Financer plus que sa capacité : achat grand terrain à diviser en lots

[Lenovo123456]

Bonjour,

Je me permets de vous contacter par rapport à une question sur la possibilité d'avoir accès à un financement dans le contexte suivant :
- Acquisition d'un grand terrain de 1,0 M€ en vue de le diviser en 3 lots de 500 000 € chacun, nous conserverions le 3ième lot pour nous
- Compte tenu de nos revenus (2 cadres), capacité d'emprunt d'environ 650 000 €, il reste donc à financer un montant d'environ 350 000 €

Pensez-vous que le banque pourra pourra nous prêter un montant de 1,0 M€ plutôt que 650 000€, en tenant compte du fait que nous sommes dans une opération d'achat-revente court terme qui générera une plus value importante . Toute l'opération pourra bien sûr être détaillée et un plan de financement pourra être présenté à la banque par nos soins afin de justifier de l'intérêt de l'opération.

Afin de convaincre la banque, outre les revenus mensuels du foyer (>7500 euros), nous pourrions "mettre sur la table" 2 des contreparties suivantes, mais notre préférence serait de ne pas les activer :

- Bien immobilier : valeur d'environ 230 000 € dont 80 0000 € de crédit restant dû soit environ 150 000€ de "valeur nette" => pourait faire l'objet d'une hypothèque
- Epargne disponible : environ 100 000 €, qui pourrait être nantie


Qu'en pensez-vous ? Quel est le type de montage le plus adapté à ce type d'opérations (SCI, société de marchand de biens, achat en tant que particulier...) ?

Un grand merci par avance pour votre aide

 

[MRGT34]

Hello,

je pense que vous avez tous les éléments pour aller voir un banquier un peu spécialisé dans ce type de montage (qui n'a rien de très original au sens de dangereux pour la banque) et pour lequel vous présentez un nombre de garanties suffisantes pour vous accompagner dans votre projet.
Bon courage !

 

[Cresus93]

A voir quand même si les "3 fois 500 000" sont justifiés ou estimés au doigt mouillé.

 

[gunday]

A voir quand même si les "3 fois 500 000" sont justifiés ou estimés au doigt mouillé.

Et j'ajouterais, même si le montant est viable, regarder le temps de vente d'un terrain!
Car à ce prix, la liste des potentielles acquéreur risque de ne pas être nombreuses!

Prévoir aussi un peu de sous pour les impôts et les frais :

• division de terrain, donc à minima géomètre + acte notarié.
• La fiscalité sur la plus value, car un terrain acheté 666.667€ revendu 1.000.000€, ça fait une plus value.

Et surtout pour finir, bien s'assurer en amont de la faisabilité de l'opération (est ce que le plu local autorise ce type d'opération?)

 

[ICF62]

Bonjour,
1.000.000 € c'est frais d'acte inclus ou pas ?
nous sommes réellement sur une opération de marchand de bien et là c'est pas facile vis a vis des banques.
elles exigent dans ce genre d'opération que vous mettiez du cash en apport et 10% risque d'être juste.
de plus 1.000.000 € à financer avec 7500 € de revenus et un prêt immobilier en cours ne peut se faire que par un prêt "in finé" car au niveau endettement cela ne passera pas sur un prêt amortissable.
Et surtout comme il a été précisé très justement, il faut absolument vérifier la constructibilité du terrain, je devrais dire "des terrains", le PLU, les contraintes d'accessibilité, les servitudes et bien sur le prix moyen des terrains alentour.
une question: quelle est la superficie totale du terrain ?

bien cordialement

 

[hargneux]

Ok avec ICF62, on est sur du financement de marchand de biens et si c'est une première opération, pas gagner de trouver une banque.

 

[Lenovo123456]

Un grand merci à tous pour votre réponse et vos conseils avisés. Les terrains sont situés sur la côte d'azur.
Le montant de 1 M€ inclut bien les frais de notaire et les frais de division. C'est encore un projet et l'objectif que nous avons est d'essayer de convaincre le propriétaire de faire baisser le prix à environ 800 000 euros afin d'absorber éventuellement les négociations de prix sur la vente des deux terrains.
Merci encore

 

[gunday]

En vous relisant, je viens de tiquer.
Pourquoi le vendeur vous vendrais un terrain à 800.000€, alors qu'il pourrait en vendre 3 à 1,5M ?

La vente à la découpe est tellement classique dans le cas de vente, que c'est surprenant que ce ne soit pas envisagé par le vendeur.
Etes vous sûr d'avoir bien vérifié le côté légal ? (cadastre, PLU, ...)

 

[Lenovo123456]

Bonjour,

Parce qu'il ne souhaite pas s'embêter avec toutes les démarches. Je vous avoue qu'il y a peu de chance qu'il descende à 800 K€, peut-être à 900 K€ auquels il faudra rajouter les frais de notaire + géomètre + l'impact de la fiscalité + la marge de prudence dont il faut tenir compte sur le prix de vente des lots, donc infine la plus-value potentielle ne sera pas de 1,5 M€ - 0,8 M€ (0,7 M€), mais peutêtre autour de 0,2/0,3M€ si tout se passe bien.
Il nous a indiqué savoir que le bien était divisible en 3 lots, à confirmer bien sûr côté légal (cadastre, géomètre...), processus en cours
Je vous tiendrai informés.
Merci

 

[MRGT34]

Salut,

en matière de promotion immobilière, il y a une règle d'or à connaître : s'enrichit le propriétaire foncier dès lors qu'il est un tantinet éclairé les autres se rémunèrent à hauteur des risques pris ! Ce devrait être votre cas.