Effet de la révision du taux sur les mensualités.

[Jürgen]

Bonjour à tous,

Je vais prochainement contracté un pret projet pour une construction au Cif pour un montant avoisinant les 150 000 euros , à taux révisable mais fixe durant les 5 premieres années.
Celui ci n'etant pas capé, ce sont bien les mensualités qui le sont, avec un maximum de 2.50% du montant de l'echance revisée précédente. ( Tous les 3 mois )

Jusque la , pas de soucis , c'est bien cela qui était convenu.

Cependant, j'ai recu mon offre de prêt aujourd'hui , et en la lisant scrupuleusement, je suis tombé sur ceci :

" La variation à la hausse du montant de l'echeance révisée est plafonnée. Elle sera calculée en fonction du PLUS ELEVEE des deux indicateurs suivants :
* 2.50% du montant de l'echance precedente
* 100 % de la variation à la hausse de l'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des menages hors tabac. La variation à la hausse de cet indice est exprimée en pourcentage entre le dernier indice publié le mois précédant la date anniversaire de l'offre et le dernier indice publié le mois précédant la derniere date anniversaire de l'emission de l'offre. "

J'ai trouvé ce site la qui en parle en prenant comme base 1998 ( http://www.lexisnexis.fr/services_gratuits/indices_taux/Indice-prix-conso-ensemble-menages.html ) mais difficile de trouver plus d'infos à ce sujet.
Cela veut il dire dans le cas ou j'aurais fais mon prêt en Janvier 1998, que en Janvier 2003 mes mensualités peuvent augmenter de 6.3% ?

Merci aux personnes qui se pencheront sur cette petite question

 

[Fred]

Attention, prendre un prêt à taux révisable non capé (même si ce taux est fixe pendant 5 ans) dans une période où les taux sont historiquement bas est dangereux.

Dans votre raisonnement, vous confondez l'évolution du taux qui n'est pas plafonné et qui alourdira le coût de votre crédit et l'évolution de l'échéance qui, elle, est limitée.

Vous trouverez sur cBanque des pages d'information :
https://www.moneyvox.fr/credit/credit-taux-revisable.php
https://www.moneyvox.fr/credit/alerte-revisable-non-cape.php

 

[Jürgen]

Tout d'abord , merci pour votre réponse.

Le prêt à taux révisable et ses risques sont bien calculés dans cette situation bien précise où le bien en question sera soit revendu, soit passage à taux fixe avec tec 10 + 2 points.
Le calcul à même était poussé plus loin en prenant comme pire des situations que la mensualité allait augmenter de 2.5% à chaque révision, le milieu de la 7eme année étant le moment où la courbe du taux fixe et du taux révisable se rejoignent.

Sauf que pendant l'entretien, il était bien indiqué que ce serait le seul mode de calcul de la mensualité.
J'insiste sur le fait qu'il y ait stipulé qu'on prendrait en considération l'indicateur étant le plus élevée entre la mensualité capé 2.5% ET cette fameuse variation à la hausse de l'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des menages hors tabac.

C'est cette 2eme possibilité qui m'interpelle , et dont j'aimerais avoir plus de renseignements.
En vous remerciant
Cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

La variation à la hausse de cet indice est exprimée en pourcentage entre le dernier indice publié le mois précédant la date anniversaire de l'offre et le dernier indice publié le mois précédant la derniere date anniversaire de l'emission de l'offre. "

Etes vous bien certain d'avoir bien reproduit cette clause du contrat.

J'ai beau la lire et relire j'ai le sentiment que

=> le dernier indice publié le mois précédant la date anniversaire de l'offre

et

=> le dernier indice publié le mois précédant la derniere date anniversaire de l'emission de l'offre

c'est la même chose ???

Mais vous ne parlez pas de la durée.

Qu'est-ce qui se passe si les taux montent alors que la mensualité est plafonnée ?

Dans un tel cas vous amortirez bien de capital et la durée augmentera.

Quelle limite de durée est prévue ?

Si au terme contractuel du prêt, du fait des modalités ci-dessus, il y a un solde de dû; qu'estce qui se passe ?

Cdt

 

[Jürgen]

Ayant le contrat sous les yeux , oui c'est bien ce qui est indiqué. La seule difference étant " date anniversaire " et " derniere date anniversaire ". Je pensais etre le seul a avori du mal a interpreter cette phrase , je suis soulagé ^^
J'aurais tendance à penser que Decembre 2011 est dans ce cas la choisi comme base , c'est a dire 100 , et qu'a chaque date anniversaire un nouveau calcul avait lieu.
Ce qui me fait dire dans mon 1er message qu'en prenant ce mode de calcul, il y aurait un ecart de 6.3 % entre 5 années!
Cela me semble trop enorme pour etre possible! Dans ce cas la , l'histoire de la mensualité capé 2.5% est une stupidité puisque celle ci serait forcement depassé dans tous les cas!
Mais je suis bien d'accord avec vous , ce n'est pas clair du tout.

La durée initiale étant de 360 mois et sa limite 420.

