Décote d'un bien avec locataire

[Naf]

Bonjour,
Ma propriétaire souhaite vendre l'appartement que j'occupe (vend tout l'immeuble d'ailleurs, qui comprend 7 appartements, 1 de 64 M² loi carrez, 3 de 45 m² environ et le dernier de 20M² environ, elle est en train de transformer un box en 8ème appartement d'environ 20M²) elle a décidé de vendre le tout en se basant sur le prix moyen du marché de la ville (qui a construit énormément de neufs sur les 10 dernières années).

Les loyers sont d'environ 4 700euros par mois, le ravalement intérieur est à faire (estimé à 10 000euros environ car il y a d'énormes fissures) l'ensemble des biens sont sains mais l'isolation jamais faite (l'immeuble est une sorte de meulière pierre à l'extérieur, et mixe de brique et parpaing à l'intérieur construite il y a 30 ou 40 ans) certains appartements ont du double vitrage aux fenêtres (changé il y a 15-20 ans) les autres ont des fenêtres avec un semblant de double vitrage (vitres collées l'une contre l'autre) d'il y a plus de 30 ans ou plus (je ne connais pas les années de changement si changement il y a eu).

Elle souhaite donc vendre au prix du marché (ce qui normale) sans tenir compte des particularités liées aux biens loués.
Elle veut vendre le tout en une seule fois (si possible avec un seul acquéreur et non 7 voire 8 fois) en vendant au prix fort (elle a pris le prix du marché multiplié par le nombre d'appartement, comme si elle vendait individuellement et à vide) elle ne veut pas faire de décote liée à l'occupation des locataires et sans trop m'avancer elle a peut être un locataire considéré comme fragile (+65ans et à faible revenu) donc très protégé.

Ma 1ère question est, a-t-elle le droit de procéder de la sorte ? et la 2nde peut elle ignorer la décote, ou existe-il une loi qui peut lui être imposée ?
Ah j'ai oublié elle refuse de faire appel à un ou des professionnels pour faire estimer son bien, tout est fait à la louche mais dans la très haute fourchette.
Vous remerciant d'avance, pour vos réponses.

 

[moietmoi]

et la 2nde peut elle ignorer la décote, ou existe-il une loi qui peut lui être imposée ?

Les prix de vente en France sont libres;

Elle veut vendre le tout en une seule fois

Pourquoi pas,? si vous cherchez sur les sites d''annonces, il y a des centaines d'immeubles à vendre comme cela, sous le nom "d'immeuble de rapport"

Ma 1ère question est, a-t-elle le droit de procéder de la sorte ?

En fait parfois dans la vente en bloc, l'acheteur ne cherche pas à avoir comme revenu les loyers, mais cherche à faire une opération achat, rénovation, reventes par lots, mais le vendeur ne sait pas au démarrage qui va lui acheter l'ensemble, Aussi la la loi Alur a abaissé le seuil à 5 logements ( à la place de 10) concernant l'obligation ,faite par la loi Aurillac de 2006, d'un propriétaire qui vend en bloc, de proposer à chaque locataire son lot en pré emption( avec le prix définitif) ou alors l'acquéreur doit s'engager à proroger les baux de 6 ans à partir de la date de la vente;
Par ailleurs si elle vend à plusieurs acquéreurs,(dont vous, par exemple) elle devra préalablement mettre l'immeuble en copropriété et respecter une procédure extrèmmement contraignante;

en fait, je ne vois pas trop votre questionnement?

 

[cedricmr]

Bonjour,
Je rejoins moietmoi.
Votre propriété a la liberté de son bien et elle le met en vente au prix qu'elle désire.
A près la question est de savoir si ce qu'elle désire est susceptible de trouver preneur.
Quelle est votre question ?
Si j'extrapole, ne seriez-vous pas intéressé par une vente à la découpe avec une décote pour chaque appartement occupé vous permettant éventuellement d'acquérir celui que vous occupez ?

 

[Naf]

Bonjour Merci pour votre retour je vais essayer de vous répondre en un poste.

