furax

[Buffeto]

il y a 2 semaines je rencontre mon banquier .

le projet : une SCI dont je possède 50% des parts se porte acquéreur d'un bien locatif pour une valeur de 80k€ ( frais de notaire inclus ).
je sollicite donc un crédit .
la banquier me propose un crédit à 1.7% sur 20ans . en garantie je propose ma caution personnelle ( nous avons déjà financé l'achat de 2 biens de la même façon avec la même garantie en 2014 et 2016 ) . il me dit ok je vous prépare la proposition écrite

aujourd'hui il m'envoie la proposition par mail et là , elle différe grandement de ce que nous avions convenu ( certes oralement ) dans son bureau

je trouve le procédé un peu cavalier

il me propose en garanties un PPD ( cout 1177€ ) plus une hypothèque ( cout 701€ )

que pensez vous des tarifs ? que pensez vous de ces 2 garanties ?

 

[totoka]

Bonsoir,

On l'y a peut être obligé ? (hiérarchie ? risque ?)

Qu'elle est la marge hypothécaire sur ce nouveau projet ? financement à 100% + frais ?

Peux être que votre caution personnelle en fonction de vos encours actuels, et les attentes actuelles de votre établissement ne correspondent plus ?

Concernant les tarifs je suis incapable de me prononcer,

Bonne soirée

 

[Buffeto]

financement à 100% + frais ?

oui

Peux être que votre caution personnelle en fonction de vos encours actuels, et les attentes actuelles de votre établissement ne correspondent plus ?

admettons mais pourquoi ne me l'a t'il pas dit lors de notre 1er RDV ? il était d'accord quand je suis sorti de la banque
je n'étais pas venu les mains vides ....je lui ai fourni mes avis d'IR ainsi que les bilans de la SCI qui dégage du bénéfice foncier ..... que lui aurait il fallu de plus ?

 

[totoka]

oui


admettons mais pourquoi ne me l'a t'il pas dit lors de notre 1er RDV ? il était d'accord quand je suis sorti de la banque
je n'étais pas venu les mains vides ....je lui ai fourni mes avis d'IR ainsi que les bilans de la SCI qui dégage du bénéfice foncier ..... que lui aurait il fallu de plus ?

Simplement de le monter dans son logiciel, ce rendre compte que ce n'est plus dans sa délégation (alors qu'avant peut être), et que celui de dessus lui dise daccord pour le projet, mais avec tel et tel garantie, ..


Pour le financement à 110% c'est aussi un élément, vous n'aurez aucune marge hypothécaire, et en cas de changement, projets, vie, ou autre, le bien ne sera pas assez amorti... pour que vous, ou la banque, rentriez dans vos clous

En esperant vous avoir apporté des éléments de réflexion,

 

[paal]

il y a 2 semaines je rencontre mon banquier .

Le projet : une SCI dont je possède 50% des parts se porte acquéreur d'un bien locatif pour une valeur de 80k€ (frais de notaire inclus).
je sollicite donc un crédit .

Et qui donc dispose des autres 50% de la SCI ?

Le banquier me propose un crédit à 1.7% sur 20 ans . en garantie je propose ma caution personnelle (nous avons déjà financé l'achat de 2 biens de la même façon avec la même garantie en 2014 et 2016). Il me dit ok je vous prépare la proposition écrite

Vous avez peut-être mal interprété son OK ; ok oui, mais pour étudier une proposition, pas forcément pour rééditer les 2 affaires précédentes, financées à 100% je suppose ; et où en est l'état de l'amortissement des crédits sur les autres biens acquis récemment ? et pour des encours de quelle dimensions ?

aujourd'hui il m'envoie la proposition par mail et là , elle diffère grandement de ce que nous avions convenu (certes oralement) dans son bureau ; je trouve le procédé un peu cavalier

Diffère garndement de ce que vous attendiez ou bien de ce que vous aviez convenu ??

Il me propose en garanties un PPD ( coût 1177€ ) plus une hypothèque ( coût 701€ )

Que pensez vous des tarifs ? que pensez vous de ces 2 garanties ?

Les tarifs ils sont ce qu'ils sont, même si l'on devrait s'attendre à ce que le PPD soit moins élevé que l'hypothèque, qui est généralement plus gourmande en frais .... ; maintenant, ce serait soit l'un soit l'autre, et c'est donc maladroit de proposer les deux qui s'enchaînent et se bousculent ....

Maintenant, il veut peut-être vous faire toucher du doigt (à sa façon) que votre caution perso aura atteint sa limite d'utilisation ....

La discussion reste donc ouverte .....

 

[vivien]

il me propose en garanties un PPD ( cout 1177€ ) plus une hypothèque ( cout 701€ )

que pensez vous des tarifs ? que pensez vous de ces 2 garanties ?

Tu trouveras des précisions sur les deux garanties sur le site des Notaires de Paris. et sur le site de l'ANIL des outils pour la simulation des coûts.

