Estimation au prix du marché

Merci pour vos retours.

Oui, et c'est bien la raison pour laquelle, rendre visite du secteur où se trouve implanté le bien, peut s'avérer très utile afin d'obtenir des prix de cession pour des biens similaires, avec une date de transaction ....

En l’occurrence , il s'agit d'un studio dans un immeuble pas très vieux (~1960-70) mais inhabitable en l'état , il n'a pas été occupé pendant 15 ans et donc gros travaux à prévoir (tout est à refaire).
Il me semble donc qu'une simple expertise théorique sur papier ne suffit pas et qu'il est nécessaire d'avoir une expertise sur site , qui prenne l'état du bien en compte.
J'ai bien regardé sur le fichier DVF. On a le prix des transactions dans le quartier d'où on peut calculer un prix au m², mais cela ne dit rien de l'état des biens .
Je me dis qu'un agent immobilier aura tendance à surestimer la valeur pour espérer se voir attribuer un mandat de vente , alors qu'un notaire se basera plutôt sur de récentes transactions et sera plus neutre.
Je me trompe peut être .

Par ailleurs, je ne connais pas la profession d'"expert immobilier" indépendant , ni comment en contacter .
 
Détrompe toi, j'ai connu des agents immobiliers qui font des estimations à la baisse si le vendeur est pressé et/ou il connaît déjà des acquéreurs potentiels, e.g. réseau de clients, proches, confréries, etc. Tout simplement, il gagne un mandat vite débouclé. Donc au final, c'est plus rentable car moins d'efforts et ventes plus rapides.
 
Je présume que dès qu'il y a mutation, et donc droits d'enregistrement, l'administration est au courant et donc ce site contient lesdites infos. Par contre, les bases brutes que j'ai téléchargées allaient de 2014 à 2018 inclus, pas de 2019. Quelles transactions manquent selon toi?
Une que je connais bien, puisque c'est l'achat par vente judiciaire aux enchères de notre fille cadette et de son mari, et c'était en décembre 2014 ; j'ai bien trouvé d'autres transactions sur la période et sur la voie, mais pas celle-ci ….

Ensuite, il faut dire que dans cette vente, il n'y aura pas eu d'acte notarié, mais un procès-verbal d'adjudication, et qu'aucun notaire ne soit intervenu ....

Mais l'administration fut informé, puisqu'il auront reçu (assez tardivement certes) un avis d'imposition à la taxe foncière (pratiquement celle de 2014 et celle de 2015 en même temps ...) ; et il est exact qu'ils auront été adjudicataires en décembre 2014 (y compris le délai permettant une surenchère) ; ensuite, ce fut de la paperasse pour prendre possession du bien et tenter de boucler le crédit ....
 
Dernière modification:
Une que je connais bien, puisque c'est l'achat par vente judiciaire aux enchères de notre fille cadette et de son mari, et c'était en décembre 2014 ; j'ai bien trouvé d'autres transactions sur la période et sur la voie, mais pas celle-ci ….

Ensuite, il faut dire que dans cette vente, il n'y aura pas eu d'acte notarié, mais un procès-verbal d'adjudication, et qu'aucun notaire ne soit intervenu ....
ayant acheté dans les mêmes conditions, sans acte notarié, la transaction est présente, mais je constate que parmi les 2 ou 3 sites découlant de la base de l'administration, il n' y pas les mêmes extractions.... et certaines transactions sont présentes sur l'un et pas sur l'autre;
 
Le site de l'administration fiscale est loin d'être à jour. J'ai pu en faire l'expérience fin 2018 quand nous avons voulu vendre une maison de famille suite au décès de mon père. Des mutations que nous connaissions et intervenues plusieurs années auparavant n'y figuraient pas. Cela est notamment dû au fait que le service de la publicité foncière a beaucoup de retard dans notre département (14 mois environ) et aux lourdeurs administratives bien connues de tous.
Ayant vendu la maison en septembre 2018, la vente n'était pas encore transcrite aux hypothèque un an plus tard. L'imposition foncière 2019 établie à tort à notre nom vient juste d'être dégrevée.
Sinon, lorsque les mutations sont présentes sur le site, les informations sont correctes et utilisables.
 
Bonjour,
tout dépend de pour quoi c'est faire:
-une estimation pour se faire une idée: faire la moyenne de tous les moyens décrits ci dessus;et quelques autres...
mais cette moyenne ne sera pas opposable à l'administration(IFI, donation.. valeur d'un bien en lmnp) ni aux tiers(contestation d'héritage, divorce..viager) ces estimations sont gratuites puisque le but du jeu est de se faire un fichier de prospects pour le professionnel qui la pratique
-une expertise, payante , faite par le service expert d'un notaire, (attention il y a 2 expertises possibles chez un notaire, l'avis d'expert et l'expertise, )ou par un expert immobilier enregistré en tant qu'expert auprès des tribunaux; Cette expertise sera opposable; le coût est variable en fonction du bien; les honoraires sont libres; les notaires se font payer en émoluments (fixés par la loi) et en complément en honoraires libres; il faut demander des devis;
Je suis plutôt dans la 2eme option. L'idée n'est pas d'avoir forcément une estimation opposable à l'administration ou action juridique (encore que ... ça peut toujours être utile) , mais quand même plus qu'une simple estimation moyenne.
J'ai besoin d'une estimation réaliste , qui prenne bien en compte toutes les particularités (en particulier la rénovation totale indispensable) et qu'on puisse difficilement contester car orientée ou biaisée.
 
Pour l'estimation de travaux, c'est pas l'agent immobilier qui va la faire. Venez plutôt avec votre entrepreneur. Il y a fort longtemps était passé un reportage sur un investisseur immobilier. Sa méthode justement: acheter des biens dégradés à rénover. Et bien il faisait des visites avec son entrepreneur habituel et l'agent immobilier.
 
Si c'est pour la région parisienne, le site des impôts est plutôt à jour. C'est le meilleur indicateur car ce sont les prix qui sont réellement pratiqués et donc les prix du marché.
 
Pour l'estimation de travaux, c'est pas l'agent immobilier qui va la faire. Venez plutôt avec votre entrepreneur.
Oui .
Je parlais de l'estimation du bien compte tenu de son état et des gros travaux à faire.
Le montant exact des travaux sera bien sur l'affaire d'un entrepreneur.

Je ne sais pas comment procèdent les agents immobiliers ou notaires , est ce qu'ils évaluent le bien dans l'absolu (situation, aménagements, annexes, marché, ...) en faisant abstraction de l'état , et ensuite il faut retirer de cette évaluation une estimation des travaux (faite par un entrepreneur) ? ou est ce que leur évaluation tient compte directement de l'état .
 
Si c'est pour la région parisienne, le site des impôts est plutôt à jour. C'est le meilleur indicateur car ce sont les prix qui sont réellement pratiqués et donc les prix du marché.
Oui effectivement. Mais les seules informations qu'on a sont la surface , le nombre de pièces et le prix. Doit on supposer que la plupart des transactions concernent des biens en état moyen habitable ? Comment comparer avec un bien en très mauvais état nécessitant une rénovation ?
 
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