Estimation déductions fiscales LMNP

Cal31386906

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Bonjour,

J'ai acheté en décembre dernier un appartement en résidence principale au prix de 168 k€ (hors frais de notaire) dont 13 k€ de frais d'agence inclus. L'appartement, les travaux de rénovation ainsi qu'une partie des frais de notaire ont été financé par un prêt à taux fixe de 1.5% sur 25 ans d'une valeur de 195 k€

Pour raisons professionnelles, je vais changer de région, je compte donc mettre mon bien en location meublée non professionnelle (LMNP).

Je sais qu'il est possible d'opter pour un régime réel d'imposition qui permettrait de déduire du revenu imposable les amortissements immobiliers ainsi que ceux liés aux meubles ; par contre je ne comprends pas comment les calculer dans mon cas.

Est-ce que quelqu'un pourrait me détailler les calculs afin que je puisse faire une estimation de mes déductions fiscales ?

N'hésitez pas à me demander si vous avez besoin d'infos en plus.

Merci !
 

moietmoi

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Bonjour,

il ne peut y avoir prise en compte du prix d'achat des frais et des travaux que si dès l'achat , la mise en location meublée est optée et ceci se note par la déclaration Po(i) de début d'activité auprès des services fiscaux(cfe);
Dans ton cas, il faut procéder à une évaluation de la valeur vénale VN de ton bien( 3 agences par exemple)
c'est uniquement cette valeur VN qui pourra servir pour la détermination de l'actif immobilisé donc des amortissements pour l'immobilier; . Suivant la région et le type de ville , le type de construction, de cette valeur VN on prendra entre 40% (immobilier d'une maison à Paris) à 85%( appartement dans un grand immeuble en petite ville) pour déterminer la valeur à amortir; ( on n'amortit pas le terrain et par exemple à Paris pour une maison de ville de 1million d'euro, la cour de cassation a estimé que le terrain valait 600 000 et la maison 400 000.;! exemple de chiffres mais c'est le vrai %)

Donc dans un cas moyen , on va dire qu'on amortit 80% de la valeur VN estimée du bien;

Ton comptable te proposera en fonction du type de construction, des travaux généraux sur l'immeuble depuis 30 ans, un plan d'amortissement conforme au code des impots; en première approche tu peux te dire que pour les premières années, c'est comme si on amortissait l'ensemble sur 25 ou 35 ans;
Ainsi si par exemple , tu es dans une ville moyenne de France et que ton bien est estimé à 170 000 euros, dans une construction de 1990 tu pourras amortir 170*80%=136000 euros soit aux alentours de 5000 euros par an. au début;
Chaque comptable a son plan( grille) d'amortissement en respectant le code des impots et c 'est avec lui que tu pourras affiner la grille;

Pour les meubles, il faut les factures, et ils s'amortissent sur 7 ou 9 ans... si ils ne sont pas neufs, il faut imputer une valeur de dépréciation;
 

Cal31386906

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Ok, merci beaucoup pour les infos.

Donc si je comprends bien, la première étape consiste à obtenir cette valeur vénale qui servira de base dans le calcul de l'amortissement. Ensuite toutes les charges courantes peuvent être déduites.

Est-ce que les intérêts et l'assurance liés au prêt son déductibles dans ce cas ?

Merci !
 

moietmoi

Top contributeur
Donc si je comprends bien, la première étape consiste à obtenir cette valeur vénale qui servira de base dans le calcul de l'amortissement. Ensuite toutes les charges courantes peuvent être déduites.
oui, tout à fait..
Est-ce que les intérêts et l'assurance liés au prêt son déductibles dans ce cas ?
oui;
Si ton bien n'est pas en indivision tu as le choix entre la déclaration fiscale au microbic (50% des loyers toutes charges comprises) ou du bic réél ; c'est cette partie là qu'on détaille en ce moment;
de toute façon, lorsque tu commences ton activité de location meublée , tu dois déposer un formulaire de début d'activité ( le Po(i) );
La comptabilité , lorsque tu es au réél, nécesssite un comptable expert en lmnp; et aussi d'adhérer à un centre de gestion agrée; le coût des 2 est voisin de 400/800 euros au total, et te donne droit dans la majorité des cas à une réduction d'impôt(case 7ff) qui fait que cela te coute en vrai que 150/300 euros;....
 

Cal31386906

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Super, merci pour toutes les précisions.

Dernière question plus pratique : si le résultat l'évaluation des trois agences donnent des montants différents en ce qui concerne la valeur vénale, dois-je prendre une moyenne ou bien le résultat le plus pessimiste ?

Encore une fois merci pour ces précieuses indications.
 

moietmoi

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Dernière question plus pratique : si le résultat l'évaluation des trois agences donnent des montants différents en ce qui concerne la valeur vénale, dois-je prendre une moyenne ou bien le résultat le plus pessimiste ?
aucune estimation n'est opposable à l'administration... pas même la valeur du bien qui pourrait découler de l'utilisation de la base de données des impôts "patrim"
Ce qui défendable en cas éventuel de contrôle c'est la moyenne...il serait aussi défendable, vu que tu as acheté récemment à 155 et tu a fais des travaux de rénovation, en considérant que les travaux valorisent un bien , un peu plus que la valeur intrinsèque des travaux, de prendre la valeur d'achat+les travaux facturés+un petit bonus... il n'y a pas de règles définies , à part dire que c'est la valeur vénale qui doit être prise en compte;
 
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