Il y a 10 ans, la crise des subprimes.

j’avais entendu parler de la bulle des prêts étudiants , mais encore jamais de cette reprise des prêts pourris.
Tout recommence à petits feux alors?
 
Ce qui a transformé les subprimes en crise mondiale, c'est d'abord et avant tout parce qu'elles avaient été déguisées en produits sans risque.
Pas tout à fait d'accord, en tout cas sur cet aspect, c'est plus le fait que chaque partie nocive a été noyée dans des produits complexes, qui , à leurs tours étaient divisés pour être recombinés dans des produits , de façon à ce que plus personne ne puisse savoir, ni quantifier, même les initiateurs; ce qui est différent d'un "déguisement" où l'initiateur conserve la main et maitrise le tout;
Rien de neuf d'ailleurs, juste un coefficient multiplicateur et quelques dérivées:
"À mesure que se développe le capital productif d’intérêt et le système de crédit, tout capital semble se dédoubler, et par endroit tripler même, grâce aux diverses façons dont un même capital, ou simplement une même créance, apparaît dans des mains différentes, sous des formes différentes. Même une accumulation de dettes arrive à passer pour accumulation de capital "....K.M.
Mais je découvre, moi aussi les "Non Qualified Mortgages"
Tout recommence à petits feux alors?
même question....
 
Intéressant débat sur ce que vaut un bien, et on en conclura que ce n'est pas la même chose pour tout le monde ….

Primo, on va retenir quelques définitions reprises par un cabinet de professionnels en matière immobilière, à savoir que le rapport d'expertise permet de définir les diverses valeurs, à savoir :
  • Valeur vénale : elle correspond au montant que le propriétaire vendeur peut espérer obtenir en condition normale du marché immobilier, au moment de l’expertise.
  • Valeur à neuf ou de reconstruction : elle correspond à la valeur de référence des assureurs dans le cadre d’un contrat d’assurance incendie.
  • Valeur intrinsèque = valeur à neuf – vétusté + terrain
  • Valeur intrinsèque : elle correspond à la valeur propre que le bien a par lui-même. Cette valeur ne tient pas compte du caractère de convenance, de la règle de " l’offre et la demande ", ni de la situation géographique de l’immeuble. Cette valeur correspond au coût de la construction ou à la valeur à l’état neuf du bâtiment au jour de l’expertise dont on déduit un pourcentage correspondant à la dépréciation physique du bien dû à sa vétusté. La valeur du terrain sera prise en considération.

  • Reste la valeur de marché qui n'est pas précisée dans un rapport d'expertise, et que l'on peut définir comme la fourchette de valeur qu'un bien immobilier peut avoir, pour de potentiels acquéreurs du bien
Ce que je voulais dire, c’est qu’il me semble qu’il est plus facile de trouver la valeur d’une maison que d’une action. Il est vrai qu’en parlant de valeur réelle immobilière, je pensais à la valeur de marché qui correspond à la valeur vénale qui est parfois différente de la valeur intrinsèque.
Première constatation, une action présentera souvent une cotation régulière, et on disposera chaque jour, chaque semaine, chaque mois, d'une fourchette de variation, constatée par l'évolution des cours de cotation ...

Ce qui est valable pour l'action, ne le sera pas pour un bien immobilier (quel qu'il soit), et ne seront à la rigueur disponibles qu'un historique des transactions de toutes natures (ventes, successions, etc …) pour des biens similaires en terme de localisation et de caractères techniques, été cela pour une période donnée, car ces transactions sont soumises aux lois générales de leur marché ….

En ce qui me concerne, je considère en conséquence qu'il sera plus facile de retenir la fourchette de cotation d'une actions, que celle de l'appréciation d'un bien immobilier sur une même période ; pour s'en convaincre, il suffit de demander à plusieurs professionnels de ce domaine, pour constater au même moment des différences d'appréciation (avec des différences parfois conséquentes) ….

Ma comparaison entre immobilier et actions se référait aussi à la volatilité des 2 types de valeurs. A cet égard, personne ne devrait contester le fait que la valeur immobilière est moins volatile que celle des actions dont les cours font du yoyo à longueur d’année et qui s’effondrent lors des krachs boursiers qui se produisent tôt ou tard.
On commence ici à parler de la volatilité des marchés, et là aussi, le monde est actions se trouve mieux documenté que celui de l'immobilier ...

Pour apprécier la volatilité d'un marché boursier, on peut retenir l'évolution d'un indice large d'un marché, et retenir le Cac40, mais aussi retenir des indices plus larges de la gamme SBF (80, 120, 250 ….)

Et ensuite, par rapport à l'un de ces indices larges, on pourra en constater la volatilité propre au titre étudié ….

Et pour moi, la volatilité d'un actif immobilier, c'est quelque peu le brouillard ….

