garantie emprunt achat indivision

[dencé]

Bonjour,

Je souhaite acheter avec ma fille mineure.
Le financement se fait par un apport de ma part, un apport de ma fille (via l'héritage de sa mère) et par un emprunt.
Je suis donc le seul emprunteur.
L'hypothèque est impossible car soumise à l'accord du juge des tutelles et systématiquement refusée.
Il me reste donc la caution.
Ma banque me dit que c'est impossible car l'absence de la pleine propriété rend l'opération non éligible à une garantie sous seing privé (camca ou crédit logement)
Elle me propose donc d'être le seul propriétaire mais je dois donc fortement augmenter mon apport et mon emprunt, ce qui augmenterait de fait mon taux d'endettement, ce que je souhaiterai éviter.

Je voulais savoir s'il existait des organismes susceptibles de de m'offrir une telle garantie, sachant que je ne serai pas l'entier propriétaire mais le seul emprunteur?
Quelles autres solutions pourraient me convenir.

Merci

 

[ChristineConseil]

Bonjour
Les réponses que vous avez eues sont exactes.
Peut être en passant par une SCI avec revente partielle des parts à votre fille mais il faudrait valider les actes que votre fille peut faire pour savoir si c'est possible.
Cordialement

 

[dencé]

Merci pour la réponse.

Est-il possible sinon qu'un parent se porte caution afin de se substituer à la garantie? (un peu comme une location)

Que signifie "en passant par une SCI avec revente partielle des parts à votre fille"?

Je ne peux pas la monter dès le début avec son apport prévu?
De ce que j'ai compris il risque d'y avoir à nouveau le problème de la garantie sur la partie de l'emprunt (Clause limitative de responsabilité)

 

[ChristineConseil]

En garantie la banque prend une hypothèque ou une caution par un organisme spécialisé. Une caution personnelle comme celle d'un parent ne peut que conforter le dossier, être un "plus".
Je pense que si votre fille mineure est associée de la sci et que la sci emprunte, sa responsabilité pouvant être engagée il faut à nouveau l'autorisation du juge.
Je pensais faire une sci avec quelqu'un d'autre pour 1 part et vous porter le crédit le temps que vous lui vendiez des parts et fassiez un remboursement partiel avec le prix de vente pour revenir à un endettement plus bas.
A condition que cela passe sur vous seul.

 

[dencé]

L'hypothèque est impossible car soumise à l'accord du juge et c'est systématiquement refusé.
La caution non plus car je n'ai pas la pleine propriété.

La caution d'un parent ne peut donc se substituer?

Je pense comme vous que l'autorisation du juge est indispensable si elle est associée à la SCI qui emprunte sauf s'il y a une clause limitative de responsabilité (enfin de ce que j'ai compris, ça ressemble beaucoup à une hypothèque finalement)

Si j'achète seul mon endettement monte à 40% ce qui n'est pas possible.

La seule solution semble que j'augmente mon apport, que j'augmente aussi mon endettement car je peux pas combler le manque de l'apport de ma fille, et que je vois si je suis libre d'utiliser les fonds de ma fille pour réaliser les travaux. La nouvelle loi mise en application depuis 2016 semble plus souple, mais j'aurai aimé construire un patrimoine pour ma fille.

 

[ChristineConseil]

Bonjour
J'ai bien compris c'est pourquoi la SCI vous permet par la suite de donner ou vendre des parts à votre fille pour qu'elle devienne propriétaire une fois l'achat fait.

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-il possible sinon qu'un parent se porte caution afin de se substituer à la garantie? (un peu comme une location)

Dans l'absolu ce n'est pas complètement impossible.

Tout dépend :

=> Des banques :
+ De leur politique en la matière
+ Certaines sont obligées d'exiger une garantie réelle immobilière (Privilège prêteur deniers ou/et hypothèques) de par leurs statuts

=> De la qualité de l'emprunteur

=> De la qualité du dossier

=> Des caractéristiques du crédit; en particulier son montant et sa durée

Il faut se rappeler qu'une banque française ne prête pas au motif qu'une bonne garantie est proposée. Une garantie est une condition nécessaire du fait d'aléas possibles sur la durée plus ou moins longue du crédit, mais pas une condition suffisante. La base de l'accord de crédit est la capacité de remboursement + couple qualité emprunteur/qualité dossier.

=> De la qualité des cautions personnelles proposées.

Mais il est vrai que la caution personnelle est désormais beaucoup moins fréquente qu'à une époque passée.
Il faut savoir que - lorsqu'une telle garantie est acceptée c'est toujours une "caution solidaire"; c'est à dire que les cautions sont indéfiniment responsables sur leurs biens et revenus en cas se défaillance de l'emprunteur principal.

Mais vous ne risquez absolument rien à exposer votre problème à votre banque et à la solliciter pour cette éventuelle solution.

NB)
1) - Je suppose que vous n'avez pas d'autres biens à proposer en hypothèque ?
2) - Je suppose aussi que, du fait de l'apport prévu, vous n'aurez pas/plus d'épargne à nantir ?
3) - Outre la caution personnelle, il existe aussi la "caution hypothécaire" où c'est un tiers qui accepte d'hypothéquer un de ses bien immobiliers.

Cdt

 

[dencé]

Bonjour
J'ai bien compris c'est pourquoi la SCI vous permet par la suite de donner ou vendre des parts à votre fille pour qu'elle devienne propriétaire une fois l'achat fait.

du coup il me faut une autre personne pour monter la SCI

Mais vous ne risquez absolument rien à exposer votre problème à votre banque et à la solliciter pour cette éventuelle solution.

Bonjour,

le problème c'est que c'est elle qui vient de se rendre compte de ce problème de garantie alors que je l'ai commencé à la solliciter depuis 1 an et demi. Je vais voir si elle accepte une caution solidaire

1) - Je suppose que vous n'avez pas d'autres biens à proposer en hypothèque ?
2) - Je suppose aussi que, du fait de l'apport prévu, vous n'aurez pas/plus d'épargne à nantir ?
3) - Outre la caution personnelle, il existe aussi la "caution hypothécaire" où c'est un tiers qui accepte d'hypothéquer un de ses bien immobiliers.

1. exact
2. si je ne peux pas utiliser l'argent de ma fille, j'en aurai plus à part une assurance vie de 5000€
3. c'est une solution intéressante. Si je comprends mes parents mettent en hypothèque leur maison et en cas de défaut de paiement de ma part c'est leur maison qui est saisie?

Merci

 

[Aristide]

3. c'est une solution intéressante. Si je comprends mes parents mettent en hypothèque leur maison et en cas de défaut de paiement de ma part c'est leur maison qui est saisie?

C'est cela.

Mais, dans cette éventualité, vos parents seront subrogés dans les droits de la banque prêteuse et pourront se retourner contre vous.

A savoir aussi que, suivant les banques, la caution solidaire est souvent demandée en même temps que la caution hypothécaire.

Cdt

 

[dencé]

Merci pour les solutions, je vais voir ça avec ma banque puis avec d'autres si ça ne convient pas