Encadrement des loyers (ALUR -> ELAN)

zourite

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Bonjour,

J'ai acquis en aout 2018 un studio sur Paris que je vais mettre en location dans les jours qui viennent.
Celui-ci est localisé sur Paris , dans un immeuble ancien, et a fait l'objet d'une rénovation complète (intégralement refait à neuf).
Par ailleurs , il n'avait jamais été loué auparavant donc ça serait une première mise en location.
Je dois donc déterminer le loyer que je vais demander et à indiquer sur le bail.
Avec l'encadrement ALUR , annulé en 2017 , puis réintroduit dans la loi ELAN je m'y perds un peu et cela m'amène aux questions suivantes :
  1. Est ce que l'encadrement des loyers est légalement en vigueur et incontournable à Paris en décembre 2018 ?
  2. Est ce qu'un logement dont c'est la première mise en location est soumis au loyer de référence éventuellement majoré ? (les quelques articles que j'ai lu ici et là sont souvent contradictoires ou au moins ambigus)
  3. Si oui aux questions 1 et 2, est ce que des travaux de remise à neuf avec en plus des équipements de confort (lave linge, frigo, plaques, isolation ...) peut justifier un complément de loyer ?
  4. Les modèles récents de contrat de location font référence à la loi ALUR (avec mention du loyer de référence + majoré ...) alors que ses décrets d'applications ont été annulés . Du coup , est ce qu'il faut ne pas cocher la mention "le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral" puisque ce dernier a été annulé ? ou au contraire la cocher si c'est ELAN qui actuellement s'applique ?
Bref c'est loin d'être clair et si quelqu'un a un peu d'expertise sur le sujet , ça sera bienvenue.
Merci d'avance.
 
Est ce que l'encadrement des loyers est légalement en vigueur et incontournable à Paris en décembre 2018 ?
En ce moment non.... mais les textes passés et sans doute à venir comprennent le fait que si le loyer dépasse le loyer maximum autorisé, il pourra être abaissé, en d'autres termes le fait de profiter du non encadrement actuel, pour faire un loyer cher, ne met pas à l'abri de l'obligation de le réduire, et des futures poursuites prévue par la loi Elan; Par ailleurs à Paris dans votre quartier votre bien est en concurrence avec d'autres qui vont freiner vos ardeurs...
Est ce qu'un logement dont c'est la première mise en location est soumis au loyer de référence éventuellement majoré ?
Il y a 2 éléments distincts: la loi ALUR pour tout le territoire et les villes de plus de 200 000 habitants, et la contrainte pour l'instant levée de l'encadrement;
Donc pour répondre à votre question lorsqu'il y a encadrement, il est permanent et quelques soient les critères tels que nouvelle location, travaux,ou autres.... le loyer est encadré; la précision sur le complément de loyer n'est pas encore publiée , mais ne peut pas être l'étage ou le quartier..

Ce qui est conditionné par des travaux significatifs, (définis par un équivalent euros/mois de loyer)ou par une remise en location après 18 mois (nombre de mois à vérifier) c'est le fait de pouvoir augmenter le loyer entre 2 locataires; ( et si le loyer est encadré.. dans la limite de l'encadrement)

est ce qu'il faut ne pas cocher la mention "le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral" puisque ce dernier a été annulé ? ou au contraire la cocher si c'est ELAN qui actuellement s'applique ?
Pour ma part je cocherai, mais vous pourriez aussi indiquer en marge: "non applicable"
 
Merci beaucoup pour vos précisions.
Si je comprends bien nous sommes dans une période transitoire où il y a eu un encadrement, il n'y en a plus en ce moment, et il y a de fortes chances pour qu'il y en ait un à nouveau dans les mois qui viennent .

Pour ma part, je n'ai pas l'intention de surenchérir sur le loyer mais plutôt de le mettre au niveau du marché voire un peu en dessous (je préfère un locataire heureux de ne pas être trop chargé , plutôt qu'il n'ait qu'un objectif de trouver moins cher). Je cible environ 34€/m² , mais c'est quand même au dessus du loyer de référence majoré (31€/m² dans ce quartier) .

Si d'autres forumeurs ont récemment signé des contrats de locations sur Paris , je serais intéressé d'avoir leur avis.
 
Au passage, le conseil de Paris a voté ce jour Mardi l'encadrement des loyers.. je crois que cela rentre en application en février( mois à vérifier);
 
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