Emprunter peu : quel type de crédit pour quels taux ?

[Benoiiit]

Bonjour à tous,

Si je veux emprunter 20 000 euros pour acheter une maison, est-ce que ça me place automatiquement sur un prêt consommation, ou est-ce que je peux obtenir un prêt différent avec un taux moindre si je dis que je fais des travaux ? Faut-il fournir des factures ? Des factures de matières premières (sans main d'œuvre si je fais tout moi-même) sont-elles suffisantes ? Y a-t-il un montant minimum ? Toutes les banques ont-elles le même mode de fonctionnement là-dessus ?

J'ai fait une simulation téléphonique avec un conseiller Société Générale, dans un premier temps en parlant de petits travaux, et il m'a parlé d'un taux à 1,85 % assurance non comprise, sur 6 ans, avec une obligation de devoir fournir des justificatifs pour débloquer la somme empruntée au fur et à mesure.
Ça ne m'arrangeait pas forcément, car les travaux les plus gros ne sont pas gravés dans le marbre à l'heure actuelle.
Je l'ai rappelé en lui disant "Et si je vous dis que je n'emprunte que pour l'acquisition en elle-même, et j'utiliserai l'argent que je me garde de côté pour faire mes travaux, puis-je bénéficier des mêmes conditions sans fournir de justificatifs ?"
Le conseiller m'a dit oui, mais j'ai ensuite parlé à un conseiller d'une autre banque qui m'a dit qu'il s'était trompé... Qu'en pensez-vous ?

Merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

Si je veux emprunter 20 000 euros pour acheter une maison, est-ce que ça me place automatiquement sur un prêt consommation,

Non; un prêt pour acquisition d'un logement est toujours un crédit immobilier quel que soit son montant.

Par contre le financement de travaux immobiliers pour un montant au plus égal à 75.000€ est - juridiquement parlant - un prêt à la consommation.

Ceci n'empêche pas que - suivant les banques - au plan technique, les conditions et caractéristiques des crédits immobiliers puissent cependant être appliquées.

ou est-ce que je peux obtenir un prêt différent avec un taux moindre si je dis que je fais des travaux ?

Au mieux les conditions seront identiques; au pire elles seront moins intéressantes si assimilées à un prêt à la consommation (Cf ci-dessus)

Faut-il fournir des factures ?

Oui

Des factures de matières premières (sans main d'œuvre si je fais tout moi-même) sont-elles suffisantes ?

Oui (sauf pour les prêts épargne-logement où un plafond de 3.050€ est imposé).
Mais, bien entendu, votre main-d’œuvre n'est pas valorisable ni finançable; seulement les matériaux.

Y a-t-il un montant minimum ?

Juridiquement parlant, non.
Mais chaque banque a la possibilité de fixer ses règles.

Toutes les banques ont-elles le même mode de fonctionnement là-dessus ?

Non

Je l'ai rappelé en lui disant "Et si je vous dis que je n'emprunte que pour l'acquisition en elle-même, et j'utiliserai l'argent que je me garde de côté pour faire mes travaux, puis-je bénéficier des mêmes conditions sans fournir de justificatifs ?"
Le conseiller m'a dit oui, mais j'ai ensuite parlé à un conseiller d'une autre banque qui m'a dit qu'il s'était trompé... Qu'en pensez-vous ?

Si vous sollicitez un financement pour une acquisition vous devrez forcément produire le compromis d'achat où le recours au crédit sera mentionné. Les fonds seront ensuite versés au notaire vendeur.

Si vous ne voulez pas fournir de justificatifs la seule possibilité c'est le prêt personnel non affecté/non lié/non causé; donc le pur prêt à la consommation avec les conditions du prêt à la consommation.

Cdt

 

[Benoiiit]

Merci beaucoup Aristide.

Les seuls travaux qui sont arrêtés pour l'instant sont des travaux de remise en état d'un bien "moche" (papiers peints, isolation thermique...), et ces factures ne seront sans doute pas d'un montant très élevé.

