Emprunt immobilier pro en dehors de SCI possible?

#1
Bonjour,

j'ai dans l'idée de contracter un emprunt pro pour financer l'achat de part de SCPI. Le but étant patrimonial (préparation retraite)

Le problème est que jusqu'à présent les banques / conseillers que j'ai contacté ne m'autorisent l'emprunt que via la creation d'une SCI.

Hors cela m'oblige à ajouter un associé et engendre des frais qui pour moi sont inutiles du fait que je pourrai réaliser cet emprunt via ma société actuelle (EURL IS). Aucune revente envisagée à terme de l'activité donc pas nécessité d'isoler l'immobilier dans une SCI.

Les refus sont justifiés par le fait que mon objet social n'est pas celui d'une SCI.

Donc est-ce que la simple modification de l'objet social me permettra d'emprunter "en direct" via mon EURL ?

J'ai l'impression que c'est un simple probleme administratif car je ne rentre pas dans la bonne case...quelqu'un a-t-il déjà eu ce genre de problématique?
 

moietmoi

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#2
bonjour,
sans avoir de réponse, j'essaye de comprendre;
Vous êtes gérant d'une eurl(IS) dont l'objet social n'a rien à voir avec l'immobilier;
cette eurl souhaite faire un emprunt pour acheter des scpi;
en d'autres termes ,votre eurl veut acheter quelque chose qui n'a rien à voir avec son objet social et son but;

comme si un coiffeur ou un garagiste voulait que leurs entreprises achètent des moutons..( peut être pour les tondre?):)

je me demande comment votre comptable, et le fisc, même en achetant comptant ,vont accepter la chose......

Cela serait bien différent si l'EURL avait de la trésorerie à placer et que le choix de l'EURL pour placer temporairement son argent, était d'acheter des scpi
( ce qui se fait d'ailleurs, c'est l'achat de l'usufruit temporaire);
 
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#4
Bonjour,

pour réponde (...ou pas) si j'investis dans un contrat de capitalisation madelin ce qui n'a rien à voir avec mon objet social et mon activité, le fisc trouvera-t-il à redire? ou plutot y verra-t-il un manque à gagner/taxer?
Le comptable lui ne m'a pas donné de réponse négative et j'attends toujours le retour du juridique....

Pourquoi ne pas le faire en privé? pourquoi voulez vous que je m'endette alors que je peux endetter ma société? même si in fine je serai toujours caution solidaire du prêt.
De même à titre privé la banque est OK mais encore via SCI.

Aussi il faut noter que c'est plus optimal fiscalement, scpi à crédit + scpi en usufruit avec les reserves, je peux arriver à un montage à l'équilibre et donc un risque maîtrisé sauf si les scpi passent à 0% de rendement.

L'intérêt pour ma societe est d'utiliser ses réserves afin de constituer un capital et obtenir un rendement dans 10-15 ans. En privé c'est guère possible. En pro c'est le mecanisme via SCI en holding par ex.

J'essaie d'eviter la case SCI et l'usine à gaz...
 

moietmoi

Top contributeur
#8
pour réponde (...ou pas) si j'investis dans un contrat de capitalisation madelin ce qui n'a rien à voir avec mon objet social et mon activité, le fisc trouvera-t-il à redire? ou plutot y verra-t-il un manque à gagner/taxer?
sauf si je me trompe , tu confonds la personne morale de ton entreprise et toi même;
l'entreprise n'investira pas en contrat madelin; mais toi tu souscrira un contrat de capitalisation dont les cotisations sont sous conditions déductibles (comptablement, fiscalement et socialement)
sauf placement de trésorerie de l 'entreprise

De même à titre privé la banque est OK mais encore via SCI.
humm, je ne vois pourquoi une banque proposerai à un client de créer une sci pour acheter des scpi;
j'ai récemment acheté des scpi à crédit sans sci;

En pro c'est le mecanisme via SCI en holding par ex
il faut que le jeu en vaille la chandelle;
Pour avoir fait ce type de montage ( avec de l'immobilier) pour différents de mes clients par le passé, la première préocupation que nous avions avec les experts comptables des sociétés, c'étaient de faire valider un changement de l'objet social de la société;
A plusieurs reprise le fisc a retoqué le montage , car l'élargissement de l'objet social était trop lointain de l'objet initial et il considérait que l'avantage fiscal était un abus de droit exemple de retoquage par le fisc:
une société d'ébénisterie dont on avait élargit l'objet social à l'immobilier en bois; ( la sci fille avait achété une maison en bois à la Réunion) Une société de rénovation d'ascenseur ( élargissement immobilier/achat location) rétoqué: abus de droit, une société de travaux: idem retoqué; Pourtant toute ses sociétés avaitent initialement quelque chose à voir avec l'immobilier et j'étais donc optimiste;
Et pour celles qui ont fonctionné, il y a eu aussi des pb lorsque l'on a voulu remonter de la société fille/mère;
Bref entoure toi d'un expert comptable et d'un avocat bien trempés!!!!!
 
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#9
il faut que le jeu en vaille la chandelle;
Pour avoir fait ce type de montage ( avec de l'immobilier) pour différents de mes clients par le passé, la première préocupation que nous avions avec les experts comptables des sociétés, c'étaient de faire valider un changement de l'objet social de la société;
A plusieurs reprise le fisc a retoqué le montage , car l'élargissement de l'objet social était trop lointain de l'objet initial et il considérait que l'avantage fiscal était un abus de droit exemple de retoquage par le fisc:
une société d'ébénisterie dont on avait élargit l'objet social à l'immobilier en bois; ( la sci fille avait achété une maison en bois à la Réunion) Une société de rénovation d'ascenseur ( élargissement immobilier/achat location) rétoqué: abus de droit, une société de travaux: idem retoqué; Pourtant toute ses sociétés avaitent initialement quelque chose à voir avec l'immobilier et j'étais donc optimiste;
Et pour celles qui ont fonctionné, il y a eu aussi des pb lorsque l'on a voulu remonter de la société fille/mère;
Bref entoure toi d'un expert comptable et d'un avocat bien trempés!!!!!
merci c'est exactement le genre de retour d'experience que j'apprécie.
Savez vous si on peut par avance soumettre au fisc "le projet" pour éviter justement des problèmes par la suite?

J'ai eu des propositions de montage "mere-fille" par des CGPI, chose qui selon eux sont des plus classiques, mais je me dis toujours à la fin que je suis responsable et si le fisc retoque le montage ce n'est pas le CGPI qui en subira les conséquences, pour me rassurer ils me disent bien avoir un RCP mais est-ce suffisant?
 

moietmoi

Top contributeur
#10
Savez vous si on peut par avance soumettre au fisc "le projet" pour éviter justement des problèmes par la suite?
la seule solution fiable est un rescrit fiscal;mais je vois mal comment formuler la question;
la question que tu peux te poser; à part être moins taxé, quel est l'avantage économique-patrimonial du montage?(transmission plus facile aux enfants-(sans faire entrer la question fiscale) protection du conjoint....volonté réelle de tranformer ton activité de joallier par exemple vers l'expertise immobilière..
si tu trouves des vrais motifs, alors d'abord on s'éloigne de l'abus de droit, et ensuite tu pourras formuler la question aux impôts sous forme d'un rescrit;
ils me disent bien avoir un RCP mais est-ce suffisant?
non, je ne sais dans quel domaine tu travailles, mais la rcp d'un professionnel le couvre , lui, et pas ses clients; et si le fisc retoque, tu payes le fisc et tu te retournes contre le cgp pour essayer d'un peu récupérer ,et son assurance mettra un avocat pour avoir le moins à payer..
 
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