Frais de notaire / Soulte Divorce

#1
Bonjour,

Je suis perdu, je cherche mais je ne comprends rien entre les frais, les émoluments, le partage, le fisc etc..

Nous sommes en instance de divorce, nous avons fait construire une maison à 50/50 avant le mariage.
Nous n'avons pas de crédit. On s'est mis d'accord sur un prix de 240K€ pour la maison.
La maison a moins de 5 ans.

Je dois verser 120K€ à mon conjoint pour racheter sa part.

Quels seront les frais de notaire ? Le notaire m'annonce 12K€ mais je trouve ça énorme
Est ce que ça change le montant des frais si on fait cette transaction avant ou après le prononcé du divorce ?

Merci d'avance à ceux qui pourront répondre..

Cordialement.
 

moietmoi

Top contributeur
#2
Bonjour, je ne suis pas spécialiste mais ,e ne crois pas qu'il y ait des "frais réduits" dans une vente entre époux, mais pour le partage oui;
et il y a des frais réduits dans une licitation entre époux; cela revient au même que la vente,
c 'est en fait un terme pour désigner une enchère entre vous...avec le prix convenu d'avance; votre notaire doit connaître cela.... mais les frais portent sur la valeur totale du bien: donc à calculer..
il y aurait aussi la donation entre époux, mais là, malgré l'abattement de 80 000 et quelques euros, la taxation du surplus jusqu'à 120 000 serait plus élevé;

ceci si vous êtes resté en indivision sur le bien et pas en communauté;
 
Dernière modification:
#3
D'accord merci pour la licitation, je vais en parler au notaire pour voir si ça change quelque chose !

ceci si vous êtes resté en indivision sur le bien et pas en communauté;
On a fini de rembourser le crédit après le mariage, cela voudrait dire qu'une partie de la maison est en communauté et l'autre en indivision ?
Ça change quelque chose pour les frais en cas de licitation ou de partage ?
 

moietmoi

Top contributeur
#4
non, ce qui peut introduire un changement dans la propriété, c'est le mariage, par le contrat , si vous avez un contrat de mariage;
Sans contrat, les biens propres (donc chaque part d'indivision) reste un bien propre;
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#5
Nous n'avons pas de crédit. On s'est mis d'accord sur un prix de 240K€ pour la maison.
La maison a moins de 5 ans.
Je dois verser 120K€ à mon conjoint pour racheter sa part.
Quels seront les frais de notaire ? Le notaire m'annonce 12K€ mais je trouve ça énorme
Est ce que ça change le montant des frais si on fait cette transaction avant ou après le prononcé du divorce ?
C'est, hélas, normal (si on peut dire), parce que, qui passe par là? Le fisc, comme toujours.
Le fisc va prélever 2,5% du prix de la maison, soit 6000€ qui sont comptés dans le total que vous a donné le notaire.
Les 6000€ qui restent correspondent aux frais d'acte, de publicité foncière, de frais de timbre, etc, etc.
Réduire ces frais : si votre estimation de la maison est juste, ou un peu surévaluée, alors diminuez le prix retenu pour l'acte. Les frais seront diminués en proportion. Ce qui n'empêche pas de définir un prix différent entre vous.
Attention : diminuer ne veut pas dire diviser par 2 le prix.
Regardez les prix du voisinage pour un bien similaire, et visez le bas de la fourchette.
Solution radicale : Vendre la maison et divorcer ensuite. Frais 0€, sauf ceux des 2 avocats (qui figurent dans tous les cas).
 
#6
Merci beaucoup, vendre la maison n'est pas une option !

Donc si je résume et ce que j'ai vu en fouillant :
Taxe de publicité foncière (TPF) sur le montant du prix, au taux de 2,5% sur 240.000 euro => 6000
Emoluments du notaire : Valeur de 240.000 X 0,6578% + 327,90 euro (TTC). => 1900
Salaire du conservateur des hypothèques : Valeur de 240.000 X 0,10 %. => 240
Émoluments de formalités et de copies du notaire : 600/650 euro TTC.

