Dans quoi investir en 2019 avec un TMI à 41% ?

dragon-666

Contributeur
Bonjour à tous

Ma situation

34 ans, célibataire

Au niveau impôts, je suis dans la tranche à 41% depuis peu. En effet, auparavant propriétaire de ma résidence principale à Gennevilliers à côté de Paris, j’ai dû déménager dans les environs de Grenoble il y a 2 ans et mettre en location cet appartement de Gennevilliers. Les revenus locatifs que j’en tire m’ont fait passer dans la tranche à 41%. Je suis actuellement locataire à Grenoble.

J’ai de bons revenus et étant peu dépensier, j’ai une très bonne capacité d’épargne et donc de l’argent à investir de manière régulière. Vient la question de sa voir qu’en faire.

L’idéal aurait été de pouvoir acheter une nouvelle résidence principale, en particulier pour bénéficier d’un emprunt aux taux ridicules du moment, mais je ne pense pas rester plus de 2-3 ans vers Grenoble, donc ça me semble peu pertinent.

Je n’anticipe pas de gros changement dans ma situation à court terme (type mariage, augmentation ou baisse forte de revenus...) . Je ne suis pas soumis à l’IFI et je n’y serai pas soumis à court ou moyen terme.

J’ai très peu de temps disponible et peu l’envie de m’occuper de mon patrimoine au-delà d’une revue globale tous les quelques mois, donc je privilégie des produits « clés en main ». La défiscalisation peut être un objectif, mais n’est pas une fin en soi. Je n’anticipe pas de besoins significatifs d’argent à court terme, donc mes investissements sont plutôt dans une optique de moyen/long terme.

Mon patrimoine « investi » (j’exclus l’épargne de précaution sur livrets et mon appartement à Gennevilliers) est aujourd’hui à peu près réparti comme ceci :

· Assurance-vie : 50%

o Dont fonds en Euros : 25%

o Dont unités de compte : 25%

· SCPI en nue propriété : 25%

· PEA : 15%

· Investissement de diversification en vaches laitières : 5%

· FCPI/FIP : 3%

Les produits analysés

Globalement, je trouve qu’il y a peu d’opportunités intéressantes en ce moment. Voici les produits que j’ai étudiés

· Livrets et compte à terme

o Je garde toujours 2-3 mois de salaire sur livret A/LDD au cas où, mais à mon sens aucune raison de garder plus sur des livrets, ces produits ne rapportent rien en moment et ça ne risque pas de changer à court terme

· Immobilier

o L’immobilier en direct - j’exclus d’emblée l’immobilier en direct, trop de temps nécessaire pour trouver la perle rare, trop de stress, trop de risque, il y a moyen de faire de bonnes affaires, mais ce n’est vraiment pas pour moi. J’ai déjà mon ancienne résidence principale de Gennevilliers à louer et ça me suffit largement, je l’ai d’ailleurs conservée pour deux raisons seulement – il est toujours possible que je retourne à Paris et Gennevilliers me paraît largement « sous-estimée » par rapport aux villes autour donc il y a toujours un bon potentiel de prise de valeur

o L’immobilier « spécial » - je pense aux EHPAD, résidences de Tourisme, résidences étudiantes. A priori, pas besoin de s’occuper de quoi que ce soit, de ce que j’ai lu il vaut mieux éviter les EHPAD car le gestionnaire peut à la fin du bail abandonner l’immeuble et on risque de se retrouver avec un appartement qui ne vaut rien sur les bras, cela semble donc être une loterie. Pour les résidences de tourisme et les résidences étudiantes, je vais y regarder de plus près, mais j’ai l’impression qu’il y a beaucoup d’arnaques ? Qu’est ce que vous en pensez

o SCPI pour le rendement – vu la fiscalité je ne vois pas l’intérêt dans ma situation ?

o SCPI en nue-propriété – j’ai déjà investi un peu dessus sur 4 SCPI différentes pour diversifier les risques – Novapierre, Pierval Santé, Eurofoncière 2 et Epargne Pierre, cela me semble être une des options les plus intéressantes dans mon cas de renforcer cet investissement. Après une fois la pleine propriété acquise selon ma situation à ce moment, je pourrai soit les conserver, soit les vendre. Le gros problème vient des frais exorbitants.

o SCPI fiscales ? Des retours dessus ? Cela peut paraître attractif à première vue, mais si j’ai bien compris on a une réduction d’impôt à l’entrée portant sur le montant des travaux mais à la sortie, la plus value est imposable y compris sur la partie travaux ? Donc en gros le fisc reprend d’une main ce qu’il donne de l’autre ? Où j’ai mal compris ?

