Cumul PPD et hypotheque depassant le montant du pret

[ays]

Bonjour,

Je m'interroge sur les garanties de mon prêt immobilier, voici le détail:
Prix achat 77000€
meuble 5000 €
frais notaire 7700 €
Total : 89700 €

Montant du pret : 81462 €
Garanties demandées par la banque:
- PPD à hauteur de 77000 € avec des frais estimés de 717 €
- Hypothèque (sur un autre bien que nous possédons) à hauteur de 75000 € avec des frais estimés de 1555 €
Soit un total des frais de 2272 €

Le montant total des garanties s'élève à 152000 € alors que notre emprunt est de 81262 € soit un surplus de 70738 € ! Est ce que c'est légal ?

Est ce que la banque ne devait pas nous proposer une hypothèque conventionnelle complémentaire pour un montant 4462 € correspondant au surplus non garanti par le PPD ? Les frais de garantie liés à cette hypothèque aurait été moins élevé ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses / aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut effectivement être inscrit qu'à hauteur du seul prix d'acquisition tous autres frais exclus.

Dans une situation comme la vôtre la pratique des banques varie:

+ Les unes se contenteraient du PPD à hauteur de 77.000€; donc sans garantie pour le surplus de 4.462€ car votre capital restant dû va régresser avec vos remboursements mensuels et, au fil du temps, une plus value sur l'immeuble est possible (1).

+ D'autre inscriraient un PPD sur 77.000€ plus une hypothèque conventionnelle à hauteur de 4.462€ sur le bien acquis en tenant compte des arguments ci-dessus (2).

Votre banque demande une hypothèque conventionnelle complémentaire sur un autre bien ce qui, de toute façon, va augmenter les frais.

Mais il n'est effectivement pas utile de l'inscrire à hauteur de 75.000€ si le montant non couvert par le PPD n'est que de 4.462€.

Je vous suggère de revoir votre banque et de négocier dans l'ordre de préférence les pratiques (1) puis, à défaut, (2) ci-dessus expliquées.

Cdt

 

[ays]

Bonjour,
Merci pour votre réponse, la vente a été signée chez le notaire le 31/10/18, pensez vous que la banque puisse encore modifier notre offre ?
Est ce que c'est légal de demander un dépassement de garantie ?
Encore merci pour vos conseils !

 

[Aristide]

Hélas pour vous c'est trop tard.
Le notaire a déjà fait toutes les formalités et rédactions nécessaires aux inscriptions de garanties.

Est ce que c'est légal de demander un dépassement de garantie ?

Rien ne l'interdit et à partir du moment où vous avez accepté l'offre c'est parfaitement légal:

Article 1134 du code civil (ancienne codification), 1103 (nouvelle codification):
"Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites"

Cdt

 

[ays]

ok dommage pour moi et merci pour votre réponse !