Demande de renseignements sur le transfert de prêt immobilier

[romain342]

Bonjour,

Je vous écris car j'ai une question sur le transfert de prêt immobilier.
Exemple : je vends une maison 300 000 € et le capital restant dû est de 100 000 € => je récupère donc 200 000€.
Sans le transfert de prêt, je dois reverser 100 000 € à ma banque auquel je dois éventuellement ajouter des pénalités de remboursements anticipés.
Pour acheter une nouvelle maison, je devrai refaire un prêt.

Or, dans mon offre de prêt, j'ai lu que le transfert de prêt sur une nouvelle opération immobilière était possible.

Ma question est la suivante :
si je vends une maison 300 000 € et que le capital restant dû est de 100 000 €, dois-je reverser ces 100 000 € à ma banque avant de pouvoir effectuer le transfert de prêt ou seront-ils transférés sur ma nouvelle acquisition ?
Dans le 2ème cas, cela veut dire que j'aurai 300 000€ d'apport car je n'aurai rien reversé à la banque et j'aurais toujours 100 000€ à rembourser à la banque lors de l'acquisition de la nouvelle banque ?

Pour moi, le transfert est très intéressant car il me permet d'avoir un apport plus important et donc d'acheter une maison plus chère.
Est-ce que je fais une erreur dans mon raisonnement ?

En vous remerciant par avance pour vos réponses,
Romain

 

[ZRR_pigeon]

je pense que vous voulez parler de maintien de pret (meme debiteur, bien different) et non d'un transfert de pret (meme maison, debiteur different).

le maintien est possible mais pas un droit, donc ca dépend de la banque. il faut donc lui demander et vous ne pouvez rien imposer...
apres c'est commercial, s'ils font ce geste, vous serez peut etre gentil avec eux.

 

[romain342]

je pense que vous voulez parler de maintien de pret (meme debiteur, bien different) et non d'un transfert de pret (meme maison, debiteur different).

le maintien est possible mais pas un droit, donc ca dépend de la banque. il faut donc lui demander et vous ne pouvez rien imposer...
apres c'est commercial, s'ils font ce geste, vous serez peut etre gentil avec eux.

C'est effectivement le même débiteur et un bien différent. Je parlais de transfert de prêt car c'est comme cela qu'il le nomme dans mon offre de prêt.

Si on part du principe que ma banque accepte, devrai-je leur reverser le capital restant dû de la vente avant transfert ou est-ce que ce capital restant dû est transféré directement sur le nouveau bien ?

Cette question a une grande importance car dans le 2ème cas de figure, mon apport sera beaucoup plus important pour l'achat du nouveau bien

Cordialement,
Romain

 

[Aristide]

Bonjour,

Si votre banque vous accord la possibilité de conserver votre capital restant dû au lieu d'avoir à le rembourser par anticipation il n'y a donc aucun mouvement de trésorerie sur ce crédit; sauf les éventuels frais liés au transfert de la garantie sur le nouveau bien que vous auriez à payer.

Le solde du prêt reste ce qu'il est et vous continuez de le rembourser au rythme de l'échéancier initial.

Puis vous vendez votre maison et en conservez le prix de vente.

Vous achetez un nouveau bien; généralement la banque fixe un délai maximum de 6 mois.
Celui-ci étant acquis, la banque procède - éventuellement - au transfert de garantie.

je pense que vous voulez parler de maintien de pret (meme debiteur, bien different) et non d'un transfert de pret (meme maison, debiteur different).

Tu pourrais dire "merci Aristide".

Si non c'est du plagiat et je vais réclamer des droits d'auteur!!!

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Tu pourrais dire "merci Aristide".

Si non c'est du plagiat et je vais réclamer des droits d'auteur!!!

tu as déposé un brevet ? ou est-ce que ma formulation est mot pour mot celle que tu aurais mis dans ton blog ?

plus serieusement, comment expliques-tu que la banque elle meme se plante de terme (en parlant de transfert au lieu de maintien) alors qu'elle est censée avoir le sérieux d'un professionnel ?

 

[romain342]

tu as déposé un brevet ? ou est-ce que ma formulation est mot pour mot celle que tu aurais mis dans ton blog ?

plus serieusement, comment expliques-tu que la banque elle meme se plante de terme (en parlant de transfert au lieu de maintien) alors qu'elle est censée avoir le sérieux d'un professionnel ?