Soit un total de 8800€, ça fait quand même un écart par rapport à 12K€, j'ai oublié quelque chose ?
Et ici ce serait un partage ou une licitation ? Je vois partout que la licitation est moins cher mais je ne comprend pas ce qui change entre les 2...

Ps: Ah on peut dire au notaire qu'on se met d'accord pour 200K€ par exemple et ensuite je lui verse réellement 120K€ ? c'est malin, par contre pas de recours en cas de litige sur le paiement ?
 

moietmoi

Top contributeur
#7
Je vois partout que la licitation est moins cher mais je ne comprend pas ce qui change entre les 2...
une réponse ministérielle datant de 2005 , je crois, qui allège les frais en cas de licitation entre époux , la question ayant été posée justement dans le cas d'un divorce; mais si je ne me trompe pas, les frais portent sur la totalité du bien et non pas une part....
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#8
Donc si je résume et ce que j'ai vu en fouillant :
Taxe de publicité foncière (TPF) sur le montant du prix, au taux de 2,5% sur 240.000 euro => 6000
Emoluments du notaire : Valeur de 240.000 X 0,6578% + 327,90 euro (TTC). => 1900
Salaire du conservateur des hypothèques : Valeur de 240.000 X 0,10 %. => 240
Émoluments de formalités et de copies du notaire : 600/650 euro TTC.
Soit un total de 8800€, ça fait quand même un écart par rapport à 12K€, j'ai oublié quelque chose ?
8800€....... Et les fameux droits fiscaux (disons le plus simplement, le vol organisé du fisc sur votre patrimoine) qui se montent à 2,5% de 240 000€ = 6000 €.
Vous ne les avez pas comptés!
Ah, c'est ce que vous appelez la TPF?
Votre calcul est faux.
Si la TPF correspond pour vous aux droits fiscaux, la rémunération du notaire est plus élevée que 1900€.
J'arrive à plus de 3000€ pour le notaire + TVA + frais annexes.
Et vous avez de la chance, il n'a pas compté vos voitures.

Dites vous une chose : Le tarif donné par le notaire est juste. Ne perdez pas votre temps à essayer de trouver une erreur dans ses additions. Il sait parfaitement faire ces calculs (il les fait tous les jours).

Et ici ce serait un partage ou une licitation ? Je vois partout que la licitation est moins cher mais je ne comprend pas ce qui change entre les 2...
Ce sera pareil au final. C'est une piste que j'ai explorée!
Dans tous les cas de figure, vous aurez toujours la taxe de 2,5%.
Le barème de la licitation est peut-être légèrement plus avantageux, mais à peine.

Ps: Ah on peut dire au notaire qu'on se met d'accord pour 200K€ par exemple et ensuite je lui verse réellement 120K€ ? c'est malin, par contre pas de recours en cas de litige sur le paiement ?
Conseil : laissez le à l'écart de ça. Au pire, changez de notaire en partant sur un nouveau prix de maison plus bas.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#10
J'ai étudié (pas maintenant, il y a 2 ans) toutes les pistes que j'ai pu trouver.... Au final, vous vous faites aligner quoi que vous fassiez. L'Etat voleur est très fort pour ponctionner les gens.
Le seul cas pour échapper aux taxes est de vendre avant.
Et, j'oubliais : vous partagez la maison qui vaut 240 000€.
L'un des 2 doit recevoir 120 000€ d'une manière ou d'une autre. Comment?
Si vous avez une épargne, elle va servir à payer la part au conjoint.
Mais, du coup, la taxe du fisc va s'appliquer sur 240 + 120 = 360 000€.
ce qui donnerait alors 9000€ pour le fisc.
Avec vos calculs, on arrive aux 12000€ annoncés par le notaire.
C'est peut-être ça la différence!
Vous avez le détail des 12 000€ avancés par le notaire?
 
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