gestion de notre patrimoine

[devel]

Bonjour,
j'ai rendez-vous avec 2 conseillers en gestion de patrimoine mais j'aurais voulu avoir vos avis en parallèle.

Tout d'abord, nous sommes un couple de 35 ans, avec 2 enfants et nous avons beaucoup de chance (enfin surtout ma compagne) car nous nous retrouvons avec un patrimoine très important à gérer.

En résumé :
- maison d'une valeur de 250000 €
- prêt immo : - 103000 € à un taux de 1.30% , remboursement de 869 € par mois jusqu'à avril 2029, assurance 75% taux moyen capital initial de 0,139% et 0,129%

moi :
- 25800 € chez Boursorama en gestion libre (moitié Euro Exclusif / moitié UC et ETF)
- livret A : 3000 €

elle :
- 2 appartements d'une valeur approximative de 110000 € chacun (valeur locative 6000 € chacun hors charge)
- AFER : 113000 € en fond garantie Euros => 2,40 % en 2017
- MAAF : 25000 € => à 1,85 % en 2017
- boursorama : mandat défensif 90500 €
- 140000 € sur livret A / LDD / compte courant...

Enfants chacun :
- 1 AV Bousorama : 3000 € chacun
- 1 MAAF : 20000 € chacun

Au final, nous sommes un peu effrayé par nos placements en gestion libre ou mandant défensif au vu de la situation actuelle. Pour une 1ère expérience, ce n'est pas encourageant.
J'ai quelques idées de placements : SCPI, appartements, garage...
Notre objectif est de conserver et valoriser (au moins + que l'inflation) ce capital. Nous devons arbitrer rapidement sur les 140000 € placés au mieux sur Livret A. Ma compagne souhaites en transmettre 2 X 20000 à nos enfants.
Je précise que toutes nos AV ont plus de 8 ans et qu'on n'avons jamais fait de rachats.
Nous avons des salaires moyens, mais nos 3800 € de revenus mensuel nous suffisent et nous permettent même d'épargner.

Merci d'avance pour vos avis éclairés sur ma meilleure façon de gérer ce patrimoine.

 

[moietmoi]

bonjour,
quelques idées en vrac....
la vie fait que vous avez du crédit sur la rp et pas sur le locatif..

J'ai quelques idées de placements : SCPI, appartements, garage...

les scpi ne demandent aucun temps de gestion, les appartements un peu, les parkings plus...

Notre objectif est de conserver et valoriser (au moins + que l'inflation) ce capital

Avec ce capital et le fait que vos revenus vous conviennent, vous pourriez viser un peu plus haut que l'inflation;

2 appartements d'une valeur approximative de 110000 € chacun (valeur locative 6000 € chacun hors charge)

Vu qu il n'y a pas de crédit ces 12 000 euros ou sans doute plutôt 10 000 sont imposés à 31,2% (tmi+PS) c'est beaucoup... on pourrait optimiser cela de 2 manières: penser à la location meublée qui est de fait, très peu imposée, ou crée du déficit foncier..( achat d'un bien nécessitant travaux par exemple)
Dans votre situation j'achèterai dans une ville étudiante un ou 2 studio à complètement refaire ou un appartement de colocation à refaire avec beaucoup de travaux;( ces travaux s'imputeraient en partie sur les 10 000 de revenus fonciers) et je mettrais donc ce(s) studios en locations meublée;

Par ailleurs en scpi ou en immobilier réel je regarderais à un achat en démembrement temporaire (vous achetez a peu près a 60% de la valeur, mais vous ne touchez pas de loyer pendant x années)

 

[devel]

Merci de cette réponse.
J'aurais pensé qu'un garage demandait moins de gestion qu'un appartement. Mais j'imagine que vous partez du principe qu'il faut gérer 5-6 garages pour avoir un investissement équivalent à un studio.

Concernant nos appartements actuels, en effet, j'estime le rendement à 600 € par mois soit 60% du loyer après avoir tout payé (CSG, impots, charges diverses...). Nous déclarons en micro-foncier. Il ne me parait pas opportun de les meubler. Ils ne sont pas dans une ville étudiante et ce sont des 3 pièces. Les meubles vont géner les locataires plus qu'autre chose.

Par investir dans un appartement avec travaux, je comprends donc que les travaux (10000 € sur une année dans l'idéal) viendrait en déduction de nos autres bénéfices et nous ferait donc économiser 3120 € d’impôts ?

En revanche, n'est-il pas toujours intéressant d'emprunter afin de déficaliser les interet ?

Concernant notre prêt actuel, n'est-il pas intéressant de faire un remboursement anticipé ? Dans ce cas, je préfèrerais être à égalité avec ma compagne et rembourser à peu près 30000 € chacun (dans ce cas, je n'aurais plus d'épargne du tout).

 

[moietmoi]

faut gérer 5-6 garages pour avoir un investissement équivalent à un studio

exactement, et aussi pour optimiser les frais de notaires..... l'avantage sur des parkings "pas cher" revendus à l'unité ,c est que l'on peut être totalement exonéré d'impôt sur la plus value;

l ne me parait pas opportun de les meubler

c'est seulement faisable lors d'un changement de locataire..vous y réfléchirez en temps voulu... si le régime fiscal du meublé est toujours là;

Par investir dans un appartement avec travaux, je comprends donc que les travaux (10000 € sur une année dans l'idéal) viendrait en déduction de nos autres bénéfices et nous ferait donc économiser 3120 € d’impôts ?

3120..enfin le chiffre est à revoir en calcul et uniquement si vous déclarez tout au réel en abandonnant le micro foncier; mais siur le principe oui; un premier stiudio acheté en cours 2019 avec 10 000 de travaux et un autre acheté septembre 2020 avec 20 000 de travaux répartis en 10 000 en 2020 et 10 000 en 2021....

En revanche, n'est-il pas toujours intéressant d'emprunter afin de déficaliser les interet ?

si. même si les taux sont bas, en fait c'est surtout l'effet de levier qui est intéressant; vous faites travailler de l'argent que vous n'avez pas, à votre profit....

 

[devel]

Merci,
et que pensez-vous de la possibilité de solder mon prêt actuel ?
En prenant en compte les rendements € 2017 et la fiscalité (17,20 % de CSG ??), il me semble que mon taux d'emprunt est plus bas.
Mais en anticipant les rendements fond € 2018, ça change la donne.

En revanche, un paramètre à prendre en compte et que j'aurais du mal à souscrire un prêt immo dans les années à venir à cause de raison de santé. Les questions de l'assurance sur les scanners / opération et compagnie risquent de me bloquer, même si pour ma part, je m'estime tiré d'affaire.
Du coup, pas dit que je puisse investir dans un appartement en empruntant.