Un grand merci pour vos réponses
Si on conserve l'intégralité du prix de vente, cela augmente fortement notre pouvoir d'achat !
Je suis étonné que peu de personnes utilisent ce procédé dans ce cas !!
Du coup, plus le capital restant dû est élevé, plus notre apport pour la nouvelle acquisition sera élevée
Ça me paraît trop bien pour être vrai !!

 

[hargneux]

Si on conserve l'intégralité du prix de vente, cela augmente fortement notre pouvoir d'achat !

Non, ca diminue votre capacité d'endettement supplémentaire.

 

[romain342]

Non, ca diminue votre capacité d'endettement supplémentaire.

Pourquoi ?
Dans mon cas, je ne ferai qu'un transfert et ne demanderai pas de prêts supplémentaires

 

[ZRR_pigeon]

Pourquoi ?
Dans mon cas, je ne ferai qu'un transfert et ne demanderai pas de prêts supplémentaires

il y a un truc que vous loupez. ca ne change pas grand chose de maintenir le pret, si ce n'est l'economie d'IRA et la hausse de pouvoir d'achat SI LES TAUX DU MOMENT SONT SUPERIEURS AU TAUX DU PRET MAINTENU...

car la dette ne s'envole pas.

si peu le font, c'est aussi que c'est parce que c'est pas eux qui decident mais la banque (qui veut pas forcément, et elle le veut pas forcément car ca lui fait perdre des interets complementaires et des IRA...)

 

[Aristide]

Bonjour,

tu as déposé un brevet ? ou est-ce que ma formulation est mot pour mot celle que tu aurais mis dans ton blog ?

Non; pas dans mon blog car je n'ai pas fait de billet sur ce sujet.........mais très certainement dans les nombreuses réponses faites dans ce forum antérieurement sur ce sujet.

Cet exemple n'est d'ailleurs pas unique et tu le sais bien (notion d'échéance cible - novation....)

plus serieusement, comment expliques-tu que la banque elle meme se plante de terme (en parlant de transfert au lieu de maintien) alors qu'elle est censée avoir le sérieux d'un professionnel ?

Tu sais que tu me fait rire !

Effectivement, certains professionnels n'utilisent pas les termes exacts qui conviendraient.

Mais paradoxalement toi, en tant que simple client/usager des banques, les fines subtilités de ce jargon technique (strictement interne à la banque - rien de juridique la dedans) n'ont aucun secret pour toi.

Ta question surprend donc

Je vais te donner non pas la réponse mais les réponses.

La plus probable est qu'elle raisonne sur le bien en ce sens que - dans le maintien - il y a réaffectation du solde du prêt au financement da la nouvelle acquisition et, partant de là, il y a transfert de garantie du bien initialement financé sur le nouveau.

La seconde possible serait une volonté de rester flou; c'est une technique de juriste car, un texte flou/ambigu laisse la possibilité d'interprétation.

Par exemple, dans le cas d'espèce, la seule mention du "transfert" peut écarter la possibilité de maintien.

Pourquoi ?
Dans mon cas, je ne ferai qu'un transfert et ne demanderai pas de prêts supplémentaires

En évitant le remboursement anticipé le maintien du solde sur crédit antérieur présente des avantages :

+ Conservation du produit de la vente,
+ Absence ou réduction d'un éventuel emprunt nouveau donc :
---Pas de pas de dossier ou moins de frais de dossier
---Pas de pas de parts sociales ou moins de parts sociales (éventuellement si réseau mutualiste)
---Pas de frais de garantie ou moins de frais de garantie,
+ Pas d'indemnité de remboursement anticipé,
+ Pas de frais de mainlevée hypothécaire éventuellement
+ Intérêts calculés sur un capital restant dû qui est déjà fortement réduit du fait des amortissements antérieurs

Mais par rapport au choix d'un nouveau crédit, il peut y avoir des inconvénients :

+ Taux d'intérêt supérieur au taux du marché actuel,
+ Eventuellement, compte tenu des possibilités actuelles en matière d'assurance, taux de prime supérieur à celui que vous pourriez obtenir sur le marché désormais
+ Ainsi que le souligne hargneux, impact sur votre capacité de remboursement en ce sens que, vous ne pouvez pas modifier les caractéristiques du prêt ancien et, donc, que la mensualité restera inchangée.

En fait, en fonction du besoin à financer et de votre souhait d'échéance maximale, pour savoir ce qui serait le plus intéressant pour vous serait de faire des calculs comparatifs en prenant tous ces paramètres en considération.

Cdt