Fiscalité LMNP en 2013

monfric

Contributeur
#1
Bonjour,

Je m'adresse en priorité à des forumeurs ayant déjà pratiqué la LMNP :

Je dispose d'un bien immobilier hérité (un appartement dans un copropriété classique, immeuble année 1970) que je souhaite mettre en location meublé dans l'attente de le transmettre à un de mes enfants qui l'occupera.

Je compte le gérer moi-même en fixant un loyer d'environ 15 000 € annuels, charges comprises. Pour quel choix de fiscalité dois-je opter sachant que mon TMI (revenu faible et 3 parts) est de 5,50 %. La déclaration des revenus au titre des BIC est elle obligatoire et quels sont les abattements ? Y a t'il un site internet assez complet auquel je pourrai me référer. Je vous remercie pour vos précieux renseignements et conseils.

Cordialement.

Monfric
 

moietmoi

Top contributeur
#2
Bonjour,

Je m'adresse en priorité à des forumeurs ayant déjà pratiqué la LMNP :

Je dispose d'un bien immobilier hérité (un appartement dans un copropriété classique, immeuble année 1970) que je souhaite mettre en location meublé dans l'attente de le transmettre à un de mes enfants qui l'occupera.

Je compte le gérer moi-même en fixant un loyer d'environ 15 000 € annuels, charges comprises. Pour quel choix de fiscalité dois-je opter sachant que mon TMI (revenu faible et 3 parts) est de 5,50 %. La déclaration des revenus au titre des BIC est elle obligatoire et quels sont les abattements ? Y a t'il un site internet assez complet auquel je pourrai me référer. Je vous remercie pour vos précieux renseignements et conseils.

Cordialement.

Monfric
Bonjour, il est probable que les loi du "meublé" change en 2013, MMe Duflot intègre le meublé dans la loi sur le logement présenté en juin 2013( entre autres dès qu un locataire dans le meublé aura plus de 2 ans d'ancienneté, ce seront les loi du bail libre 1989 qui s'ppliqueront)

cependant en attendant , comme finalement , on ne sait pas ce qui sera voté:

si vous voulez faire du meublé, non saisonnier, non touristique, avec un bail meublé en tant que résidence principale du locataire, vous devez vous assurez que le règlment de copro, l'autorise;


puis vous vous déclarez au impots comme commençant la location meublée au CFE "impots" pas cfe commerce à l'aide du formulaire Poi( P zéro i)
Pour le meublé toursitique, saisonnier, a la semaine, au wek end, au mois ou autre, n'étant pas résidence principale du locataire; beaucoup de démarches administratives et à Paris un dédomagement à la chambre ds compensasation de 2000/euros par m²
(ceci uniquement pour les location meublées qui ne sont pas résidence principales du locataire)


si votre loyer charges comprises est de 15000 euros et que par ailleurs vous n'avez pas d'autre revenu déclaré en bic, et que l'appartement n'est pas en indivision,(ni en sci) alors vous avez le choix entre micro bic et bic réel(compta simplifiée ou super simplifiée)

en micro bic, pour l'instant l'assiette prise en compte pour l'impots sur le revenu ainsi que pour les PS (15,5%) est de 50% sur le loyer charges comprises; c'est à dire que vous déclarez 15000 sur la 2042c et que 7500 seront taxé à votre tranche marginale et en plus il ya aura 15,5% des 7500 en csg ( il est fort probable que ces 50% qui était 71% passent bientot à 30% ( voir rapport lagarde de juillet 2008, repris point par point par les gouvernements de droite comme de gauche au fur et a mesure du temps),
vous avez comme impots en complément la taxe foncière (normal) et la CFE ( ancienne taxe pro, varibale suivant les communes , minimum 328 euros ..maximum... beaucoup plus..cela a fait scandale cette année auprès de nombreux lmnp et l'état a décidé de révisée cette cfe pour les lmnp)

si vous déclarez au reel, les frais de compta avec association agrée (maximum 915 euros) sont déductibles case 7FF de votre impot sur le revenu:
vous ferez une compta et grosso modo pour définir votre revenu bic fiscal on peut faire l'opération suivante:

loyer-charges-1/30eme de 80% de la valeur du bien, estimée au début de la location meublée ou de la valeur héritée
exemple votre nien est hérité a la valeur de 100 ke ; on en prend entre 65 et 85% pour amortir l'immobilier et pas le foncier donc disons pour l'exemple 80% donc valeur a amortir 80ke

amortissement sur 30 ans ( en fait le comptable amortira les poutres sur 50 ans et les cloisons sur 15 et la peinture sur 5 et les murs porteurs sur 40...) donc en moyenne 30 ans

donc l'amortissment chaque année sera de 80/30=2666 euros

donc votre compta fiscale s'établira en gros loyer- charges-2666 (sauf si les 2666 vous mettent en négatif)

donc 15000 - charges-2666= 12334-charges;

Donc si vos charges sont supérieures à 7834 euros vous avez interets a déclarer au réel
sinon vous avez interêt a déclarer au micro bic

ATTENTION/ j ai pris 100 ke de valeur ce qui en aucun cas n aménera un loyer de 15000; il faut faire cette simulation avec la vraie valeur de l'appartement en en preant 80%

au cas ou la valeur de l appartement a beucoup changé depuis l'héritage vous pouvez le faire estimer et prendre 80% de cette valeur(attention ace que le fisc ne considère pas cela comme une valeur sous évaluée lors de l héritage...)

en prenant un calcul plus vraisemblable par exemple un appart de 200 000 qui ramène un loyer de 15000 on aurait
revneu bic=15000-charges-5333= 9667-charges

donc si vos charges sont supérieures 2167 euros il vaut mieux faire du reel, en dessous le micro bic va bien
 
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