foncier classique ou lmnp ???

[sms]

bonjour,
ma femme et moi gagnons 28000 euros pas an. nous sommes sur le point d'acquérir 2 appartements dans l'ancien pour un montant de 100.000 euros (compromis signé, attente réponse banque). les deux sont actuellement en location en meublé (l'un avec un locataire, l'autre non) ;
je souhaite savoir si dans notre situation il est plus avantageux de continuer à louer en meublé non professionnel avec le régime des BIC, ou s'il vaut mieux passer au régime foncier classique (réel plus avantageux que micro foncier selon mes calculs, sur les 11 premières années).
Il est emprunté 100.000 euros au TEG de 4,5 % sur 12 ans, pour un revenu locatif d’environ 800-820 euros mensuels. Pour les charges annuelles autres que les intérêts d’emprunts, je retiens 25%. Pour les calculs, je ne tiens pas compte d’augmentation de loyers
Nous projetons d’avoir un enfant dans les 2 ans.
Aussi, notre but est de payer le moins d’impôts possible dans cette opération.
Que pouvez nous nous conseiller ?
Merci

 

[Gagarine]

Aussi, notre but est de payer le moins d’impôts possible dans cette opération.

Cela ne doit pas être votre but ! L'idée c'est que vous devez choisir la formule qui vous offre le meilleur rendement net d'impôt.
Etant donné que vous empruntez, exit les régimes micro (bic ou foncier). Reste à choisir entre location nu (foncier) ou meublé (bic). Le choix peut-il se faire en fonction du marché ?

 

[sms]

oui bien sûr Gagarine, ce n'est pas notre but de payer moins d'impots, mais de finaliser le projet pour lequel nous en paierons moins !
le marché est assez open, je pense qu'il y autant d'opportunités de louer vide ou meublé
effectivement, j'ai cru comprendre qu'en BIC réel simplifié on peut ajouter une dotation aux amortissements, impossible en foncier réel
je vois là le principal attrait, ce qui permet d'avoir un impot nul pendant la durée du crédit...
mais j'en suis pas certain

 

[Gagarine]

tout dépend de la durée du crédit... Mais c'est un peu l'idée.
Mais d'après vos revenus (~28k€ par an) vous êtes assez loin de la TMI à 30% pour que la location nu (certes génératrice d'IR et de CSS) soit plus rentable que la location meublée. Et au delà de l'aspect financier (IR, loyer, turn-over...) il y a la sensibilité de chacun. Vous trouverez sur ce site des accrocs au LMnP et des inconditionnels de la location nue.

 

[sms]

a priori le crédit sera sur 12 ans (ou peut-être 11, à voir)
si je te suis, il ne devient intéressant de loué nu que lorsque la TMI est supérieur à 30 % ?
penses tu qu'en dessous de ce "seuil" la différence soit tellement énorme ? c'est un peu ce que je n'arrive pas à "cerner".
quand tu dis c'est un peu ça l'idée, tu peux préciser ?

merci
sms

 

[Gagarine]

Si je te suis, il ne devient intéressant de loué nu que lorsque la TMI est supérieur à 30 % ?
penses tu qu'en dessous de ce "seuil" la différence soit tellement énorme ? c'est un peu ce que je n'arrive pas à "cerner".
quand tu dis c'est un peu ça l'idée, tu peux préciser ?

merci
sms

j'ai dû mal m'exprimer : Si vous êtes ou approchez la TMI à 30% (quand je dis "approcher", je veux dire que les revenus fonciers serez tout ou partie dans les 30%), c'est très certainement le meublé qui sera le plus rentable.
A 14%, cela peut nécessiter un calcul un peu plus précis. Là, c'est du cas par cas.