A moietmoi et cedricmr :

- Je sais bien qu'elle est libre de vendre ce qu'elle veut au prix qu'elle veut, mais j'ai cru comprendre que dans l'immobilier le locataire est "plus ou moins" protégé donc des lois à respecter qui peuvent venir freiner les besoins/projets des acquéreurs, n'a-t-elle pas des obligations envers les locataires et/ou futures acquéreurs (type mise au norme isolation/ravalement/fenêtre ... ou déduire les sommes lié aux travaux non effectués) ? Pourquoi parle-t-on de décote dans ce cas ? Cette décote est-elle obligatoire ?
- Je sais aussi qu'il y a des immeubles en vente dans leur globalité, c'est comme ça que j'ai pu voir qu'elle ne vendait pas au prix du marché comme elle le dit, puisque j'ai trouvé des immeubles dans des villes équivalentes à la mienne et non loin avec des prix au M² de - 40 à -60% de moins, ce qui est énorme je trouve même si certains nécessite quelques travaux mais correct dans l'ensemble. (quand je ne peux pas déterminer le prix au M² je compare avec le nombre d'appartement disponible et là les prix sont compris entre 70 et 90K€, l'écart tourne autour de -50%) d'après la chambre des notaires de Paris elle serait même à 90% au dessus du marché ce qui est explosif. N'existe-t-il pas quelque chose (lois, organismes ...) que je pourrais exploiter afin de la ramener à la réalité, et/ou ne serait-ce-que pour protéger des personnes "fragiles" qu'elle pourrait "arnaquer" ?
- Concernant les lois ALUR et Aurillac, je souhaitais juste investir dans l'immobilier est maintenir tous les locataires sans d'autre objectif pour le moment.


J'espère n'avoir rien oublié ou pas trop mélangé les explications.

 

[cedricmr]

Rebonjour,
Eh bien, faisons concis : NON !
Le droit de priorité du locataire existe si le propriétaire veut vendre le logement vide. Mais il peut tout à fait vendre le logement occupé. A titre personnel, j'ai 3 appartements en locatif et à chaque fois, j'ai acheté le locataire en même temps.
On parle de décote parce qu'en général, vendre avec un locataire en place est moins porteur… l'acquéreur ne disposant pas du bien comme il le souhaite. A contrario, certains investisseurs sont contents d'avoir déjà un bien loué et qui "rapporte" immédiatement.
On parle aussi de décôte quand il y a un ensemble immobilier de plusieurs appartements. Le lot étant, en général, moins cher que la somme des appartements individuels… Plus on achète moins en paie, comme au supermarché...
Mais j'en reviens à mon propose de ce matin.
Le vendeur fixe son prix… mais si c'est décorrélé du marché, ça n'a pas de sens…

http://www.notaires.paris-idf.fr/location/le-droit-de-preemption-du-locataire

 

[moietmoi]

Bonjour,
peut être me suis je mal exprimé: l'immeuble a plus de 5 logements donc le propriétaire qui veut vendre en bloc l'ensemble est obligé de proposer à chaque locataire, l'achat de son lot, où alors l'acquéreur de l'ensemble devra garantir 6 ans de locations aux locataires, sinon la vente est annulée;

Si le choix est fait de proposer aux locataires, alors le prix proposé aux locataires pour chaque lot doit être au maximum le prix réel d'achat qui se fera par la suite par un autre acquéreur y compris pour l'ensemble, le prix total devant être au moins égal ou supérieur à la somme des prix, et si l'un des locataires veut acheter le propriétaire doit établir une copropriété et est à ce moment là, tenu a beaucoup d'obligations;
au fait l'immeuble n'est pas en copropriété?
Concernant l'avenir, soit le bien sera vendu en lots, ceci avec beaucoup d'obligations que la propriétaire doit tenir avant de mettre en vente, soit la vente se fera en bloc , et les locataires n'auront plus que 6 ans devant eux de garantie de location; le nouveau propriétaire pouvant mettre à la porte tout le monde au bout de 6 ans;

 

[moietmoi]

Pour info, un papier qui fait le point:

http://www.cheuvreux-notaires.fr/ve...ues/alur_16_vente-a-la-decoupe-et-en-bloc.pdf