Destination immeuble et location meublée courte ou longue durée

[Lacarbre]

Bonjour,

A l'instar d'autres grandes agglomérations, Bordeaux, depuis le 1er mars 2018, a sérieusement restreint les possibilités de faire de la location meublée de courte durée type AirBnB.

En particulier si une résidence est destinée à l'habitation principale il n'est plus possible d'y faire de la location meublée de courte durée. Bordeaux interdit aussi le changement de destination ou en tout cas y a mis des conditions rendant le changement de destination quasi impossible.

Même si on ne les partage pas, on peut comprendre les motivations de cette réglementation mais un effet pervers est que dans une résidence dont le permis de construire stipule que la résidence constitue une résidence de tourisme meublée avec services para-hotelliers et bien il n'est théoriquement pas possible de louer pour de la longue durée au delà de 3 mois.

En effet pour de l'habitation principale (au delà de 3 mois), Bordeaux impose toujours d'avoir au moins un parking par logement ce qui n'était pas prévu pour une résidence construite initialement comme résidence de tourisme.

En conclusion, si vous résiliez un bail commercial dans une résidence dite de tourisme, la destination de cette résidence vous limite à la location meublée de courte durée ce qui va à l'opposé du but recherché par cette réglementation.

Cette situation est sans doute rare mais partagez vous mon analyse?

 

[moietmoi]

En particulier si une résidence est destinée à l'habitation principale il n'est plus possible d'y faire de la location meublée de courte durée. Bordeaux interdit aussi le changement de destination ou en tout cas y a mis des conditions rendant le changement de destination quasi impossible.

Bonjour,oui, effectivement, la location meublée de courte durée étant une activité commerciale, il faut un local commercial pour en faire, ce qui veut dire que l'on peut par exemple investir dans des boutiques, ou bureaux, pour lesquels on demande un changement d'usage et non de destination et après avoir meublé, on est dans les règles; Mais pas dans une habitation classique( sauf sa RP sur quelques mois)

et bien il n'est théoriquement pas possible de louer pour de la longue durée au delà de 3 mois.

as tu vu quelque part mentionné les 3 mois? ici, on est donc dans le schéma inverse, il s'agit de louer durablement un bien dans une résidence dont la destination initiale est la courte durée avec services;

En effet pour de l'habitation principale (au delà de 3 mois), Bordeaux impose toujours d'avoir au moins un parking par logement

Pourquoi 3 mois? c'est écrit où,? ;Cette obligation de parking est en général liée au permis de construire, donc liée à l'affectation générale;
Question : est ce que 1 studio sur 50, loué en non commercial civilement( toujours commercial fiscalement puisque meublé) dénature la nature commerciale de la résidence?
Il serait étonnant que la ville ait pondu un règlement sur les parkings/location, en as tu entendu parlé?

 

[Lacarbre]

La location meublée touristique est normalement limitée à 3 mois et à ce titre le locataire occupant ne peut donc pas faire de son logement son habitation principale. Cela implique des conséquences comme par exemple l'impossibilité d'y élire domicile et donc d'obtenir des APL pour le locataire. Normalement ces logements ne sont pas non plus assujettis à la Taxe d'habitation. Je n'ai plus le texte sous la main mais je peux le retrouver si ça t'intéresse.

A Bordeaux, pour louer à titre de résidence principale, l'urbanisme impose au moins un parking par logement donc théoriquement pas possible de louer à ce titre sans disposer d'un emplacement de parking.

Ces mesures ont été assouplis par un décret de 2015 http://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/7/23/ETLL1508475D/jo
mais malheureusement l'urbanisme à Bordeaux a décidé de ne pas appliquer ce décret et maintient donc l'obligation de création d'une aire de parking pour toute création d'un nouveau logement destiné à l'habitation principale (valable aussi pour tout local qui change de destination)

Dans notre cas nous aurons sans doute une large majorité de logement qui vont sortir du bail mais si on ne peut faire que la location de courte durée du fait de l'impossibilité de changer la destination, on s'adaptera. Ce n'était pas le plan initial mais après tout c'est à priori beaucoup plus rentable.

Reste à voir si cela est compatible avec le statut LMP mais je n'y ai pas vu de contradictions dans aucun texte.