Je veux bien, en matière immobilière, faire le distinguo entre valeur de marché et valeur réelle. Dans l’hypothèse que vous envisagez, la valeur réelle serait une valeur à terme qui prendrait en compte, très logiquement, comme vous le dites, les évolutions économiques, démographiques, en matière de transports publics, etc…, du quartier, voire de la région.
Sauf que lors d'une transaction, il existe deux parties qui auront souvent des options contradictoire sur le plan de l'estimation de cette valeur dit réelle, à savoir :
- d'une part, l'acquéreur qui disposera d'un éventail de biens présentés à la vente, et il lui appartiendra d'en choisir un de façon préférentiel tenant compte, d'une part de sa situation géographique et technique, et à situation comparable sur ces plans, recherchera le meilleur rapport qualité / prix

- d'autre part, le propriétaire qui aura (de mon point de vue) une option limitée consistant à retenir le meilleur prix offert à un instant pour une bien dont les caractéristiques sont relativement figées (au potentiel d'évolution propre au bien près …)

- enfin, il est assez souvent difficile de pouvoir évaluer de façon assez rationnelle les possibilités d'évolution d'un quartier ou d'une localité ….

Il est évidemment logique qu’un investisseur immobilier prenne en compte ces évolutions probables lorsqu’il achète et la grande majorité des investisseurs agissent ainsi.
Mais, quand on parle d’évaluation à un instant T, lorsqu’on envisage la vente d’un bien immobilier ou qu’il s’agit d’évaluer des immeubles pour la déclaration d’IFI ou toute autre déclaration fiscale, on est bien obligé de se référer à la valeur vénale qui correspond, il est vrai, à la valeur de marché à un moment donné.
Se pose ici la confrontation entre :
- la valeur de marché, qui est donc une fourchette entre les niveaux de vente à de possibles acquéreurs
- la valeur vénale qui, par définition est une valeur estimée par le propriétaire du bien, qui par définition, est celui qui connaît le mieux les caractéristiques du bien à estimer ....

Et vous faites ici référence à une valorisation par ce dernier propriétaire, dans le cadre d'une déclaration d'IFI ...

Pour les redevables de cette imposition, je leur ai souvent préconisé de se faire délivrer par une sélection d'agents immobiliers (différents chaque année), afin d'obtenir ce que j'appelle une fiche de valeur des biens estimés ….

Dans certains cas, vouloir vendre une maison à la valeur réelle, au sens de valeur intrinsèque, conduirait à ne pas la vendre, puisque la valeur intrinsèque ne correspondrait pas à la valeur de marché.
Alors primo, la valeur intrinsèque intègre une dépréciation du bien estimé, en fonction de sa vétusté ; cela pourrait ressembler à une forme d'amortissement linéaire, mais l'acquéreur potentiel et le proprio auront souvent une vision divergente de l'importance de cette vétusté ....

Et lorsque le vendeur s'avère gourmand, et qu'en plus il dispose de tout son temps pour vendre, cela peut souvent conduire à une absence de vente, avec un panneau qui réapparaît de façon plus ou moins régulière ...
 
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Intéressant débat sur ce que vaut un bien, et on en conclura que ce n'est pas la même chose pour tout le monde ….
Bonjour ,
oui....je suis bien d'accord avec cette phrase;
Dans le reste de la comparaison entre action et immobilier, un point est absent et qui nous ramène aux subprimes;
Ce que de nos jours on appelle l'effet Waouh, où autrement dit le coup de coeur, bien connu en immobilier, est à mon avis bien absent dans l'état d'esprit du marché actions ( sauf sur quelques introductions, la FDT , en étant un exemple);
Aussi, l'analyse d'une transaction achat-vente dans l'immobilier renferme une énorme part d'irrationnel qui n'est pas réductible à l'une des valeurs décrites par Paal avec brio;Même si, in fine, la valeur de la transaction réalisée traduit bien la valeur de marché de ce bien;

Et c'est bien là, qu'est l'origine des subprimes: jouer sur l'effet coup de coeur d'un immobilier hors d'atteinte pour un acquéreur subjugué par le Wahou ressenti: moi aussi je suis propriétaire d'une belle demeure!! qui dans cet élan ,en 30 minutes, signe les documents(crédits) qui l'amène à sa perte et à la crise;
Un effet de sidération qu'il est difficile de reproduire avec une action ou une obligation, même à grand coup de spots télévisés;
 
Bonjour ,
oui....je suis bien d'accord avec cette phrase;
Dans le reste de la comparaison entre action et immobilier, un point est absent et qui nous ramène aux subprimes;
Ce que de nos jours on appelle l'effet Waouh, où autrement dit le coup de coeur, bien connu en immobilier, est à mon avis bien absent dans l'état d'esprit du marché actions ( sauf sur quelques introductions, la FDT , en étant un exemple)
J'ai une approche différente liée aux possibilités de financement de ces deux catégories d'actifs :
- la première différence tient au fait que je minimise aux maxi, l'effet dit Waouh, à savoir qu'en situation d'avoir l'opportunité d'acheter un bien immobilier, je me positionne presque toujours comme un acheteur de bien locatif, et que mon raisonnement s'appuie alors sur une rentabilité foncière, jadis comparée à une rentabilité de placement sans risque excessif (type obligations)