Le pourcentage du PPD est plus faible, car cette garantie ne supporte pas la taxe de publicité foncière. Ces frais sont calculés sur le montant de la valeur du bien stricto sensu pas sur le coût total du crédit. Dans le cas d'un financement de "110 %", il faut une garantie complémentaire et c'est alors l'hypothèque conventionnelle sur la différence entre le montant total du crédit et la valeur du bien.

Sachant que chacune de ces facturations est calculée sur un montant il est tout à fait possible, à mon sens, que le montant des frais d'hypothèque même avec un taux plus élevé soit inférieur au cout du PPD.

Il aurait été préférable que ton interlocuteur te dise que le montant du crédit et/ou la quotité demandée par rapport à la valeur du bien et/ou la garantie proposée (caution des associés de la SCI) n'étai(en)t dans sa délégation. D'ailleurs a-t-il un quelconque pouvoir ?

 

[Buffeto]

D'ailleurs a-t-il un quelconque pouvoir ?

c'est ca la question .

soit il l'a et dans ce cas pourquoi a t'il changé d'avis , soit il ne l'a pas et dans ce cas pourquoi s'est il engagé dans notre discussion ?

 

[paal]

C'est ça la question .

Si c'est ça la question, et que vous l'ayez déjà rencontré (alors que vous le qualifiez de banquier), c'est signe que vous ne connaissez pas trop bien votre interlocuteur ...

Ou alors, il est nouveau et aura remplacé un interlocuteur précédent ...

Soit il l'a et dans ce cas pourquoi a t'il changé d'avis, soit il ne l'a pas et dans ce cas pourquoi s'est il engagé dans notre discussion ?

Que votre interlocuteur ait (ou n'ait pas) ce pouvoir, toujours est-il que vous disposez d'une proposition (qui ne vous satisfait visiblement pas) et qu'il va vous falloir faire évoluer ce dossier, du moins si vous souhaitez toujours réaliser votre opération ....

Avec la même banque ? Avec une autre banque ?

 

[ICF62]

Bonjour,

Lorsque je suis amené a monter un dossier pour un achat sous SCI non familiale j'informe systématiquement mes clients qu'il y aura une prise de garantie qui, dans la quasi majorité des cas se fait par une garantie hypothécaire car les société de cautionnement ne veulent plus garantir les SCI non familiales.
je précise qu'en cas de SCI familiale les société de cautionnement fonctionnent pour la plupart.

lorsque l'on finance la totalité de l'opération on a donc une IPPD qui est prise sur la base du prix de vente du bien et le complément du financement (frais notaire, garantie et frais de dossier) est couvert par une hypothèque complémentaire à l'IPPD

ensuite le fait que les associés soient caution solidaire pour la SCI est une garantie en cas de défaillance d'un associé.

maintenant pour info une IPPD pour 75000 € coûte 707 € et une hypothèque pour 10.000 € coûte 469 €

je vous met le lien pour le site que j'utilise pour le calcul des frais d'acte et des frais d'IPPD et Hypothèque

frais notaires

sur cette page vous avez le calcul et détail des frais d'acte et vers le bas vous avez le lien pour IPPD et Hypo


bien cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Sachant que chacune de ces facturations est calculée sur un montant il est tout à fait possible, à mon sens, que le montant des frais d'hypothèque même avec un taux plus élevé soit inférieur au cout du PPD.

Comme tu le précises à juste titre le PPD ne peut être inscrit que sur le montant de l'acquisition stricto sensu tous frais - quels qu'ils soient - venant en plus exclus.

De ce fait il y a donc un PPD à hauteur du prix d'achat plus une hypothèque pour la partie du crédit qui va au-delà.

Comme également indiqué le tarif de base du PPD est (en général ***) poins élevé que celui de l'hypothèque du fait de l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%.
*** Exception pour pour prêts réglementés type PTZ, PAS/PC, EL....

Mais il y a une autre choses à considérer c'est le coût des "accessoires" sur l'hypothèque.

En général le barèmes rapides et autres simulateurs comptent, par défaut, 20% "d'accessoires mais, en réalité, chaque banque indique au notaire le montant des "accessores" qu'elle entend prévoir.

Ce pourcentage peut aller de 10% à 30% linéaire ou par paliers (ex 20% jusqu'à 100.000€ et 10% ensuite).

Ainsi sur une acquisition de 100 financée à 110 du fait des frais, si l'on suppose des "accessoires" de 20% le calcul de la provision sera :

+ Calcul du PPD sur 110
+ Calcul de l'hypo sur 110
=> Retenir le moins élevé ( car il peut y avoir des tarifs hypo moins chers que PPD; si PTZ, EL, PAS, PC par exemple)
=> Dans le cas de Buffeto le tarif retenu sera donc celui du PPD pour 110. (R1)

+ Calcul de la base hypo = (110 -100) x 1.2 = 12 ( x 1,2 du fait des 20% d'accessoires)
+ Calcul TPF: 12 x 0,715% = 0,09 (R2)

=> Provision Notaire = R1 + R2 + Marge de sécurité........à l'appréciation du notaire.

Cdt