Un autre point à vérifier est l'assujetissement à la TVA car du fait qu'en courte durée on propose un service d'accueil, la fourniture du linge et un service de nettoyage, je suppose qu'on est automatiquement assujetti du fait des 3 services para-hoteliers disponibles ?

 

[moietmoi]

La location meublée touristique est normalement limitée à 3 mois

je ne sais pas si il existe une définition de la location "touristique",? temporaire oui, mais touristique?? il existe cependant des résidences de tourisme, classées ou non,et les bailleurs sont dans ce cas( lorsqu'il n' y a pas de sous location comme dans les résidences gérées) de loueurs rentrant dans la catégorie temporaire;

locataire occupant ne peut donc pas faire de son logement son habitation principale

ça c'est certain dans le cas ou c'est temporaire..

l'impossibilité d'y élire domicile et donc d'obtenir des APL pour le locataire

idem bien d'accord

Normalement ces logements ne sont pas non plus assujettis à la Taxe d'habitation.

mais soit à la cfe ou à la taxe de séjour

A Bordeaux, pour louer à titre de résidence principale, l'urbanisme impose au moins un parking par logement donc théoriquement pas possible de louer à ce titre sans disposer d'un emplacement de parking.

Ces mesures ont été assouplis par un décret de 2015 http://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/7/23/ETLL1508475D/jo

La référence est liée à la construction, en aucun cas à la location;aurais tu vu un texte parlant de la location? car au passage ceci voudrait dire qu un propriétaire de studio ou d'appartement dans le Bordeaux historique ne pourrait pas louer son bien.........et ça , cela ferait du bruit

avec le statut LMP

le statut lmnp ou lmp n'existe pas; mais on se comprend; tout bien loué meublé est imposable dans la catégorie des bic...quoique si tu fournis du service directement, tu seras dans la catégorie des bics parahotelier;

du fait qu'en courte durée on propose un service d'accueil, la fourniture du linge et un service de nettoyage,

pas forcément, la majorité des loueurs rb&b ne fournissent pas ces services; (l'accueil , aux yeux de la loi doit être 24/24, même dépersonnalisé et ne proposent pas le ménage tous les jours)

Mais je reviens à la question que tu te poses: est il possible de louer un tel studio en tant que Rp; pour ma part, je pense que oui,je ne vois aucun décret, loi, ou règlement qui s'y oppose, pourvu que l'acte de propriété indique local d'habitation(pour le studio considéré), ce qui est quasi toujours le cas pour les résidences qui elles mêmes ont été édifiées à l'aide d'un permis de construire sur une zone commerciale; un autre exemple de ce type de cas, est le logement de fonction du gérant dans un commerce;(par nature l'activité est un commerce et l'appartement est un lieu d'habitation)

 

[Lacarbre]

Tu as sans doute raison. Effectivement il ne doit pas y avoir de loi ou décret qui interdise de louer à titre d'habitation principale et donc pour le locataire d'y élire domicile. D'ailleurs dans cette résidence certains le font déjà et les locataires qui y résident paient la taxe d'habitation si présents au 1er janvier.

Par contre c'est peut être encore possible car une majorité de logements sont toujours exploités par un gestionnaire hôtelier et la destination de la résidence n'avait donc aucune raison d'être modifiée.

A voir ce qui pourrait se passer si le gestionnaire arrêtait l'exploitation hôtelière et que les bailleurs ne souhaitant pas s'engager avec un autre gestionnaire s'orientaient vers une gestion directe de leurs logements ou via des mandats de gestion classiques par agence.

Dans ce cas on se retrouverait sans doute avec des logements occupés en majorité par des occupants y ayant élu domicile mais dans une résidence dont la destination seraient toujours une résidence de tourisme meublée avec services para-hoteliers. Si il n'y avait pas ces obligations de parking je pense qu'effectivement le risque d'une quelconque requalification serait négligeable.

En tout cas l'urbanisme devrait restait cohérent et donc soit ils acceptent l'habitation principale sans les parkings soient ils imposent de louer conformément à la destination initiale de la résidence et donc autorisent la location de courte durée...