Partons du principe que je ne pourrai/voudrai fournir aucune facture, et que je vais donc déclarer que je ne fais pas de travaux. J'avoue que je ne comprends toujours pas très bien ce qui ferait de mon prêt un prêt immobilier ou un prêt conso. Sur service-public, je lisais "un prêt immobilier doit être d'au moins 75.000 €, faute de quoi il sera considéré comme un prêt à la consommation". C’est ce que vous disiez dans votre dernier paragraphe ?

Du coup parmi les options suivantes, pouvez-vous me dire quel type de crédit je pourrais contracter (et pour 10 points de plus et ma reconnaissance éternelle, lesquels me dispensent de frais de garantie, frais de dossier et autres et lesquels vous paraîtraient les plus intéressants d'une manière générale) :

pas un PTZ+ (je n'y suis pas éligible)
pas un prêt Action Logement (je n'y suis pas éligible)
prêt d'accession sociale (j'ai l'impression d'y être éligible de par mes revenus en tout cas)
prêt conventionné : ?
prêt immobilier bancaire : ?
pas un prêt PEL (je n'y suis pas éligible)
prêt CEL (j'ai semble-t-il acquis suffisamment de droits à prêt pour emprunter 23 000 euros)
prêt conso

Et pour finir, si plusieurs options sont envisageables... Dois-je laisser parler le banquier pour voir ce qu'il me propose comme type de crédit, quitte à parler moi-même d'autres options qu'il n'aurait pas abordées ensuite (PAS, CEL) ? Et allons-nous déposer plusieurs demandes différentes ou nous mettre d'accord sur un seul type de crédit à demander ? Edit: et si on ne soumet qu'un seul type de demande par banque, ai-je intérêt à demander des configurations différentes dans les différentes banques ?

(vous comprendrez que c’est la première fois que je vais faire un emprunt... J'ai beau avoir lu énormément de choses, je nage toujours ! Mais heureusement il y a ce forum. )

 

[Aristide]

Bonjour,

Partons du principe que je ne pourrai/voudrai fournir aucune facture, et que je vais donc déclarer que je ne fais pas de travaux.

Qu'il s'agisse de travaux ou d'acquisition, ainsi qu'expliqué dans ma réponse ci-dessus, il vous faudra toujours fournir des justificatifs.

Seul un prêt personnel non affecté ne nécessiterait pas de tels justificatifs.

J'avoue que je ne comprends toujours pas très bien ce qui ferait de mon prêt un prêt immobilier ou un prêt conso. Sur service-public, je lisais "un prêt immobilier doit être d'au moins 75.000 €, faute de quoi il sera considéré comme un prêt à la consommation". C’est ce que vous disiez dans votre dernier paragraphe ?

Ceci ne concerne que les travaux immobiliers dont crédit destiné à les financer ne dépasse pas 75.000€

Quand il s'agit d'une acquisition, au plan juridique, c'est toujours un crédit immobilier et jamais un prêt à la consommation.

Pour ce qui concerne les conditions, notamment le taux, chaque banque a sa pratique les unes appliquant au prêt "travaux" celles des prêts immobiliers; les autres celles des prêts à la consomamtion.

Du coup parmi les options suivantes, pouvez-vous me dire quel type de crédit je pourrais contracter (et pour 10 points de plus et ma reconnaissance éternelle, lesquels me dispensent de frais de garantie, frais de dossier et autres et lesquels vous paraîtraient les plus intéressants d'une manière générale) :

prêt d'accession sociale (j'ai l'impression d'y être éligible de par mes revenus en tout cas)
prêt conventionné : ?
prêt immobilier bancaire : ?
prêt CEL (j'ai semble-t-il acquis suffisamment de droits à prêt pour emprunter 23 000 euros)
prêt conso

Avec justificatifs ce serait le CEL qui permettrait les meilleures conditions mais il s'agit d'un produit complexe.
Concernant le ou les taux il faudrait être attentif car la réglementation permet désormais aux banques de raisonner en taux moyen pondéré par les montants ce qui les amène à prendre en considération toutes le lignes de taux y compris celles qui sont supérieures aux taux du marché actuel.
Plusieurs posts traient de ce sujet; un recherche vous permettra de connaître tous les détails.

