Demande d'avis sur achat immo

[paal]

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance.
J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impôts.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.

Il est certain que si la fiscalité n'existait pas, beaucoup de choses seraient simplifiées, et nombre d'exilés fiscaux seraient encore en France ....

 

[dodo1]

En effet, le rendement est intéressant car environ 9% brut.
Je pensais qu'avec un rendement de la sorte, j'aurai pu me retrouver avec un CF positif ou au moins en autofinancement. Apparemment ce n'est pas vraiment le cas.

En effet les bien que je vois sont plus aux alentour 4 à 5 % brut.
Je ne sais pas si beaucoup pratique l'autofinancement.

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance. J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impots.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.

Tu as le simulateur des impots qui te donnera une estimation fiable.

 

[JVince]

Tu as le simulateur des impots qui te donnera une estimation fiable.

Je te remercie pour l'info.

 

[moietmoi]

Il est certain que si la fiscalité n'existait pas, beaucoup de choses seraient simplifiées, et nombre d'exilés fiscaux seraient encore en France ....

sans armée, justice, police, écoles, routes, ..et sans moi.

 

[dodo1]

Du coup, il faut viser des rendements beaucoup plus élevés pour se retrouver en CF positif je suppose ? De l'ordre de combien estimez vous ce rendement brut pour qu'une opération soit au moins autofinancee ?

tu es sûr que ton cash flow n'est pas positif ?

 

[JVince]

tu es sûr que ton cash flow n'est pas positif ?

Dans mes calculs, non.
A première vue je le pensais aussi....d'où mon questionnement.
Toi tu penses qu'il est positif ?

 

[dodo1]

Dans mes calculs, non.
A première vue je le pensais aussi....d'où mon questionnement.
Toi tu penses qu'il est positif ?

Il dit quoi ton simulateur ?

 

[moietmoi]

le cash flow brut? net? avant ou après impots? avant ou après imprévus? bref le cash flow n'a pas beaucoup d'importance..vu les différentes méthodes de calcul
Je pars su principe qu'il peut y avoir des imprévus, donc il y a nécessité, quelque soit les calculs, d'avoir une épargne de précaution dédiée au bien locatif acheté;
Si tu veux faire un investissement où le capital( la valeur du bien) est peu risqué, ce que tu appelles le cash flow a de fortes chances d'être négatif
Si tu veux faire un investissement, où juste la rentabilité compte, en risquant de perdre sur le capital, alors tu pourra chercher à avoir un cash flow positif
Si tu considères que c'est le premier investissement d'une longue série, alors ce qui compte c'est de démontrer aux banques que ton cash flow est positif , pour permettre un autre futur emprunt, mais dans ce cas, ton premier achat se fait uniquement dans ce but, et tu acceptes le risque de perte à la revente...

 

[dodo1]

le cash flow brut? net? avant ou après impots? avant ou après imprévus? bref le cash flow n'a pas beaucoup d'importance..vu les différentes méthodes de calcul

Je pense qu'il parle de cash flow car le cash flow brut est positif.
Je trouve très intéressante ton analyes de cash flow positif qui n'est destiné qu' à pouvoir faire d'autre investissement.
Cette histoire de cash flow positif est souvent mis en valeur sur de nombreux blog.

 

[Far]

En matière d'investissement locatif, le peu d'opérations avec un cash flow positif que je connaisse, ont été réalisé par des pro du BTP, sur des immeubles avec un volet travaux important, leur expertise et capacité pro leur ont permis de sortir des bien avec une forte rentabilité, en plus du volet défiscalisation.

je rejoins moietmoi sur le fait q'il vous faut impérativement une épargne de précaution dédiée au bien locatif acheté, si vous n'appartenait pas à la catégorie professionnelle citée plus haut. Et le bien visé doit être techniquement irréprochable, les travaux, quand on fait appel à des prestataires ça chiffre vite et ça plombe la rentabilité.

Pour le locatif, qualité technique et localisation du bien sont deux incontournable, si on veut éviter les scénarios catastrophes. C'est un investissement avec un objectif patrimonial, sur du long terme, on cherche l'autofinancement et la plus-value à mi-chemin ou en fin de parcours. Pour le court terme, c'est une activité de marchand de biens qu'il faut viser.

Pour un bien en copro comme votre studios, vérifiez qu'il n'y a pas de travaux votés qui vont forcément augmenter les charges de la copro.