Dans quoi investir en 2019 avec un TMI à 41% ?

dragon-666

Contributeur
Bonjour,
si je comprends bien, tu ne recherches pas forcément un complément de trésorerie;mais a avoir des revenus qui ne seront pas immédiatement soumis à 41+17,2% ;
Alors vu que tu n'élimines pas l'immobilier locatif, pourquoi ne pas acheter de l'immobilier locatif en le logeant dans une sci à l'IS qui a l'avantage de soumettre les bénéfices faibles -car avec une déduction d'amortissement du bien- a un impôt lui aussi faible et sans PS; Ce qui permet de thésauriser à l'intérieur de la sci pour d'autres acquisitions immobilières ,scpi compris; quant aux 2 associés minimum pour la sci, les 2 associés peuvent très bien être toi, et une société constituée par toi;
Effectivement, des revenus qui ne sont pas soumis immédiatement au 41 + 17,2% sont un objectif majeur. Par contre, je préfère vraiment éviter l'immobilier en direct. Dans le cas de la nue-propriété par PERP, l'impression que j'ai est que c'est un peu "spécial" dans le sens où il n'y a rien vraiment rien à faire pendant la période de nue-propriété, les risque de vacance/loyers impayés ne sont pas de mon côté, et l'organisme qui s'en occupe a la charge de tout remettre en état à la fin de la période. Si je partais là dessus, je revendrais probablement le bien immédiatement à la fin de la période de nue propriété (en fonction du marché immobilier à l'époque bien sûr).
 

dragon-666

Contributeur
Concernant les vaches, ce n'est pas vraiment une niche fiscale à proprement parler, même si on peut créer un déficit (léger) grâce à l'amortissement du troupeau pendant les 10 premières années. Je le vois plutôt comme un placement de diversification, mais effectivement il ne faut pas en attendre des miracles.
 

Capricio

Contributeur
@buffetophile merci pour votre retour. Dans le cadre de cet investissement, le prix du bien n'est-il pas surévalué ? A la fin de période de nue-pro, un des risques que je vois est que tout le monde souhaite vendre en même temps... Quand vous souscrivez à un tel bien, vous avez accès à tous les chiffres (TF, charges...) ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
@buffetophile merci pour votre retour. Dans le cadre de cet investissement, le prix du bien n'est-il pas surévalué ? A la fin de période de nue-pro, un des risques que je vois est que tout le monde souhaite vendre en même temps... Quand vous souscrivez à un tel bien, vous avez accès à tous les chiffres (TF, charges...) ?
oui bien sur mais pendant 15ans la TF et les charges ce n'est pas moi qui les paye donc ça n'a pas un grand intérêt dans la mesure où ça va changer en 15ans de temps .

tout le monde ne vendra pas en meme temps puisque dans cette résidence par exemple les biens sont vendus soit à des propriétaires pour des RP soit à des investisseurs classique . il y a très peu , encore , de biens vendus en NP avec un bailleur social comme usutruitier ….

meme si je pense qu'au vu de la fiscalité de l'immo locatif ce genre de vente a un bel avenir devant lui . (pour des gens comme nous : avec fort TMi et déjà un patrimoine locatif existant )
 

moietmoi

Top contributeur
Dans le cadre de cet investissement, le prix du bien n'est-il pas surévalué ?
Les biens vendus en nue pro font la plupart du temps partie d'immeubles dont les autres appartements qui sont vendu en vefa en propriété classique; donc il est possible de comparer;
A la fin de période de nue-pro, un des risques que je vois est que tout le monde souhaite vendre en même temps...
même si il y avait plusieurs appartements dans le même immeuble disponibles en nue pro, la variété des objectifs et des vies de chacun fait qu'il y a une très grande diversité dans le devenir des biens;
 

Capricio

Contributeur
Merci pour vos retours. En effet, c'est plutôt rassurant que tous les biens ne soient pas en Nu pro et qu'il y ait des propriétaires qui ne soient pas forcément investisseurs ! Je vais étudier un peu plus le dossier.
 

dragon-666

Contributeur
Bonjour à tous - petite mise à jour

- Je me suis mis tranquillement au crowdfunding immobilier, c'est assez intéressant et j'ai appris pas mal de choses.
- J'ai renforcé légèrement mon PEA avec
les fonds
MSCI WORLD UCITS ETF
et
Stoxx Europe 600 UCITS ETF

- Sur la nue propriété en direct, je trouve que c'est extrêmement intéressant de pouvoir le faire à crédit (par rapport aux SCPI nue propriété ou c'est plus ou moins impossible) mais je n'arrive pas vraiment à trouver quelque chose qui m'intéresse - il y a beaucoup de neuf et je suis assez sceptique sur le neuf dans ce type d'opération, le neuf vient toujours avec une surcote sensible qui à mon sens est rendue acceptable par la réduction d'impôt qu'on peut avoir dans une opération en investissement type Pinel ou par le confort qu'on va en retirer si on y habite soi même. Or là on n'a ni l'un ni l'autre et dans 15 ans à la fin de l'opération la surcote du neuf on peut estimer qu'elle sera complètement perdue. Et dans l'ancien l'offre est assez minimaliste et je trouve les clés de répartition proposées très peu intéressantes. Je n'ai rien trouvé qui se rapproche de ce que tu as trouvé de ton côté Buffeto (
petit exemple je viens de signer aujourd'hui un petit appart à Toulouse pour 99k en NP sur 15ans . la valeur de l'usufruit est de 45k€). On trouve beaucoup de valeur d'usufruit entre 30 et 35k , voire jusqu'à 40K dans certains rares cas sur 15ans ou même plus… Je regarde toujours mais en attendant j'ai renforcé un peu de nue propriété en SCPI
- Le Girardin industriel je verrai en début d'année prochaine

Encore merci à tous ceux qui m'ont fourni des pistes
 

dragon-666

Contributeur
mais comment cherches tu ? seul , en passant par un CGPI ?
Pour PERL spécifiquement, j'ai regardé les programmes sur leur site web, ils listent tous leurs programmes et il y a notamment les durées/clés de répartition. J'ai aussi trouvé un courtier spécialisé dans les programmes en nue propriété (nue-propriete.org) qui travaille avec PERL mais aussi avec d'autres mais ils ne m'ont rien proposé de transcendant.

Je suis en train de chercher un CGPI plus général mais je ne veux pas prendre n'importe qui et je ne connais personne dans mon entourage proche qui en utilise un, je suis en train de voir avec mon réseau un peu plus large mais sans succès pour l'instant :)
 
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