Crowdfunding Immobilier : Une grille d'aide à la décision.

[crowdfundeal]

Merci POAM53 pour ce partage d'expérience.
je rajouterais également quelque points dans cette liste non-exaustive :

- la Pipeline des projets et son état d'avancement technique, administratif et commerciale
- le Nbre de projets remboursés / nbre projets total en financement participatif
- Prix au m2 ou prix des lots restants / à la concurrence et la demande locale
- Etat des immeubles et ou localisation pour les marchand de biens
- et aussi un critère très subjectif sur l'ensemble du programme et la qualité du promoteur a tenir ses engagement

 

[poam5356]

Bonsoir,
Et merci pour ce complément d'indicateurs à suivre.
Je partais du principe d'avoir une grille avec des indicateurs, une dizaine dans ma grille, qui sont très rapidement trouvés parce que généralement mentionnés dans les documents fournis avec le projet.
Vous pouvez, bien entendu, aller plus en profondeur pour affiner l'expertise. Elle prendra plus de temps, ne sera pas toujours possible à faire, mais c'est un choix.

 

[Xtof31]

Bonsoir,
Avez-vous déjà tenté de confronter cette grille de notation aux projets en défaut connus sur les différentes plateformes pour voir si ça permet effectivement d'éviter les problèmes ?

 

[poam5356]

Bonsoir,
Non... Ce serait bien trop lourd à gérer puisqu'il faudrait systématiquement collecter les infos pour chaque projet quand ils sont en présentation pré-souscription.
Dès la souscription terminée, c'en est aussi terminé pour la consultation des documents relatifs à chaque projet.
Et ensuite, 12, 18 mois plus tard, parfois plus, passer en revue les projets pour voir s'ils sont arrivés correctement à terme. Pour les autres, un retard n'est pas forcément signe que ça va mal se terminer. Les motifs de retard sont nombreux, et la période actuelle en rajoute que nous n'aurions jamais envisagés il y a 18 mois de ça!
Il faut voir cette grille comme une aide à la décision, rien de plus.

 

[mvhrb888]

Peut-être serait-il plus simple de répertorier les projets qui ont foiré (complètement, ou en retard de plus de 12 mois) et de voir si ces projets auraient obtenu une bonne note selon la grille. Finalement c’est l’intérêt principal de la grille de Poam : éviter d’investir dans des projets qui ne tiennent pas leur promesse.

 

[poam5356]

Peut-être serait-il plus simple de répertorier les projets qui ont foiré (complètement, ou en retard de plus de 12 mois) et de voir si ces projets auraient obtenu une bonne note selon la grille.

Sauf que les documents avec les données à prendre en compte ne sont plus dispo une fois que le placement a été fait.

Finalement c’est l’intérêt principal de la grille de Poam : éviter d’investir dans des projets qui ne tiennent pas leur promesse.

Ce n'est pas prédictif, donc impossible de savoir si un projet tiendra, ou non, ses promesses.
Par contre, ça permet de cibler des points d'inquiétude!
Malgré tout, voici 2 projets auxquels j'ai souscrit, et qui trainent exagérément en longueur... Avec, à mon avis, la bienveillance coupable de Clubfunding.

HAUSSMANN COWORKING
(ClubFunding)
Marge 5,07 -> -2
Préco 100% -> +3
Age boite 2006 -> +0,5
Dépt 75 -> 0
Ville Paris -> +1
Durée 24m -> -0,5
Taux 10% -> 0
Capital social 357 000€ -> +1
Ratio d'endettement 2 172/-271 -> -1
---------------------------------
Total +2 = OK


LES CAPUCINS
(ClubFunding)
Marge 18% -> +2
Préco 3% -> -5
Age boite 2002 -> +1
Dépt 69 -> +1
Ville Lyon -> +1
Durée 24m -> -0,5
Taux 10% -> 0
Capital social 160 000,00 € -> 0
Ratio d'endettement 11 648/2 266 = 5,14 -> -1
---------------------------------
Total -1,5 = NOK

Ces projets remontent au début de ma grille qui n'était pas finalisée.
Si elle l'avait été, je n'aurais pas investi sur les Capucins puisque le bilan est négatif.
Pour l'instant, pas de cata sur ces 2 projets, seulement 2 promoteurs filous qui font trainer en longueur en repoussant sans cesse l'échéance avec des motifs relevant de la cour d'école primaire... Mais qui cachent peut-être une cata à venir.. Qui sait!

 

[Serge B]

La grille d'analyse financière est un outil absolument indispensable, ainsi que les éléments énumérés par Crowdfundeal ci dessus, mais certains autres facteurs de réussite nous échappent soit partiellement, soit totalement:

L'adéquation du produit à son marché et la localisation du projet (qui commandent la commercialisation), le choix et la solidité des entreprises et des différents bureaux d'étude et architectes retenus (qui commandent le bon déroulé du projet), le professionnalisme et la (hum)...probité de l'opérateur, (qui sont garants de la bonne fin de l'opération) et bien d'autres choses encore

Investir dans des endroits que je connais bien à tous égards - Lyon et environ, et certaines zones de PACA - m'a permis sans doute d'éviter quelques déboires liés à ces différents points.

Mais là encore pas de martingale, il y a beaucoup d'"impalpable" dans ces projets qui échappe aux plateformes, même les plus sérieuses. Et pour elles se livrer a des enquêtes très approfondies irait à l'encontre de leurs objectifs de rentabilité.

 

[Christ59]

Bonjour,

nouveau dans ce monde du crowdfunding , je lis pour apprendre avant de me lancer et comprendre le sujet.

Vous parlez d'une préconisation dans votre grille de décision. A ce jour je regarde les projets sur Clubfunding et je ne vois pas de préco .

Celle ci existait auparavant ? ou est elle à déduire ?

votre grille est elle toujours d'actualité ?

merci pour les informations

Christian

 

[poam5356]

Vous parlez d'une préconisation dans votre grille de décision. A ce jour je regarde les projets sur Clubfunding et je ne vois pas de préco .

Bonsoir,
Préco = Précommercialisation.
Elle est toujours affichée avec chaque projet.

votre grille est elle toujours d'actualité ?

Oui, elle l'est.

 

[Christ59]

Bonsoir,
Préco = Précommercialisation.
Elle est toujours affichée avec chaque projet.


Oui, elle l'est.

Merci pour vos réponses.