Effectuer un rachat anticipé sur un prêt immobilier locatif, une bonne idée?

Marilou

Membre
Bonjour,

Je me pose la question, suite à l'héritage d'une somme conséquente, de rembourser par anticipation le prêt immobilier qui court pour mon ancienne résidence principale qui vient d'être mise en location.
Il s'agit d'un prêt à paliers contracté auprès de la banque postale en décembre 2014.
le premier prêt arrive à échéance en décembre 2023. (taux 2.05)
le second prêt (celui que je souhaite rembourser intégralement par anticipation) arrive à échéance fin 2029 (taux 2.10)
Sur ce second prêt je ne rembourse actuellement que des intérêts et assurance. (approx. 75€/mois). Le rachat anticipé (négocié sans IRA) me permettrait une économie de plus de 6.000 Euros
Mais en contrepartie je ne déduirais plus ces frais de mes revenus locatifs (déclaration aux frais rééls).

Quelle est selon vous la meilleure alternative? Placer cet argent sur une assurance vie (suravenir) ou laisser courrir le second prêt tel quel.
Merci pour vos conseils avisés!
Bonne journée
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
Placer cet argent sur une assurance vie (suravenir) ou laisser courrir le second prêt tel quel.
s'il n'y avait pas eu la fiscalité sur les revenus fonciers j'aurais choisi le remboursement anticipé , mais comme c'est du locatif , je préfèrerais choisir l'AV en gardant le crédit en cours.
 

jmi12

Contributeur régulier
Evidemment, l'intérêt final de l'opération envisagée dépend de votre taux marginal d'imposition. Si vous êtes dans la tranche à 30 % ou plus, l'économie de 6000 € liée au remboursement serait réduite de 1800 € ou plus.
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour,
un élément à prendre en compte est la disponibilité des fonds: sur une av , les fonds restent disponibles pour toute utilisation(secours ou investissements ou autres), alors qu'une fois utilisés en remboursement de crédit les fonds ne sont plus accessibles; Cependant pour un investissement immobilier ou des scpi, un nouvel emprunt est facilité...
Mais en contrepartie je ne déduirais plus ces frais de mes revenus locatifs (déclaration aux frais rééls).
en location nue, surtout lorsqu' il s'agit d'une rp préalablement, souvent l'option micro foncier est plus interressante;
 

Marilou

Membre
Bonjour,
un élément à prendre en compte est la disponibilité des fonds: sur une av , les fonds restent disponibles pour toute utilisation(secours ou investissements ou autres), alors qu'une fois utilisés en remboursement de crédit les fonds ne sont plus accessibles; Cependant pour un investissement immobilier ou des scpi, un nouvel emprunt est facilité...

en location nue, surtout lorsqu' il s'agit d'une rp préalablement, souvent l'option micro foncier est plus interressante;
Étant donné que je vais avoir des charges importantes dû à un ravalement voté, l’option du régime réel est préférable. Je passerai en micro foncière après les 3 ans au réel.
 

Marilou

Membre
Evidemment, l'intérêt final de l'opération envisagée dépend de votre taux marginal d'imposition. Si vous êtes dans la tranche à 30 % ou plus, l'économie de 6000 € liée au remboursement serait réduite de 1800 € ou plus.
Merci pour cette remarque! Je me situe dans la tranche à 14%. Comment arrivez vous à ce chiffre de 1800 €? Cela m'interroge et m'interesse. Merci d'avance
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
. Comment arrivez vous à ce chiffre de 1800 €?
en TMI 30 tout revenu supplémentaire est imposé à 30% . donc si tu économises 6000€ d'intérêts d'un coté , tu ne pourras pas les déduire . donc tu seras imposé sur ces 6000€ ce qui va donner un IR supplémentaire de 30% de 6000 soit 1800€ .

pour toi qui est en TMI 14 tu fais le meme calcul avec 14% au lieu de 30.
 

jmi12

Contributeur régulier
en TMI 30 tout revenu supplémentaire est imposé à 30% . donc si tu économises 6000€ d'intérêts d'un coté , tu ne pourras pas les déduire . donc tu seras imposé sur ces 6000€ ce qui va donner un IR supplémentaire de 30% de 6000 soit 1800€ .

pour toi qui est en TMI 14 tu fais le meme calcul avec 14% au lieu de 30.
C'est bien ça. Rien à rajouter. Merci Buffeto pour l'explication
 
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