Par contre en EL tout frais de dossier est interdit.

Quant au montant maxi il dépend e même temps des droits acquis utilisés et de la durée retenue.

La garantie n'est pas liée à la nature du prêt; elle dépend de la :
+ Politique de la banque en la matière
+ Qualité de l'emprunteur
+ Qualité du dossier
+ Du montant et de la durée du crédit.

NB) - Pour un PAS une garantie réelle immobilière (PPD et/ou hypothèque) de 1er rang serait obligatoire.

Dois-je laisser parler le banquier pour voir ce qu'il me propose comme type de crédit, quitte à parler moi-même d'autres options qu'il n'aurait pas abordées ensuite (PAS, CEL) ?

Oui

Et allons-nous déposer plusieurs demandes différentes ou nous mettre d'accord sur un seul type de crédit à demander ?

Dans une banque donnée, après la découverte "client/projet/objectifs/contraintes" que tout conseiller digne de ce nom devrait faire en premier, une seule offre adaptée devrait être proposée.

Edit: et si on ne soumet qu'un seul type de demande par banque, ai-je intérêt à demander des configurations différentes dans les différentes banques ?

En fonction des "projet/objectifs/contraintes" devrait de dessiner une orientation:

+ Vers le crédit immobilier
Ou
+ Vers le prêt personnel

Si l'option "crédit immobilier" est retenue peut-être qu'un seul type de crédit suffira; un prêt CEL par exemple.
Mais peut-être ne sera t-il pas suffisant auquel cas il faudrait un prêt complémentaire (PAS - PC - Prêt immobiliser du secteur libre)

Cdt

 

[Benoiiit]

Merci Aristide de ces conseils très précieux ! Je vais réfléchir à tout ceci et continuer à faire des recherches sur le forum afin d'en savoir plus sur le prêt CEL.

 

[ICF62]

bonjour
beaucoup de complication pour 20.000 € .....

je confirme que la SG peut vous financer 20.000 € de travaux sur un prêt avec un taux de prêt immobilier.

vous aurez juste à fournir les factures d'achat des matériaux.

vous pouvez aller dans une grande surface très connue de bricolage et matériaux, passer votre commande et donner au vendeur le document remis par la banque pour règlement des factures.
il vous sera demandé un chèque de caution du montant de la commande et le magasin se fera régler directement par la banque.
et vous aura livré entre temps.
idem à la caisse d'épargne mais là le montant doit dépasser 21.000 € pour accéder aux taux des prêts immobiliers.
la plupart du temps les conseillers vous tarifie ce prêt avec un taux "prêt à la consommation"

à la BNP les travaux inférieurs à 75.000 € sont financés avec un prêt conso mais avec un taux de prêt immobilier + 0.50 %

pour les autres banques c'est pareil mais il faut toujours insister pour ne pas passer sur les taux des crédits conso beaucoup plus élevés.


bien cordialement

 

[Benoiiit]

beaucoup de complication pour 20.000 € .....

C’est un mini prêt, mais le dossier risque d'être limite au niveau du taux d'endettement, donc j'essaie d'être aussi préparé que possible !

Mais merci pour le reste des conseils.

J'ai cependant une question sur le taux d'endettement, justement, maintenant que j'ai rencontré quelques banquiers : j'ai des revenus irréguliers (free-lance). J'avais cru comprendre que mon revenu mensuel moyen des trois dernières années serait pris en compte en se basant sur mes derniers avis d'imposition, mais les quelques banques que j'ai vues jusque-là n'ont regardé qu'un seul avis d'imposition, comme par hasard celui où j'avais gagné le plus, et se sont basées là-dessus pour leurs simulations, ne reportant nulle part la moyenne que j'avais moi-même évaluée et qui était sensiblement inférieure (je la leur ai simplement indiquée par oral, mais elle n'a pas été prise en compte du tout pour les simulations) !