· Assurance vie

o Je pense conserver toujours plus ou moins 50% de mon patrimoine en assurance vie dont 25% unités de compte et 25% fonds en euros, cela vous paraît-il raisonnable dans ma situation ?

· Actions en direct

o J’ai un PEA, mais je n’ai pas forcément les compétences et encore moins l’envie de passer le temps qu’il faudrait pour analyser les sociétés en détail donc je suis plutôt en mode « Buy and hold » et je privilégie des valeurs à dividende, mais je trouve que les résultats ne sont pas particulièrement probants

o Quels seraient selon vous les meilleures lignes à mettre en buy and hold ?

o Je n’ai pas de compte-titres, je n’en vois pas trop l’intérêt pour l’instant, je ne me vois pas investir en direct sur des actions hors zone Euro donc le PEA me suffit.

· FCPI/FIP

o J’ai investi il y a quelques années une somme relativement limités pour « essayer » sur deux produits différents, et pour l’instant les résultats ne sont pas au rendez-vous…

o De ce que j’ai vu les FCPI/FIP semblent être des usines à frais, les résultats ont vraiment l’air d’être une loterie et les 18% de réduction d’impôt ne semblent pas compenser ce risque. J’ai vu que certains d’entre vous ont trouvé de bonnes « crémeries » avec des résultats probants sur le long terme ?

· Versements volontaires sur épargne retraire

o Vu mon âge, je ne suis pas fan de produits bloqués jusqu’à la retraire, je suivais avec intérêt la possibilité de débloquer le capital pour l’acquisition d’une résidence principale avec le nouveau PER, mais il semble que la fiscalité n’aura aucun intérêt puisque les imposé au barème de l’impôt sur le revenu.

o Le seul intérêt me semble d’être qu’il y aura un « différé » de fiscalité et donc la possibilité de gagner de l’argent pendant cette période intermédiaire sur 100% du capital plutôt que sur une partie fortement imputée des impôts. Mais est-ce que les gestionnaires d’épargne retraire sauront le faire fructifier correctement ???

· L’or – j’ai toujours un peu de mal à envisager un investissement dans l’or car il s’agit du seul investissement de cette liste sans aucun rendement donc on ne peut compter que sur la plus value. Après, historiquement l’or est en progression constante…

· GFF – un placement qui m’intéresserait, tout d’abord c’est un placement qui paraît « sympa et écolo » et avec une carotte fiscale de 18%. Même s’il ne faut pas en attendre des miracles, le bois semble être une valeur refuge avec une progression lente mais régulière. Par contre les GFF me semblent compliqués à trouver, et j’en vois qui semblent perdre une partie significative de leur valeur donc le risque est bien présent. Qu’en est-il des frais ?

· Crowdfunding – un domaine que je ne connais pas du tout, qui semble promotteur, mais peut être avec un risque largement supérieur à la moyenne ? J’ai d’ailleurs vu que certains acteurs majeurs avaient fait faillite.

Qu’en pensez vous ? Y-a-t-il d’autres produits qui pourraient avoir du sens dans ma situation.

Désolé pour le pavé et un grand merci pour vos commentaires
 
o J’ai un PEA, mais je n’ai pas forcément les compétences et encore moins l’envie de passer le temps qu’il faudrait pour analyser les sociétés en détail donc je suis plutôt en mode « Buy and hold » et je privilégie des valeurs à dividende, mais je trouve que les résultats ne sont pas particulièrement probants

o Quels seraient selon vous les meilleures lignes à mettre en buy and hold ?
Pour les actions, privilégiez avant tout le PEA (les UC en assurance vie vous font perdre chaque année les frais de gestion.

Donc tant que votre PEA n'est pas rempli, deux lignes "must-have", étant donné votre manque de temps/d'intérêt pour les entreprises:
MSCI WORLD UCITS ETF
Stoxx Europe 600 UCITS ETF

Après, à vous de voir si c'est le moment d'acheter des actions...
 
Quelques idées :

- du crowdfunding immobilier, même si vous êtes déjà bien exposé à l'immo avec les SCPI : risque de perte intégrale en capital mais rendements élevés, jusqu'à 6/7% nets par an, et aucune démarche à part s'incrire, sélectionner le projet et investir

- un PEE si votre entreprise le propose et si elle abonde vos versements (c'est un placement généralement bardé de frais et avec de piètres performances, donc qui ne vaut vraiment que si les abondements sont conséquents)

- des actifs physiques qui vous plaisent et dont la valeur a de fortes chances de s'apprécier au fil du temps : monnaies de collection, montres, vins... mais il faut y passer du temps et s'y connaitre, sinon risque d'arnaques avec promesses de rendements mirobolants qui ne se concrétisent pas (diamants, écrits de collection, etc.)

