Divers prêts à rembourser- Achat / revente immobilier

[Delph77]

Bonjour,
Je me permets de venir ici demander quelques conseils svp.
J'ai vu deux courtiers qui me disent que pour eux il n'y a pas de problème, mais je ne veux vraiment pas prendre de risque...
En gros:

- Ma maison est actuellement en vente, et je rembourse un prêt dessus (733€ hors assurance) ;
- J'ai en même temps deux crédits voiture et travaux (560€ mensuels en tout) ;
- La vente de ma maison me permettrait de rembourser le crédit immobilier + les crédits annexes, et d'avoir de quoi payer les frais de notaire pour ma future acquisition.

Mon problème est le suivant :
Faut-il que j'attende d'avoir vendu et encaissé l'argent pour pouvoir rembourser TOUS les crédits, et donc louer entre temps ?
Ou y a-t-il une possibilité pour acheter mon bien pendant la période de vente, sachant qu'un prêt pour la totalité du bien ne me sera pas accordé en raison du taux d'endettement si je n'ai pas remboursé tous les crédits ?

J'espere avoir été assez claire...
Les courtiers n'ont pas l'air inquiets, mais je ne vois pas comment ça passerait, sachant que ça me ferait 1200€ de crédit immobilier + 600€ de crédits annexes vu ce que je veux acheter, pour un revenu mensuel de 4200€ environ.
Je mets tout à la première personne, mais nous sommes deux sur le projet 😉 Les 4300€, c'est à deux, avec deux enfants à charge et une pension alimentaire versée par Monsieur à 215€.
Merci beaucoup pour l'aide et les avis éventuels !!

 

[Aristide]

Bonjour,

Attention, si vous louez votre maison l'éventuelle plus value lors de la vente devient imposable.

Pour votre question le crédit relais dans sa technique "achat/revente" - si votre banque la pratique - pourrait peut-être être une solution ?

A toutes fins utiles :

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
http://blog.cbanque.com/aristide/284/zoom-sur-les-techniques-du-credit-relais/

Cdt

 

[Delph77]

Bonjour,

Attention, si vous louez votre maison l'éventuelle plus value lors de la vente devient imposable.

Pour votre question le crédit relais dans sa technique "achat/revente" - si votre banque la pratique - pourrait peut-être être une solution ?

A toutes fins utiles :



Cdt

Je ne sais pas si je vous suis bien...
En fait je ne veux pas louer ma maison mais une maison en attendant d'en trouver une autre à acheter, après avoir vendu la mienne.
On ne fait pas de plus value sur la vente, on perd même de l'argent si on tient compte des frais de notaire, et encore pire avec les travaux effectués, mais on a acheté il y a dix ans, donc on a remboursé une partie du capital.
Pour le prêt relais justement, le souci est qu'on a des crédits en cours en plus du crédit immobilier, donc on ne peut pas puisqu'on dépasse le taux d'endettement, et mon mari ne veut pas.
Le souci c'est vraiment qu'on doit avoir le montant de la vente pour ne plus avoir de crédits en cours, et ainsi ne pas dépasser le taux d'endettement pour acheter.
Ce que je ne comprends pas, c'est que des courtiers me disent que ça passerait, mais je ne vois pas comment et ça me perturbe...
J'aurais aimé pouvoir acheter et vendre en même temps, mais avec ces prêts en cours pour moi il faut que nous revendions d'abord, puis louer une maison et enfin pouvoir acheter une fois qu'on a les fonds disponibles...
Mais ça m'embête de devoir louer pour trois mois, et pour nous et pour le propriétaire de la maison,vu que ce serait juste le temps d'avoir les fonds et la nouvelle maison.
Et je ne veux pas non plus bloquer un vendeur pour finalement ne pas avoir le crédit parce qu'on n'a pas encore les fonds de la vente de la maison, et qu'on a du coup encore des crédits en cours qui nous font dépasser le taux d'endettement...
Enfin je suis un peu en stress, et j'espère être assez claire, parce que ce n'est pas simple d'expliquer une situation par écrit...

 

[Aristide]

En fait je ne veux pas louer ma maison mais une maison en attendant d'en trouver une autre à acheter, après avoir vendu la mienne.

Ah; Ok
Pas de problème de plus value alors.

Pour le prêt relais justement, le souci est qu'on a des crédits en cours en plus du crédit immobilier, donc on ne peut pas puisqu'on dépasse le taux d'endettement, et mon mari ne veut pas.

Le crédit relais "achat/revente" que j'ai évoqué ci-dessus est un montage qui intègre (= reprend) le prêt en cours et en libère donc la charge dans l'immédiat.

Et si vous preniez le temps de prendre connaissance des détails de cette technique dont je vous ai joint le lien ci-dessus ?