 

[Lacarbre]

Bonjour,oui, effectivement, la location meublée de courte durée étant une activité commerciale, il faut un local commercial pour en faire, ce qui veut dire que l'on peut par exemple investir dans des boutiques, ou bureaux, pour lesquels on demande un changement d'usage et non de destination et après avoir meublé, on est dans les règles; Mais pas dans une habitation classique( sauf sa RP sur quelques mois)

Je m'y perds... Un logement destiné à l'habitation et situé dans une résidence de tourisme meublée avec services para hôteliers est il considéré comme un local commercial ?

 

[moietmoi]

Bonjour, réponse écrite d'un avocat bien connu concernant le meublé, que j'avais interrogé par écrit, il y a quelques années:
Le droit immobilier, le droit commercial, et la doctrine fiscale ont chacun leur vie, et dans ce cas il n'y a pas confusion dans les termes ce qui pourrait faire naître une confusion dans le sens........bref il a botté en touche..
A mon avis , il faut se référer à l'acte authentique d'achat; Si il est écrit que le bien est destiné à l'habitation, je ne vois pas là où il pourrait avoir problème pour faire de location longue durée Résidence principale;
j'ai vu à plusieurs reprises l'administration s'emmêler les pinceaux entre destination et usage; par exemple un hotel est désigné comme destination d'habitation et comme usage commercial;Ce qui est logique;Mais losrqu'il a fallu transformer un hotel en appartements libres, la mairie voulait changer de destination et ne savait plus quoi faire, voyant déjà le lieu affecté à une destination d'habitation; la question a été tranchée car finalement la mairie a pré-empté pour faire des logements sociaux... je n'ai jamais su si ils ont trouvé le bon formulaire

 

[Lacarbre]

Tu aurais dû faire avocat 😀...

Je ne sais pas exactement à quel document tu te réfères avec l’acte authentique.

Les 2 documents dont j’ai connaissance et qui étaient joints à l’acte authentique sont le PC et le RCP et voilà ce qu’il y est écrit mot pour mot:

PC : nature et destination: Construction d’une résidence de tourisme meublée avec services para-hoteliers.

RCP: La résidence est une résidence à usage principal d’habitation et constitue une résidence de tourisme au titre de l’arrêté ministériel du 14 Février 1986.

Où peut on trouver l’usage déclaré ? A l’urbanisme?

 

[moietmoi]

Tu aurais dû faire avocat 😀...

merci!! je suis suffisamment retord pour cela,!! mais mon éthique m'empècherait de bien défendre ceux que je penserais coupables..

Je ne sais pas exactement à quel document tu te réfères avec l’acte authentique.

simplement la désignation du bien acheté dans les premiers paragraphes de l'acte...le lot numéro... et normalement il est dit si c'est un local, ou un bien à usage d'habitation; mais il est vrai, que parfois la prose des notaires, à cet endroit est floue

 

[Lacarbre]

Après avoir fait une demande auprès du service droit des sols de Bordeaux Métropole en charge des changements d'usage, la réponse officielle qui m'a été apportée est la suivante: "vos biens sont considérés comme des logements conformément à la matrice cadastrale. Vous pouvez donc louer ces logements avec un bail d'habitation uniquement, meublé ou non. La location meublée touristique n'y serait donc pas autorisée".

Et pourtant Le Permis de Construire indique au chapitre nature et destination: "Construction d’une résidence de tourisme meublée avec services para-hoteliers" Le RCP quand à lui stipile que "La résidence est une résidence à usage principal d’habitation et constitue une résidence de tourisme au titre de l’arrêté ministériel du 14 Février 1986". L'usage actuel de la résidence en majorité exploitée comme résidence hôtelière et classée comme résidence de tourisme est donc conforme au PC et au RCP ce qui correspond à de la location meublée de courte durée.

J'ai donc posé la question de l'usage qui est actuellement fait des logements qui serait donc non conforme à ce qu'autorise l'urbanisme. J'ai aussi demandé pourquoi certains propriétaires sortis des baux en 2012 avant du s'acquitter de la taxe parking réclamée par Bordeaux du fait du changement de destination de leurs logements.

Mon interlocuteur n'a pas d'explication et invoque son joker. Je reste donc perplexe et dans l'incertitude....