Estimation au prix du marché

[moietmoi]

Je ne sais pas comment procèdent les agents immobiliers ou notaires , est ce qu'ils évaluent le bien dans l'absolu (situation, aménagements, annexes, marché, ...) en faisant abstraction de l'état , et ensuite il faut retirer de cette évaluation une estimation des travaux (faite par un entrepreneur) ? ou est ce que leur évaluation tient compte directement de l'état .

ReBonjour,
toujours la même distinction: entre une estimation et une expertise...
-une estimation qui n'engage personne(quoique depuis peu, on commence à voir les tribunaux contraindre les agents immobiliers) est l'estimation en l'état; que le bien soit habitable ou insalubre, l'estimation suggère une valeur possible de vente du bien en l'état;
-une expertise comprendra de multiples méthodes d'estimation, des devis travaux, et toute choses contractuellement définies , et cette expertise engage la responsabilité de l'expert;

en fait quelle est ta demande?

 

[zourite]

en fait quelle est ta demande?

J'ai une opportunité d'achat d'un bien en très mauvais état et pour lequel une première estimation a été faite par un agent immobilier ("... peut être présenté à la vente au prix de : ...") . Je trouve cette estimation très largement sur-évaluée (dans la fourchette haute d'un bien habitable en bon état ) au vu des travaux à engager, et je souhaiterais mettre en face une expertise plus solide et plus neutre.

 

[paal]

J'ai une opportunité d'achat d'un bien en très mauvais état et pour lequel une première estimation a été faite par un agent immobilier ("... peut être présenté à la vente au prix de : ...") . Je trouve cette estimation très largement sur-évaluée (dans la fourchette haute d'un bien habitable en bon état ) au vu des travaux à engager, et je souhaiterais mettre en face une expertise plus solide et plus neutre.

Voilà donc le type de bien qui conviendra à un artisan débrouillard, qui saura assez précisément évaluer quelle est l'étendue et le coût de ces travaux, tout en sachant qu'il conviendrait de distinguer :
- ce qui relèvera de la mise en état d'habitabilité minimale
- ce qui relèverait de l'adjonction de travaux qualifiés de confort, qui ne présenteraient pas le même degré d'exigibilité ...

Et c'est davantage ce type d'artisan que vous devriez rechercher pour obtenir un devis sur la base de ces 2 masses de travaux à réaliser, et en disposer à chaque fois que vous rencontrerez un interlocuteur pour ce bien .....

 

[Manu215]

Oui effectivement. Mais les seules informations qu'on a sont la surface , le nombre de pièces et le prix. Doit on supposer que la plupart des transactions concernent des biens en état moyen habitable ? Comment comparer avec un bien en très mauvais état nécessitant une rénovation ?

Bien entendu, l'idéal est d'avoir le maximum de biens vendus dans le secteur pour se faire une idée du prix moyen du m2. Pour une même surface, dans un même immeuble par exemple, on peut avoir des écarts de 5 à 10% selon l'état de l'appartement, preuve que le prix "bas" a surement été négocié. Il peut aussi y avoir d'autres facteurs : vue ou étage.
Si on considère qu'un bien qui nécessite de gros travaux de rénovation est proposé dans le "haut de la fourchette haute" des prix du marché, il faut que le vendeur argumente avec les données concrètes et fiables qu'on lui mettra sous le nez. Et dans ce cas, prendre le prix moyen constaté, faire estimer les travaux et négocier avec le vendeur.
Sinon, il faut laisser tomber, ce genre de comportements de la part des vendeurs ne fait que monter encore plus les prix, et en plus c'est malhonnête.
De la même façon, si un ravalement est prévu et voté en AG, il faut faire baisser le prix du montant que le nouvel acquéreur devra débourser pour ce ravalement.
Ce sont juste des exemples, ne sachant pas tous les détails de votre bien, ni même si c'est au sein d'une copropriété ou pas.