- la seconde différence, c'est alors que je considère qu'aussi bien le bien immobilier, qu'une action détenue, le détenteur de l'un ou de l'autre disposera d'un certain rendement (loyers, ou dividendes distribués)

- la troisième différence, ce sera la modalité de financement, l'effet de levier étant minime sur le marché des actions (effet de couverture permettant davantage qu'avec des opérations au comptant), alors que cet effet de levier est devenu important dans le domaine de l'immobilier (faculté d'achat sans apport, par exemple)

Enfin, et si l'on compare les modalités d'obtention de crédits en France / Europe et aux USA, nous sommes dans deux mondes complètement différents ; aux States, il reste possible d'acquérir un bien immobilier sans que soient réellement vérifiées la capacité d'endettement de l'emprunteur ni même sa faculté de remboursement au moment de l'octroi d'un crédit qui peut se délivrer par tranches successives ...

Et c'est cela qui de fait se trouve à l'origine de la crise des sub-primes, car nombre d'emprunteurs finançaient avec ce système des acquisitions indépendantes du marché immobilier, voitures, voyages, etc …. et ceci en raison de la présence d'une bulle immobilière qui aura éclaté de façon brutale aux States, sur fond de titrisation des dettes immobilières …..

Aussi, l'analyse d'une transaction achat-vente dans l'immobilier renferme une énorme part d'irrationnel qui n'est pas réductible à l'une des valeurs décrites par Paal avec brio
Même si, in fine, la valeur de la transaction réalisée traduit bien la valeur de marché de ce bien
Tout d'abord merci pour cette forme de compliment, mais je me suis largement inspiré des critères retenus par les assureurs et autres pro du secteur immobilier (géomètres & Co) ; ensuite, et avec ces définitions, j'ai repris la présentation de JMI12 et l'ai commentée ….

Et c'est bien là, qu'est l'origine des subprimes : jouer sur l'effet coup de coeur d'un immobilier hors d'atteinte pour un acquéreur subjugué par le Wahou ressenti : moi aussi je suis propriétaire d'une belle demeure !! qui dans cet élan, en 30 minutes, signe les documents (crédits) qui l'amène à sa perte et à la crise
Lorsque j'observe les acquisitions effetuées par des personnes de mon entourage (famille, connaissances, etc ….) autant il sera rapide de signer un compromis (avant contrat), autant le processus de financement prendra du temps ; et si le financement n'est pas adéquat, alors la transaction ne se fera pas ….

Un effet de sidération qu'il est difficile de reproduire avec une action ou une obligation, même à grand coup de spots télévisés;
Justement, ce qu'il convient de minimiser, c'est bien cet effet de sidération, et c'est bien ce qui m'incite à ne pas souscrire à la privatisation partielle de la FDJ, car je considère que les dés sont pipés ....

Et on peut prendre rendez-vous début 2020, pour voir ce qu'il en sera de l'évolution de ce titre ....
Je passerai peut-être à côté d'un prétendu bonus de 2%, et aussi à côté d'une gratuite dans 18 mois ....

Mais sera-ce grave s'il apparaît que le prix fixé par nos dirigeants sera plus proche des 20 que des 16.50 (excusez du peu ...) surtout si en définitive et en régime de croisière le titre évoluait entre 12 et 15 .... :cool:
 
Dernière modification:
j’avais entendu parler de la bulle des prêts étudiants , mais encore jamais de cette reprise des prêts pourris.
Tout recommence à petits feux alors?
Ça commence à faire beaucoup de dette pour les ménages américains (1500 milliards de dollars de prêt étudiants d'après un article de Capital et La Tribune + les prêts immo et à la consommation)
La Tribune et Capital

Pour l'instant, les taux directeurs bas permettent d'avoir des taux d’intérêt de prêt assez bas. Et il y a peu de défaut et de saisies d'après la Fed de New York.
 
Ça commence à faire beaucoup de dette pour les ménages américains (1500 milliards de dollars de prêt étudiants d'après un article de Capital et La Tribune + les prêts immo et à la consommation)

Pour l'instant, les taux directeurs bas permettent d'avoir des taux d’intérêt de prêt assez bas. Et il y a peu de défaut et de saisies d'après la Fed de New York.
Certes, mais comme la Fed est indépendante (au grand dam présidentiel), il suffirait que les taux reprennent 1/4 de point que les choses prennent un tout autre tournant ....

Et pourtant 1/4 de point, ce n'est pas grand chose, sauf lorsque l'on se trouve sur une corde raide ....
 
il suffirait que les taux reprennent 1/4 de point que les choses prennent un tout autre tournant ....
Ca fait 3 ans que les taux de la FED montent (et on parle de la bulle des prêts étudiants depuis plus longtemps que ça). Ils n'ont baissé que très récemment.
Pourquoi 1/4 de point serait-il soudain dramatique ?
 
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