faire un emprunt immobilier. Les banques actuelles sont-elles encore compétentes ?

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Bonjour à tous,
aujourd'hui ce fut la goutte d'eau de trop. Avec des revenus significatifs mais variables, un patrimoine tout autant significatif, desa garanties, une forte expérience de nos métiers... mais artiste et indépendant/chef d'entreprise, nous avons des difficultés à trouver un emprunt pour un achat d'un bien d'exception (qui nous est vendu en dessous de sa valeur évaluée) et permettant en plus un fort accroissement de nos revenus.
La goutte d'eau aujourd'hui avec une conseillère du crédit foncier, organisme que je ne connaissais pas…
"ah, vous changez de région pour réaliser votre projet… nous ne pouvons donc pas recevoir votre dossier".
Et là, en 2018, on se dit qu'il y a un grave problème.
Alors, si un vrai banquier qui aime les vrais projets avec un risque quasi nul mais qui accepte que nous ne travaillions pas pour une grosse boite ou que nous ne sommes pas fonctionnaires… veut bien nous suivre, soyez les bienvenus.

Bien et joie à tous
 
En mode crétin :
Avec des revenus significatifs
un patrimoine tout autant significatif,
desa garanties
pour un achat d'un bien d'exception
qui nous est vendu en dessous de sa valeur évaluée
aime les vrais projets avec un risque quasi nul

Tout ça ne veut rien dire et n'est qu'une perception que vous pouvez avoir d'un projet auquel vus croyez, encore heureux!, mais qui peut ne pas entrainer autant enthousiasme pour quelqu'un qui n'y met pas d'affectif, un banquier sans cœur (pléonasme ?) par exemple !


Un revenu n'a pas d'intérêt en lui même s'il n'est pas rapporté aux charges qu'il doit payer
Un bien d'exception qui est vendu en dessous de sa valeur évaluée peut finir sur un contrôle fiscal sévère

La notion de risque est le travail du banquier
Vous dites avoir des difficultés pour trouver un emprunt, combien ont refusé 1, c'est un crétin, 2 c'est une bande d'abruti, 3 faux se poser les bonnes questions, plus c'est de l'acharnement anti social

Bien à vous, j'ai 40 de crétinisme derrière moi

Le tout à prendre avec légèreté
 
un achat d'un bien d'exception (qui nous est vendu en dessous de sa valeur évaluée)

effectivement un banquier y vera anguille sous roche .

un bien d'exception est TOUJOURS vendu à un prix d'exception . c'est peut être cette suspicion qui bloque .
 
Alors, si un vrai banquier qui aime les vrais projets avec un risque quasi nul mais qui accepte que nous ne travaillions pas pour une grosse boite ou que nous ne sommes pas fonctionnaires… veut bien nous suivre, soyez les bienvenus.

Courtier mais tout aussi précis qu'un banquier: des chiffres nous permettraient d'y voir plus clair.
et surtout des explications sur le projet...........

bien cordialement
 
Un bien d'exception qui est vendu en dessous de sa valeur évaluée peut finir sur un contrôle fiscal sévère
j'aime bien cela...
Cependant il est pas mal de circonstances, où les biens sont vendus en dessous du prix du marché.. c'est tout l'art de l'investisseur de les trouver.. divorce, séparation, mutation, successions sans héritiers directs mais avec de nombreux héritiers, vente en cascade( les compromis sont signés sous condition de ventes du bien des acquéreurs)... c'est là que résident les bonnes affaires...

Mais quelques chiffres précis seraient les bienvenus, surtout qu'il semble être question d'un bien triple mixte (RP/boulot/locatif)
 
Bonjour à tous,
aujourd'hui ce fut la goutte d'eau de trop.
Avec des revenus significatifs mais variables, un patrimoine tout autant significatif, des garanties, une forte expérience de nos métiers... mais artiste et indépendant/ chef d'entreprise
Alors reprenons vos arguments :
- vos revenus, dans quelle mesures sont-ils variables, surtout lorsque vous êtes chef d'entreprise ; un banquier aura toujours une certaine crainte lorsqu'il est en présence d'un demandeur d'emprunt qui peut logiquement décider de sa propre rémunération ...
- un patrimoine significatif, c'est quoi ?? Vous disposez d'une collection de voitures ? Dans ce cas, ce n'est pas du tout significatif ....
- ensuite, dites-vous bien que le monde bancaire dispose de spécialistes de l'évaluation immobilière, et lorsque vous allez lui racontez ce que vous nous exposez, ce spécialiste va vous l'examiner sur toutes les coutures, votre bien d'exception, de telle sorte qu'en cas de défaillance, la garantie réelle prise dessus soit à son juste niveau ...
- vous vous dites artiste et indépendant .... Quel est le tirage de vos compositions (si c'est de la muisque ...) et si c'est autre chose, tentez de faire un classement comme au tennis (votre classement national ou mondial ...)
Djoko et Nadal n'ont aucune difficulté pour obtenir un prêt ....

Nous avons des difficultés à trouver un emprunt pour un achat d'un bien d'exception (qui nous est vendu en dessous de sa valeur évaluée) et permettant en plus un fort accroissement de nos revenus.
Pour le moment, et tant que vous ne pouvez pas financer le bien convoité, vous êtes encore loin de l'acte authentique qui concrétise la vente effective ...

