Demande d'avis sur achat immo

JVince

Membre
Bonjour à tous,

Depuis qqs temps, je cherche à investir dans l'immobilier, investissement de type locatif.

Aujourd'hui j'ai repéré un studio qui m'intéresse et que j'ai pu visiter.

Pour le détail : 23m2, la copropriété est bien entretenue, locataire en place pour un loyer de 340e, charges de copro estimé a 40e/mois, taxe foncière de 500e.
Prix affiché :45ke

A première vue, je trouve que c'est une bonne affaire.
Cependant, j'ai pour optique de rechercher un cash flow positif, même si il est minime.

J'utilise le site rendementlocatif pour mes simu, j'ai beau essayé de changer toutes les données, notamment durée du prêt sur 20 voir 25 ans et hélas.... Sur ce site impossible d' arriver a un CF positif.

Du coup, je suis un peu dépité.

J'aimerai donc avoir un avis sur cet éventuel investissement et surtout sur le calcul du cashflow.
Comment faites vous pour calculer vos cashflow ?
Utiliser vous aussi rendementlocatif ? Ou autre ?

Sachant qu'ici, je ne peux pas changer le montant du loyer et que je suis obligé de rester en location nue jusqu'à fin du bail.
Pour les impots je suis dans la tranche de 30%.

S'agissant de mon premier achat immobilier, j'essaie de me renseigner au mieux et de prendre le plus d'avis possible.

Je vous remercie d'avance.
 
Ce n'est peut-être finalement pas une si bonne affaire ;) compte tenu de vos critères (cash flow +).
Avez-vous analysé les prix du marché de la location sur la zone pour savoir si le loyer était sous-évalué ?
 
Ce n'est peut-être finalement pas une si bonne affaire ;) compte tenu de vos critères (cash flow +).
Avez-vous analysé les prix du marché de la location sur la zone pour savoir si le loyer était sous-évalué ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Au niveau du prix de la location, cela reste dans la moyenne du marché.
Je pense pouvoir monter a environ 400e si location meublée par la suite
 
Bonsoir,
sur 20 ans vous arrivez à 270 € de remboursement d'emprunt
reste les charges annexes
juste une question: êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?

d'un autre côté le fait de penser qu'un investissement locatif sera sans effet sur votre budget vous vous trompez

l'impact des revenus fonciers compte tenu de votre TMI sera conséquent sans parler de la CSG/RDS

bien cordialement
 
Bonsoir,
sur 20 ans vous arrivez à 270 € de remboursement d'emprunt
reste les charges annexes
juste une question: êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?

d'un autre côté le fait de penser qu'un investissement locatif sera sans effet sur votre budget vous vous trompez

l'impact des revenus fonciers compte tenu de votre TMI sera conséquent sans parler de la CSG/RDS

bien cordialement
Merci pour la réponse.

Pour l'instant je suis toujours locataire(vu que je n'arrête pas de déménager pour le boulot).

D'ailleurs, petite question, comment faites vous pour calculer l'impact exact des revenus fonciers au niveau des impots et surtout en ce qui concerne le côté CSG/RDS?
 
pourquoi est il vendu? un prix affiché n'est pas un prix de transaction...
En effet, le prix affiché n'est pas le prix d'une transaction.
D'ailleurs je comptais faire une proposition, bien plus basse que le prix demandé, histoire de lancer le processus de négociation.

A première vue, moi je trouve le bien intéressant ( avec mes petits yeux de jeune débutant en immobilier).
Helas, d'un point de vue cash-flow, vu les données je pensais qu'il serait au rendez-vous.... Finalement, il est négatif .

Du coup, j'essaie de voir comment fixer au mieux le prix d'achat éventuel pour obtenir un CF positif.
Ce prix sera alors ma limite en terme d'offre de négociation si on rentre dans ce processus.
Enfin, tout est à voir... D'où ma recherche d'infos sur vos méthodes utilisées pour vos calculs.

D'après l'agence, le proprio a décidé de vendre car il souhaite se lancer dans d'autres projets. Ça reste assez vague donc.
 
En face de vos loyers encaissés; vous allez pouvoir déduire les intérêts du prêt, l'assurance emprunteur, l'impôt foncier (sauf ordures ménagères, l'assurance propriétaire non occupant et frais divers
bref il restera un loyer imposable qu va générer le paiement de la CSG:RDS soit environ 400 € par an et environ une augmentation de 2300 € de votre revenu imposable soit 690 € en +

donc en additionnant les frais liés à la propriété: taxe foncière,charges de co-propriété, assurance, CSG/RDS, impôt supplémentaire et bien sur l'emprunt à rembourser vous avez , en gros les charges globales à sortir avec en face les loyers....

en gros votre effort financier sera de 100 € par mois
mais d'un autre côté vous avez un bien immobilier qui s'amorti et si on regarde sur 20 ans on a 24000 € de charge financière pour un bien de 45000 €
bien sur compte non tenu des hausses de taxe foncière, de CSG/RDS et de vacance locative

bien cordialement
 
Pour le détail : 23m2, la copropriété est bien entretenue, locataire en place pour un loyer de 340e, charges de copro estimé a 40e/mois, taxe foncière de 500e.
Prix affiché :45ke

A première vue, je trouve que c'est une bonne affaire.
le rendement a l'air intéressant par rapport à ce que je vois actuellement.
 
le rendement a l'air intéressant par rapport à ce que je vois actuellement.
En effet, le rendement est intéressant car environ 9% brut.
Je pensais qu'avec un rendement de la sorte, j'aurai pu me retrouver avec un CF positif ou au moins en autofinancement. Apparemment ce n'est pas vraiment le cas.

Du coup, il faut viser des rendements beaucoup plus élevés pour se retrouver en CF positif je suppose ? De l'ordre de combien estimez vous ce rendement brut pour qu'une opération soit au moins autofinancee ?

C'est surtout le côté fiscal qui vient alourdir la balance. J'ai tendance à oublier ce point, faute de méthode concrète pour calculer les différents prélèvements et impots.
En tout vas, merci a ICF62 pour ces différents détails.
 
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