Déficit foncier clé en main

[Buffeto]

Tu m'étonne qu'ils soient sous le choc......

faut leur envoyer Stéphane Plazza ...dans ses émissions il arrive toujours à convaincre les vendeurs d'accepter de baisser le prix ….

 

[Buffeto]

Carrément, et dans mon milieu professionnel nombreuses sont les victimes, la plupart payant moins de 2000€ d’IR et signant des biens beaucoup trop cher.

appelle moi dans ce cas , je rachète au prix du marché ce genre d'investissement … ( j'ai même raté une affaire car la banque prêteuse a refusé le deal...le prix de vente était encore inférieur à l'encours du crédit , mais la propriétaire voulait s'en débarrasser à tout prix ..)

 

[Alec]

faut leur envoyer Stéphane Plazza ...dans ses émissions il arrive toujours à convaincre les vendeurs d'accepter de baisser le prix ….

Oui une fois que tu vires leurs meubles et que tu as tout repeint à l’arrache ils ont plus trop le choix

 

[Alec]

appelle moi dans ce cas , je rachète au prix du marché ce genre d'investissement ...

Pour ceux qui arrivent aux bouts je constate que souvent ils gardent le bien.. trop blasé de la perte si revente

 

[moietmoi]

l’appart qu’ils ont acheté neuf 115000 en projet défiscalisation.

'est l'exemple typique de personnes qui ont fait une opération de défiscalisation via des vendeurs de defisc qui commercialisent avec une majoration de 20 à 25 % du prix réel (normal ils perçoivent jusqu'à 15 % de commissions sur le prix de vente.

C'est plus complexe qu'il n'y paraît, la plupart des programmes en défiscalisation , il y a 10/12 ans étaient vendus en packagé avec des actes authentiques "acte en main" qui permet de compter comme assiette de défiscalisation la totalité; non seulement du prix de l'immobilier mais bien des choses en plus: exemple:
le prix de l'immobilier par exemple 90 000 euros; les frais de notaire par exemple 2500 euros, les frais d'hypothèque par exemple 2600 euros ( le site de notaires donne 5100 au total pour un bien de 90 000 )
les intérêts intercalaires sur 2 ans de construction avec différé total( crédit à 5%) aux alentours de 8000 euros la garantie du promoteur de non carence locative ou la couverture de la franchise de l'assureur en cas carence/vacances locatives, l'équipement et l'aménagement de la cuisine pour pouvoir être loué sans travaux de suite après la livraison( dans un bien neuf classique, le promoteur livre un évier en inox minable et aucun autre meuble( la loi Elan permet maintenant de livrer une cuisine sans même l'évier) 4000 euros; l'équipement des placards avec des étagères ( pour qui a déjà acheté en Vefa, il sait que les placards sont inutilisables) 150/200 euros..et quelques autres choses comme la prise en charge de l'état des lieux et les diagnostics obligatoires , (400 euros)voire la moitié du côut de la rédaction de bail (150 euros)...
Bref un bien vendu 90 000 en VEFA revient pour tout un chacun qui veut le mettre en location à:
90 000+5100+8000+ 4000+150+400+150=107800;
et c'est cette somme qui est inscrite au contrat de vente....
et si ce bien est revendu loué il est estimé par une agence à son prix par exemple 90 000 sans gain ni perte moins 10 à 20% car il est loué soit 76500 euros;
mais l'acquéreur retient qu il y a mis 107800 euros.........alors que le prix d'achat est de 90 000 et dans mon exemple le capital a gardé sa valeur; le propriétaire a eu sa défiscalisation et les loyers;
en complément dans bien des cas les promoteurs remboursaient les intérerêts intercalaires sur simple présentation des relevés bancaires et des appels des banques;( mais ceci est "oublié")

 

[Alec]

Je ne connaissais pas tout ça, mais si les vendeurs de défiscalisation présentaient la chose comme ça, ils n’en vendraient pas beaucoup je pense. Après c’est aussi à chacun de savoir ce qu’il fait Et de se renseigner avant et pas 9 ou 12 ans après

 

[Buffeto]

Je ne connaissais pas tout ça, mais si les vendeurs de défiscalisation présentaient la chose comme ça, ils n’en vendraient pas beaucoup je pense. Après c’est aussi à chacun de savoir ce qu’il fait Et de se renseigner avant et pas 9 ou 12 ans après

ceci dit il ya des moments , des lieux et des défiscs profitables .

ma 1ere défisc en 1999 était sur une commune limitrophe de Bordeaux ( qu'effectivement je ne suis jamais allé voir ) . je l'ai revendue avec une belle PV en 2008 .

 

[moietmoi]

je complète la liste, dans le package était en général compris les frais de procuration notariée(150à 300 euros ) et la rédaction du règlement de copro par les notaires (150-800 euros); et également les fais de dossier bancaire (500 euros)
ce n'est pas le problème de la défiscalisation( même si je reconnais qu' à un moment de quasi escrocs ont envahi le marché) mais de l'achat dans le neuf et d'un effort mémoriel; quand on achète dans le neuf ; le cout reel d'achat est de l'ordre de 20% supplémentaire au prix annoncé, pour pouvoir le louer; et l'avantage du package c 'est que la défiscalitation porte sur 120 à la place de 100 ; les 20 auraient de toute façon été payés; mais le désaventage c'est que l'on se souvient de 120; pour prendre une comparaison, avec un autre ordre de grandeur, lors de l'achat d'une voiture se souvient on du prix de la voiture? ou de la facture avec : frais de carte grise, frais de mise en service.....option siège chauffant... on intègre l'ensemble..pourtant le prix catalogue est plus bas..

 

[Alec]

- Oui y’a forcément des profils et des conditions dans lesquels c’est utile

- au final faut que je trouve un bien au bon prix, fin de défisc ou pas

 

[moietmoi]

- au final faut que je trouve un bien au bon prix, fin de défisc ou pas

bon prix et bon emplacement!!!!