Cdt

 

[CharlyBgood]

Bonjour,
à mon humble avis et les courtiers ont dû le faire:
d'abord regarder la maturité des credits conso => ils ne vous impacteront pas toute votre vie.
Et crédit relais ou pas, quel est le différentiel de coût entre les 2 biens immobiliers ?
Vous libère t'il du cash disponible, ou bien 100% de ce cash est réinvesti dans le ré-achat immo ?
Car au niveau du taux d'endettement hors crédits "conso" vous êtes effectivement largement "prêtables"
Et avez-vous d'autres épargnes à côté ?
=> uncrédit conso peut être remboursé totalement ou partiellement à tout moment sans pénalités.
=> vous pourriez ainsi amoindrir les 560€ mensuels drastiquement et les faire passer à 150€ par exemple.
NB: par ailleurs je ne saisi pas trop cette histoire de travaux qu'il faudrait solder puisque vous vendez non ?
Bref il manque des infos pour analyser votre cas

 

[Aristide]

=> uncrédit conso peut être remboursé totalement ou partiellement à tout moment sans pénalités.

Peut-être......ou pas si contrat postérieur au 01/05/2011.

Si IRA elle dépend du montant du remboursement (> 10.000€ sur une période dec12 mois) et de la proximité (> 1 an ou non) du terme contractuel.

Cf loi 2012-737 du 01/07/2010 et décret 2011-136 du 01/02/2011.

Cdt

 

[Delph77]

Bonjour,
à mon humble avis et les courtiers ont dû le faire:
d'abord regarder la maturité des credits conso => ils ne vous impacteront pas toute votre vie.
Et crédit relais ou pas, quel est le différentiel de coût entre les 2 biens immobiliers ?
Vous libère t'il du cash disponible, ou bien 100% de ce cash est réinvesti dans le ré-achat immo ?
Car au niveau du taux d'endettement hors crédits "conso" vous êtes effectivement largement "prêtables"
Et avez-vous d'autres épargnes à côté ?
=> uncrédit conso peut être remboursé totalement ou partiellement à tout moment sans pénalités.
=> vous pourriez ainsi amoindrir les 560€ mensuels drastiquement et les faire passer à 150€ par exemple.
NB: par ailleurs je ne saisi pas trop cette histoire de travaux qu'il faudrait solder puisque vous vendez non ?
Bref il manque des infos pour analyser votre cas

Alors une fois la vente effectuée, selon les éventuelles négociations, il me restera au moins de quoi rembourser le restant du prêt immo + IRA, les prêts conso totalement, et les frais de notaire pour le futur bien.
Du coup on aurait un emprunt immo uniquement à 1200 à 1300€ par mois, assurance incluse, pour financer un bien dans les 280.000 à 300.000€.
Éventuellement il nous restera même un peu d'épargne, mais qu'on gardera en cas de pépin.
Le souci c'est que si on trouve dans les 15 jours après la signature de la promesse de vente u' bien qui nous intéresserait, histoire de ne pas avoir à louer entre temps, on n'aura pas encore remboursé les crédits ni obtenu l'apport.
Du coup, je sais que les banques ont l'habitude que ce soit le notaire qui se charge du remboursement anticipé du prêt immo, mais je suis sceptique quant au fait qu'ils prennent en compte les prêts conso de la même façon...?
C'est ce qui me fait tiquer...
Et le stress engendré par le prêt relais on préfère éviter. Dans l'idéal on préfère trouver de quoi se loger ne serait-ce que 15 jours, mais pouvoir mettre une clause chez le notaire pour indiquer qu'on n'achète que si notre bien est vendu. Ça permet au moins d'être sûrs d'avoir les fonds...

 

[CharlyBgood]

Non effectivement le notaire ne s’occupera pas des crédits consos, mais si les projections financières ci-dessus sont correctes, où est le pb?

 

[Delph77]

Non effectivement le notaire ne s’occupera pas des crédits consos, mais si les projections financières ci-dessus sont correctes, où est le pb?

Ce qui nous inquiète c'est le prêt pour le bien qu'on veut racheter.
Il serait de 1200€ minimum, et nous n'aurons pas encore remboursé les crédits conso, donc ils rentreraient dans le taux d'endettement et nous serions du coup au dessus...
C'est ça qui m'étonne, que les banques prêtent avec des crédits en cours, même si on leur dit qu'ils seront remboursés à réception de l'argent de la vente. Quelle garantie ont-ils ? Alors que le prêt immo ils en sont sûrs puisqu'il est affecté au bien, et que c'est le notaire qui le rembourse.
En gros, est-ce qu'on ne chercherait pas une maison pour rien, et se voir refuser le prêt ? Et donc pour le vendeur lui bloquer aussi son bien inutilement...
On a peur de chercher et de de retrouver bloqués, ou de ne pas chercher alors qu'on aurait pu... Bref je suis un peu floue pour des gens qui s'y connaissent je pense, désolée !

 

[CharlyBgood]

Ecoute: inutile de hurler avant d’avoir mal. Le tout est d’etre clair et transparent avec la bq, et s’il faut, de prendre des engagements avec elle.

Bref prendre le taureau par les cornes, discuter calmement et tout ira bien.

Il y a des femmes et des hommes sensés et responsables derrière les ratios d’endettement, et je parle de toi aussi.