 

[moietmoi]

J'ai une opportunité d'achat d'un bien en très mauvais état

le marché immobilier actuel est très contrasté: à Paris et dans les grandes villes, on n'a pas le temps... les biens, en bon ou mauvais état se vendent vite et à la hausse;(sauf dans les quartiers les plus populaires) et dans le reste de la France où le marché est plus atone et les négociations sont nombreuses;
Concernant des travaux de rénovation complets, on peut chiffrer à la louche 500 euros du m² en province et 1000 euros en région parisienne;(électricité, plomberie, sol, mur, huisserie..sdb, cuisine..peinture..)
Rien n'empêche de faire une visite avec un artisan pour avoir une idée du montant des travaux à entreprendre;

une première estimation a été faite par un agent immobilier ("... peut être présenté à la vente au prix de : ...")

effectivement cela n'indique pas forcément la future transaction, car un agent, pour séduire et avoir le mandat peut faire miroiter un prix plus élevé ...

je souhaiterais mettre en face une expertise plus solide et plus neutre.

Je ne pense pas qu'il y ait de neutralité; c'est la loi de l'offre et de la demande..

 

[jmi12]

effectivement cela n'indique pas forcément la future transaction, car un agent, pour séduire et avoir le mandat peut faire miroiter un prix plus élevé ...

Tout à fait d'accord et bien compréhensible. J'ai des exemples concrets, notamment celui de mon frère qui avait, il y a moins de 2 ans, obtenu, d'un agent immobilier, une évaluation supérieure à 700000 € pour la vente de sa maison en région parisienne, maison qui, toujours selon l'agent immobilier, était quasiment vendue avant même d'avoir été mise en vente. Et bizarrement, après signature du mandat de vente et un petit délai d'attente, mon frère s'est entendu dire qu'il fallait tomber à 550000 €, le marché ayant évolué, etc.....
J'avais regardé les transactions dans le quartier sur le site de l'administration fiscale et il était évident que la valeur réelle découlant de plusieurs transactions récentes correspondait bien au prix finalement obtenu.
Que ne ferait-on pas pour obtenir un mandat !

 

[moietmoi]

700000 €

qu'il fallait tomber à 550000 €,

j'ai une très grande indulgence, par une compréhension extensive du métier de commercial, cependant face à un tel écart, je propose immédiatement et poliment au professionnel de sauter par la fenêtre ou d'évacuer les lieux.., je lui laisse le choix, et en tout cas, je ne le reverrai jamais;

 

[paal]

Tout à fait d'accord et bien compréhensible. J'ai des exemples concrets, notamment celui de mon frère qui avait, il y a moins de 2 ans, obtenu, d'un agent immobilier, une évaluation supérieure à 700.000 € pour la vente de sa maison en région parisienne, maison qui, toujours selon l'agent immobilier, était quasiment vendue avant même d'avoir été mise en vente.

Oui, c'est le principe de base de la chasse aux mandats ….

Mais en pratique c'est un leurre, et ce prétendu prix de marché ne sera soutenu par aucune transaction ; bien entendu, il peut y avoir une annonce à ce prix, mais c'est comme toutes les promesses ….. seuls seront séduits (puis déçus) celles et ceux qui y auront cru ….

Et bizarrement, après signature du mandat de vente et un petit délai d'attente, mon frère s'est entendu dire qu'il fallait tomber à 550.000 €, le marché ayant évolué, etc.....

Ben voyons, ce n'est même plus une grosse ficelle, mais c'est un bout d'amarrage d'un gros navire !!

J'avais regardé les transactions dans le quartier sur le site de l'administration fiscale et il était évident que la valeur réelle découlant de plusieurs transactions récentes correspondait bien au prix finalement obtenu.
Que ne ferait-on pas pour obtenir un mandat !

Certes, et si vous aviez mené le même type de consultation plusieurs mois ou trimestres plus tôt, vous n'auriez très probablement obtenu aucune vente basée sur le prix présenté lors de la signature du mandat (soit 700 KE) ; toujours aussi gros le bout marin !!