Désolidarisation et frais de notaire

[Aristide]

Bonjour,

Je précise que je ne suis pas du tout un spécialiste dans ce domaine.

Si j'en crois donc les divers sites que j'ai consultés la licitation interviendrait en cas de désaccord sur une "vente-partage" amiable et résulterait d'une décision d'un TGI avec ventes aux enchères soit au tribunal soit devant notaire.

A titre d'exemples (nombreux autres sites):

A - En cas d’absence de partage amiable

En cas de conflit, l’article 840 du code civil prévoit que :

Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s'il s'élève des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans l'un des cas prévus aux articles 836 et 837.

article 841 du code civil :

Le tribunal du lieu d'ouverture de la succession est exclusivement compétent pour connaître de l'action en partage et des contestations qui s'élèvent soit à l'occasion du maintien de l'indivision soit au cours des opérations de partage. Il ordonne les licitations et statue sur les demandes relatives à la garantie des lots entre les copartageants et sur celles en nullité de partage ou en complément de part.

https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/sortir-indivision-comment-sortir-quand-16939.htm

Le juge de ce Tribunal pourra ordonner la vente forcée de l'immeuble (c'est la « licitation »), en vente aux enchères, au Tribunal ou devant Notaire,

https://blogavocat.fr/space/jean-cl...-rupture_a3832c35-dc18-4953-b109-08e18cbb54d0

https://blogavocat.fr/space/jean-cl...-rupture_a3832c35-dc18-4953-b109-08e18cbb54d0

Dans votre cas personnel ne serait-ce pas en réalité une "Vente-partage" amiable où le terme "licitation" serait alors un abus de langage ?

Mais l'on s'écarte peut-être un peu trop de la question initiale ,

Cdt

 

[Manu215]

Bonjour,

Je ne sais pas s'il s'agit d'un abus de langage... En tous les cas, la notaire a cherché pendant un moment avant de trouver cette solution, sachant que je ne suis pas du tout en conflit avec ma soeur....
Peut-être que nos conditions du rachat de ma part (avec prêt familial notamment) expliquent cette solution, fiscalement la moins coûteuse....?

Oui, on s'éloigne un peu du sujet, mais c'était une piste pour essayer de comprendre à quoi pouvaient correspondre les 4.000€ qu'on demande à Sisyphe 31.

 

[Aristide]

C'est pas simple !!!

Dans le lien fourni page 19 ci-dessus, en date du jeudi 7 juillet 2016, le notaire rédacteur fait état de:
+ Droit de vente = 5,80%
+ Droit de partage = 2,50%
=> mais qui ne s'appliquent pas à la même base en cas de solde de crédit à prendre en compte.

Le régime fiscal a été modifié - dans certaines condition bien précises - à partir du 1er janvier 2015.
(Voir conditions via lien Notaires de Paris ci-dessous)

Lorsque ces conditions sont remplies le "droit de partage" est réduit de 5,80% à 2,50%.

NB) - Les 5,80% pourraient correspondre aux 5,09% que vous annoncez + taxe publicité foncière de 0,715% = 5,805% ??? (sans aucune certitude)

Mais les concubins ne semblent pas rentrer dans les conditions nécessaires; la totalité serait donc taxée à 5,80%

Part ailleurs les Notaires de Paris désignent bien par "licitation" un "rachat de part indivises" sans parler de vente aux enchères ???

Notaires de Paris - Ile-de-France
publié le 14/10/2016
Accueil > Indivision : quelle est la fiscalité applicable rachat de parts indivises ?
Indivision : quelle est la fiscalité applicable rachat de parts indivises ? publié le 14/10/2016
Les rachats (également appelé « licitations ») de parts et portions indivises de biens immobiliers (maison, appartement, immeuble entier…) sont en principe assujetties aux mêmes droits fiscaux que les ventes immobilières classiques, soit dans la plupart des départements 5,80 % de leur valeur.

Toutefois, ces rachats peuvent être soumis au droit de partage de 2,50 % sous plusieurs conditions.

http://www.notaires.paris-idf.fr/ac...iscalite-applicable-rachat-de-parts-indivises

Difficile d'y voir clair !

Cdt

 

[Sisyphe31]

Effectivement c'est difficile d'y voir claire. La clarté apparait uniquement sur la valeur de la somme d'argent à déposer chez le notaire ...

Je regarde à présent les pénalités de remboursement anticipé et voilà ce qui figure chez CF. :

" Somme due au prêteur par l’emprunteur en cas de remboursement anticipé (voir Remboursement anticipé) de son crédit immobilier et ne pouvant excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé et plafonnée par la loi à 3 % du capital restant dû. Cette somme n’est pas due si le client rembourse son crédit à la suite d’une vente du bien immobilier dans les cas de déménagement (pour des raisons professionnelles), de cessation d’activité professionnelle, ou bien encore de décès."

Dans le tableau d'amortissement du crédit figure plusieurs colonnes :
rang; date d'échéance; montant à recouvrer ; capital amorti ; part intérêts ; accessoires ;capital restant du; intérêts reportés; report d'échéances.

Comment puis-je évaluer la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé ?

Merci pour vos aides.

 

[Aristide]

Bonjour,

Avant de tenter une estimation de l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) il faut d'abord prévoir à quelle date ledit remboursement interviendra.

Souvent les offres/contrats de prêt contiennent des clauses qui prévoient :

+ Le remboursement anticipé à une date d'échéance (après paiement de l'échéance considérée)
+ Une nécessité de préavis souvent de un mois minimum.

Il faut donc tenir compte des ces éventuelles contraintes et prendre une marge de sécurité en prenant le capital restant dû après l'échéance de novembre par exemple.

En supposant que le taux de votre prêt soit resté fixe depuis le départ (***) l'IRA serait de :

=> IRA = Capital restant dû après paiement échéance de novembre x taux du prêt / 2

(***) NB) - Si le taux a varié la clause exacte est ".....un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt sur le capital remboursé........"

Et dans la lettre de préavis à la banque où vous indiquez la date souhaitée du remboursement anticipé il faut lui demander un décompte de remboursement anticipé arrêté à cette date.

Outre la confirmation de la date du remboursement, ce document indiquera:

+ Le capital restant dû pris en considération
+ L'indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Et si ce remboursement n'intervenait pas juste après paiement d'une échéance, les intérêts courus/dus entre la dernière échéance payée et la date exacte du remboursement.

Attention:
Bien que l'article L.312-23 du code de la consommation (ancienne codification) prévoit:

Article L312-23

Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés aux articles L. 312-21 et L. 312-22 ne peuvent être mis à la charge de l'emprunteur dans les cas de remboursement par anticipation ou de défaillance prévus par ces articles.

=> certains établissements facturent des frais pour l'édition et l'envoi de ce décompte de remboursement anticipé ce qui semble contraire à l'esprit du texte et donc contestable.

Si vous faites procéder à un rachat de crédit par une autre banque c'est ce document qui lui servira de base pour calculer le nouveau prêt à mettre en place.
Mais cependant prévoir frais dossier + garanties +...etc.....en plus pour ce nouveau crédit.

Cdt