Du coup, je me retrouve avec un document intitulé "Demande de prêt immobilier" qui dit "Revenu net professionnel : [supérieur de 15 % à la réalité]" puis à la fin "Je certifie l'exactitude des renseignements fournis ci-avant"... Problème ?

De mon côté, j'ai fait tous mes calculs et je sais que je pourrai rembourser mes mensualités sans problème malgré un fort taux d'endettement... Donc bon, je n'ai pas spécialement envie de leur tirer sur la manche en piaillant "Eh eh regardez, je gagne beaucoup moins que vous pensez, mon taux d'endettement est beaucoup plus élevé, ouh la la c’est terriiiiible" et que ça me coûte l'acceptation du dossier... Mais est-ce que ce "revenu professionnel" incorrect sur la demande de prêt pourrait me porter préjudice ? Faire que l'assurance ne fonctionne pas plus tard, ou que sais-je ?

J'ose espérer que le dossier est évalué avec plus de sérieux en aval ? Je ne me souviens même plus si certains ont scanné plus que le dernier avis d'imposition... :/ Peut-on me demander d'autres pièces justificatives à l'avenir ? (dans le cas de ceux où on s'est contentés de "simulations", j'imagine que oui, mais pour ceux qui m'ont édité une vraie "demande de prêt" que nous aurions pu soumettre le jour même ?!)

(question subsidiaire : pourquoi pensez-vous que cela s'est passé comme ça ? Parce que ces conseillers voulaient gagner du temps ou n'avaient pas l'habitude des indépendants ? Pour que le dossier passe plus facilement car ils me veulent comme client ? Ou autre chose...)

Merci !

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ose espérer que le dossier est évalué avec plus de sérieux en aval ? Je ne me souviens même plus si certains ont scanné plus que le dernier avis d'imposition... :/ Peut-on me demander d'autres pièces justificatives à l'avenir ? (dans le cas de ceux où on s'est contentés de "simulations", j'imagine que oui, mais pour ceux qui m'ont édité une vraie "demande de prêt" que nous aurions pu soumettre le jour même ?!)

Normalement, pour les professionnels, c'est sur l'analyse des documents comptables des trois dernières années et d'au moins un compte d'exploitation prévisionnel qu'une banque digne de ce nom prendra sa décision.

C'est l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE = revenus avant amortissement, provisions et frais financiers) qui est le critère de revenu pris en considération.

Mais s'agissant d'un prêt de faible montant peut-être que les délégations en place permettent cette (cependant surprenante) façon de faire ?

Mais est-ce que ce "revenu professionnel" incorrect sur la demande de prêt pourrait me porter préjudice ? Faire que l'assurance ne fonctionne pas plus tard, ou que sais-je ?

Non

(question subsidiaire : pourquoi pensez-vous que cela s'est passé comme ça ? Parce que ces conseillers voulaient gagner du temps ou n'avaient pas l'habitude des indépendants ? Pour que le dossier passe plus facilement car ils me veulent comme client ? Ou autre chose...)

Parce que c'est la pratique permise pour un petit montant ou parce que vous avez eu à faire à un conseiller qui "n'avait pas l'habitude des indépendants"

Cdt

 

[Benoiiit]

Bonjour Aristide,

Merci de cette réponse.

Normalement, pour les professionnels, c'est sur l'analyse des documents comptables des trois dernières années et d'au moins un compte d'exploitation prévisionnel qu'une banque digne de ce nom prendra sa décision.

C'est l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE = revenus avant amortissement, provisions et frais financiers) qui est le critère de revenu pris en considération.

J'ai un statut léger d'auto-entrepreneur, nous n'avons pas ce type d'obligation comptable. Je pense que c’est pour ça qu'ils m'ont tous demandé d'apporter mes avis d'imposition (qu'ils ont finalement à peine regardés).

Bon, enfin si ça ne risque pas de poser problème par la suite, c’est l'important. Merci encore !