Theoriquement,si les taux montent alors que la mensualité est plafonée, c'est la durée qui va se rallonger ( de 5 ans ici ). Quand la durée est au maximum,cela se répercute directement sur la mensualité.
Sachant que toutes les modifications liés a la mensualité ne sont possibles que tous les 3 mois.

On est tous d'accord pour savoir qu'honorer un prêt comme celui ci jusqu'au bout est une pure bêtise, et ca ne sera quoi qu'il arrive pas le cas.
Avec une mensualité plafonnée a 2.5%, cela permet de disposer de plus de temps pour choisir une autre eventualité au dela des 5 premieres années.
Si on avait le choix entre les deux possibilités pas de soucis...mais la, le CIF choisit le plus elevee des deux....

 

[Aristide]

Avec un contrat aussi peu limpide je pense qu'il convient d'être très prudent.

Aussi, avant d'accepter toute offre ainsi faite, je vous suggérerais d'exiger une simulation avec une l'hyothèse d'une évolution d'index la plus défavorable possible.

Cordialement

 

[Jürgen]

Pour calculer l'hypothese la plus défavorable en prendant une majoration de la mensualité de 2.5% a chaque revision , c'est deja fait , c'est pas bien compliqué.
Par contre dans le cas de la 2eme option , etant donné que ni Google,ni les internautes ni moi meme n'arrivont à calculer ou ne serait est ce qu'a comprendre son fonctionnement , c'est plus compliqué! Incroyable quand meme de ne trouver aucune info qur une clause qui me semble importante...
J'ai bien peur en plus que meme la conseillere ne soit pas au courant et ne sache pas de quoi il s'agit clairement....

 

[ICF62]

Pour calculer l'hypothese la plus défavorable en prendant une majoration de la mensualité de 2.5% a chaque revision , c'est deja fait , c'est pas bien compliqué.
....

bonjour,

sans vouloir vous offenser il me semble que vous vous plantiez complétement pour vos simulations.

vous ne voyez que l'évolution maxi de la mensualité et vous oubliez la possibilité d'évolution du taux d'intérêt qui lui n'est pas capé.

or, si ce taux augmente de 4% à la prochaine révision, les mensualités étant capé c'est votre durée de prêt qui va s'allonger jusqu'à 420 mois et ce quand bien même vous auriez déjà payé 5 années de mensualité.

en effet 1% de hausse de taux entraine sur un prêt à 25 ans un allongement à 30 ans.

imaginez l'impact de 4% de hausse.......

alors certe votre durée passera à 420 mois et votre mensualité n'augmenter "que" de 2.5% maxi MAIS les intérêts calculés au nouveau taux vont représenter plus que la mensualité........

je sais que cette approche peut vous sembler improbable, c'est vrai, mais si elle survient c'est l'avenir de votre financement qui posera problème

pour vous donner l'exmple concret: 150.000 € sur 30 ans à 5% = mensu de 805.23 € hors assurance

si votre taux passe à 5.5% 805.23€ = un prêt sur 35 ans ...

et si votre taux est de 6.44% le montant des intérêts mensuels pour 150.000 € = 805 € !!!!!

bref à 7% non seulement vous allongez au maximum votre durée, vous augmentez au maxi votre mensualité et vous n'amortissez plus rien .......


donc effectivement conseil de repasser dans les années qui viennent sous un meilleur régime à condition que les taux n'ai pas flambés...
idem pour le TEC 10 pour passage à taux fixe.

l'idéal sera donc d'avoir les moyens de faire racheter à taux fixe sur 25 ans.


bien cordialement

 

[Jürgen]

Bonjour ICF62, et merci de votre réponse.

" On est tous d'accord pour savoir qu'honorer un prêt comme celui ci jusqu'au bout est une pure bêtise, et ca ne sera quoi qu'il arrive pas le cas. "
Voila ce que j'avais bien précisé dans un de mes messages précédents.

En effet, je ne parle pas du taux volontairement car le prêt n'ira quoi qu'il arrive pas a son terme. Les calculs et reflexions etant basés sur la mensualité car c'est celle ci qui m'interesse pour la 6eme ou dans le pire des cas, la 7eme année.
C'est pour cela que je souhaite etre protégé maximum jusqu'a 2 ans apres la fin des 5 années a 3.85%. Cela serait le cas si on reprends toujours cette augmentation de mensualité de 2.5% tous les 3 mois....

Mais encore une fois , QUID de la 2eme option dont personne ( incluant la conseillere ) ne semble etre au courant...

 

[ICF62]

bonjour,

si je lis bien le deuxième indice correspond à l'indice INSEE,

donc sur les bases de 2011 on peut tabler sur du 2 à 3 % d'évolution par an

en fait c'est difficile de vous dire comment cet indice peut évoluer.

dans le temps nous avions une inflation à 10% par an....

mais dans votre objectif de vendre dans 7 ans cette hausse n'est pas trop dangereuse.

de toute façon comme je l'ai dis plus avant, il semble que si vous choisissez cet établissement c'est parce que ls banques traditionnelles ne vous suivent pas dans votre projet.
sinon vous seriez parti sur un fixe 25 ans maxi

bien cordialement