Ce dont vous parlez est donc la valeur de marché.
Si vous faites ça pour une entreprise, vous regardez à combien l'action se vend, quel est le carnet d'offre, l'historique des transactions. Bref, vous achetez au prix de la bourse.
Faire la distinction entre valeur réelle et valeur de marché pour une action est une idée que de nombreux investisseurs suivent. Et il n'est pas absurde de suivre la même méthodologie pour une maison... Mais dans ce cas, consulter les offres et les transactions passées n'est pas la marche à suivre.
Il faut plutôt étudié la dynamique de la population, étudier les classes sociales, du quartier, juger du potentiel de croissance de la région, des transports, etc.
Puis chiffrer le tout pour trouver une valorisation "réelle".
Certains investisseurs immobilier pratiquent de cette façon, pour investir dans des zones qui leur paraissent décotées (exemple typique: les banlieues difficiles)
Mais il est encore plus difficile de juger de la valorisation réelle d'une maison que d'une entreprise, faute de métriques réellement utilisables.
On peut, en matière immobilière, faire de la sémantique sur la valeur, réelle, de marché, intrinsèque, vénale, voire plus. Ce n’était pas mon intention. Ce que je voulais dire, c’est qu’il me semble qu’il est plus facile de trouver la valeur d’une maison que d’une action. Il est vrai qu’en parlant de valeur réelle immobilière, je pensais à la valeur de marché qui correspond à la valeur vénale qui est parfois différente de la valeur intrinsèque. Ma comparaison entre immobilier et actions se référait aussi à la volatilité des 2 types de valeurs. A cet égard, personne ne devrait contester le fait que la valeur immobilière est moins volatile que celle des actions dont les cours font du yoyo à longueur d’année et qui s’effondrent lors des krachs boursiers qui se produisent tôt ou tard.
Je veux bien, en matière immobilière, faire le distinguo entre valeur de marché et valeur réelle. Dans l’hypothèse que vous envisagez, la valeur réelle serait une
valeur à terme qui prendrait en compte, très logiquement, comme vous le dites, les évolutions économiques, démographiques, en matière de transports publics, etc…, du quartier, voire de la région. Il est évidemment logique qu’un investisseur immobilier prenne en compte ces évolutions probables lorsqu’il achète et la grande majorité des investisseurs agissent ainsi.
Mais, quand on parle d’évaluation à un instant T, lorsqu’on envisage la vente d’un bien immobilier ou qu’il s’agit d’évaluer des immeubles pour la déclaration d’IFI ou toute autre déclaration fiscale, on est bien obligé de se référer à la valeur vénale qui correspond, il est vrai, à la valeur de marché à un moment donné. Dans certains cas, vouloir vendre une maison à la valeur réelle, au sens de valeur intrinsèque, conduirait à ne pas la vendre, puisque la valeur intrinsèque ne correspondrait pas à la valeur de marché.