Et vous aurez un intermédiaire obligé, même si vous réalisez une acquisition au dessous de la valeur de marché du bien, et ce dernier vous demandera de certifier que la valeur déclarée à l'acte soit la valeur réaliste du bien, et qu'il n'y ait pas de règlement différé (comprenez dessous de table), ni de dispositif destiné à éluder tout ou partie des droits de mutation ....

Et ensuite, le notaire va transmettre copie de votre acte à l'administration fiscale, qui dispose d'une large base de données des valeurs de biens, ainsi que d'un service destiné à repérer les sous-évaluations ; et si cette dernière est significative, vous ferez l'objet d'un redressement (pour le moins sur la valeur des droits, et au plus - en votre qualité de chef d'entreprise d'une vérification approfondie de l'ensemble de votre situation fiscale ...)

Cela vous dit d'avoir un inspecteur qui vienne vous rendre visite 5 jours par semaine pendant plusieurs mois, pour vous poser des questions auxquelles vous n'aurez même pas pensé ....

La goutte d'eau aujourd'hui avec une conseillère du crédit foncier, organisme que je ne connaissais pas…
"ah, vous changez de région pour réaliser votre projet… nous ne pouvons donc pas recevoir votre dossier".
Je ne sais sur quelle base le Crédit foncier vous aura répondu cela, mais il doit bien y avoir une raison ....

Et là, en 2018, on se dit qu'il y a un grave problème.
Alors, si un vrai banquier qui aime les vrais projets (avec un risque quasi nul)
Lorsqu'un banquier étudie un dossier, sachez que le risque nul n'existe pas ....
Aujourd'hui, vous êtes a priori bien portant, mais demain ou dans 6 mois, qui garantit que vous n'aurez un accident quelconque, mais qui vous limite dans votre activité, et qui vous prive de pouvoir l'exercer ??

Au fait, vous devez bien avoir des revenus prouvables depuis au moins 3 ans, et vous devez en conséquence pouvoir présenter 3 avis d'imposition des 3 dernières années ; examinez-les bien, et vérifiez que vos revenus soient en progression d'une année sur l'autre, et qu'ils ne présentent pas de vagues de tsunami !!

Mais qui accepte que nous ne travaillions pas pour une grosse boite ou que nous ne sommes pas fonctionnaires… veut bien nous suivre, soyez les bienvenus.
Bien et joie à tous
Sauf qu'avec les taux bas que nous connaissons, il y a beaucoup davantage de demandes que d'offre de crédits ....

Vous êtes donc en compétition sévère avec l'ensemble de celles et ceux qui ont un projet voisin du vôtre, à savoir obtenir un prêt dans de bonnes conditions, pour réaliser le projet de leurs rêves ....
 
Dernière modification:
Et ensuite, le notaire va transmettre copie de votre acte à l'administration fiscale, qui dispose d'une large base de données des valeurs de biens, ainsi que d'un service destiné à repérer les sous-évaluations ; et si cette dernière est significative, vous ferez l'objet d'un redressement

il existe de nombreux biens vendus en dessous du prix du marché, tout en étant des transactions fiables et honnêtes, d'ailleurs plusieurs startup vivent sur ce marché;
 
Il existe de nombreux biens vendus en dessous du prix du marché, tout en étant des transactions fiables et honnêtes, d'ailleurs plusieurs startup vivent sur ce marché;
Certes, mais tout dépend alors du pourcentage de sous-évaluation, lors de la signature de l'acte authentique ; si c'est de l'ordre de 3 ou 5%, il pourra être admis que ce soit le résultat d'une négociation ...

Mais dès que ce pourcentage s'élève, l'administration ne se gêne absolument pas pour pratiquer un redressement, et elle dispose de temps pour le faire ; de fait, il n'y a guère que lorsque la transaction résulte d'une vente aux enchères, que l'administration ne bronche pas ....

Et très généralement, elle a alors la main lourde !!
 
Dernière modification:
Certes, mais tout dépend alors du pourcentage de sous-évaluation, lors de la signature de l'acte authentique ; si c'est de l'ordre de 3 ou 5%, il pourra être admis que ce soit le résultat d'une négociation ...
tout dépend du moment et du lieu,
A Paris sur un studio , il y n'a pas de négociation ou juste pour le sport, mais les studios s'envolent, et en province si tu achètes une maison en campagne à 20 ou 30 km de la ville, il faut être fou pour ne pas négocier 10 à 20% et personne , même le fisc ne pourra établir le prix du marché, vu la chute vertigineuse depuis 4 ans....

Mais sur un bien au prix du marché, une négociation de 10 à 20% est possible dans les cas que j'ai cités (divorce, mutation, engagement sur un autre bien...)
En ce moment par exemple j'essaye d'avoir sur un appartement à Blois, un prix au m² défiant toute concurrence, pour y faire de la colocation étudiante; le couple dont le jugement de divorce a été prononcé a déja des obligations (engagement de l'un des ex époux d'acceuillir les 2 enfants dans une maison dont il a signé le compromis il y a 1 mois, il faut qu'il vende vite....)

Actuellement les startup vivant sur ce marché font des propositions entre -20 et -30% du prix du marché...
Bon comme ce n'est pas le coeur du débat... certains chiffres de l'opération seraient importants pour ne pas partir sur autre chose..
 
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