- travailler moins et profiter du temps qu'on a pour faire autre chose :)

Pour les dispositifs de défiscalisation, GFF compris, mon avis après avoir fait le tour de la question récemment est qu'il s'agit à coup sûr de machines à cash pour les gens qui les vendent (et dont la rémunération n'est pas indexée sur les résultats, évidemment) et beaucoup plus rarement de bons coups pour l'investisseur (qui n'y connait généralement absolument rien). Il y a bien sûr de bonnes occasions, mais globalement les intérêts ne sont pas alignés. Le moins pire me paraît être le dispositif Girardin, il y a d'ailleurs quelques spécialistes sur le forum, mais il faut en accepter les contraintes et bien sélectionner son intermédiaire.

Je partage pour éventuels échanges ultérieurs ma logique de portefeuille diversifié issu du concept de "permanent porfolio" (un peu aménagé à ma sauce malgré tout), nous avons des profils patrimoniaux similaires :

- 20% actions : dans un PEA, 50% ETF monde (pour l'exposition aux principaux marchés), 10% ETF émergents (pour capter les économies en développement), 15% actions françaises en direct (pour apprendre à gérer un portif actions, pour l'instant c'est Total et Air Liquide), 15% ETF Europe à fort dividende (pour... les dividendes)
- 20% obligations : difficile d'investir en direct quand on est un particulier, donc en AV via des fonds en euros qui ont le mérite d'être à capital garanti
- 20% de cash : livrets fiscalisés et non fiscalisés, comptes à terme, comptes courants hors poche de sécurité
- 20% d'immo (hors RP) : 50% SCPI en AV, 50% crowdfunding immo
- 20% d'actifs physiques : 40% or physique, 10% or ETF (pour les rééquilibrages), 50% objets de collection

Une fois par an je rééquilibre les poches à +/- 20% du total chacune : ainsi je vends ce qui a le plus performé et j'achète ce qui a le plus baissé ou le moins performé. Rendement backtesté de l'ordre de 6,5% bruts annuels ces 15 dernières années avec une volatilité faible (une seule année en négatif, 2008, avec seulement -3%). Il y a moyen de faire mieux... mais je tiens à ma diversification.
 
Dernière modification:
1ère idée , je regarderai plus loin lorsque j'aurais un peu plus de temps , se marier ou se pacser et faire des enfants fera baisser de manière significative ton IR …..
 
alors en seconde lecture je vois déjà 2 options.

d'une part l'achat de NP d'un appart ou d'une maison . j'y vois 3 avantages :
1°) n'augmente pas tes revenus fonciers donc pas d'IR en sus
2°) n'entre pas dans le cadre de l'IFI
3°) permet grace à l'emprunt de te constituer du patrimoine à moindre cout et en diminuant même tes revenus fonciers grâce à la déduction des intérêts d'emprunt .
4) te permet d'investir dans des villes où le prix au mètre carré est très cher .
5) te permet en sortie une belle PV défiscalisée puisque l'usufruit rejoint la NP

( finalement ça fait 5 avantages :cool: )

petit exemple je viens de signer aujourd'hui un petit appart à Toulouse pour 99k en NP sur 15ans . la valeur de l'usufruit est de 45k€ ….


d'autre part ( mais pour 2020 sans doute ) s'intéresser à la défisc girardin industriel qui est la défisc la plus puissante que j'ai testé ( meme si ca bien baissé depuis 10ans on trouve une renta de 18à 20% immédiate )
 
1ère idée, se marier ou se pacser et faire des enfants fera baisser de manière significative ton IR …..
Se marier ou se pacser, oui, à condition que la conjointe ne soit pas, elle-aussi, dans la tranche de 41%.

Quant aux enfants, ils sont en effet un moyen très efficace pour "défiscaliser", mais la rentabilité globale est généralement négative...
Sur le plan purement financier s'entend.
 
@buffetophile et entre la nu-pro de SCPI et la nu-pro d'un appart, n'y a t'il pas un risque de prendre une nu-pro que sur un appartement ? Et un site se charge de commercialiser de tels produits ? Merci.

Sinon Bienvenue dragon-666. Je partage certaines "problématiques" également !
 
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