Crowdfunding Immobilier : Une grille d'aide à la décision.

[poam5356]

Oui, j'ai tiqué en voyant ça ! Est-ce normal qu'une entreprise au capital si petit puisse brasser plusieurs millions d'euros ?
Bon, je passe de même... J'attends le projet de Roquebrune chez Koregraf.

Est-ce normal? Aucune idée!
Aux quelques projets que j'ai essayé de détailler depuis que j'ai créé cette grille de sélection, je constate que de si faibles montants ne sont pas rares!

Au sujet de la grille, j'ai rajouté des indicateurs et je viens de voir que je ne les ai pas présentés.

Faisons le point :
4 indicateurs déjà présentés, que sont:
- La marge opérationnelle -> -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au dela.
- La préco -> -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%
- L'ancienneté du promoteur -> -4pts <5 ans -2pts <10 ans 0pt <15 ans < +2 pts
- La localisation départementale :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

Par rapport à ces 4 critères, j’en teste 5 de plus.
J’ai trouvé une carte de France mettant en évidence l’attractivité des villes, ou zones, en fonction des tensions du marché (étude basée sur un indicateur de tension du marché utilisé par l'ANAH, et d'observations faites par la CAF).
Il en résulte 9 situations types, dont les 2 premières nous intéressent plus particulièrement.
1- Il existe des zones à très forte tension, au marché valorisé, et à faible construction de logements :
Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.
2- Il existe ensuite des zones de très forte tension, au marché valorisé, et à forte construction de logements :
Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux.
Sont absentes des villes, pourtant dynamiques, comme Nantes, Rennes ou Toulouse.
Pour ces 3 villes, la tension immobilière est contenue en raison d’une importante production de logements.
Je prends en compte ce critère d'attractivité des villes pour tenir compte de ces particularités locales.
- Attractivité des villes :
1er groupe (Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.): +1pt
2ème groupe (Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux) : +0,5pt.

Pour les 4 autres nouveaux critères, je prends en compte le taux du prêt (taux bas = moins de risque) et sa durée.
Ainsi que le capital social de l’entreprise qui doit être un gage de solidité : plusieurs millions d’euros pour certaines, seulement quelques milliers pour d’autres.
Et je prends en compte le ratio d’endettement (dettes/capitaux propres en allant sur societe.com quand les chiffres ne sont pas fournis sur la plateforme) qui donne aussi une idée sur la capacité de l’entreprise à mener à bien ses projets.
Hormis le dernier critère, tous les autres sont généralement disponibles avec la description du projet. Les niveaux de dettes et de capitaux propres sont souvent indiqués, mais pas toujours.

je traite ainsi ces critères :

- Taux du prêt (reflet du risque estimé par la plateforme) :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

- Durée :
+1pt <13m +0,5pt <19m 0pt <24m -0,5pt <36m -1pt

- Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-3pts <5000€ -2pt < 50 000€ -1pt < 100K€ 0pt < 300K€ +1pt

- Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt

Globalement, en augmentant le nombre de critères, la grille donne moins de résultats ayant un score à 0.
Il reste que marge, préco, localisation département/ville, ancienneté (donc expérience) du promoteur, et taux du prêt (qui est le reflet du risque estimé par la plateforme) sont les indicateurs principaux.

 

[poam5356]

MAJ de la grille :

J'ai modifié 2 indicateurs de la grille, dont l'appréciation n'est pas forcément juste ou difficile à faire, comme l'ancienneté du promoteur.
Exemple avec le Clos Verdi : l'entreprise est assez récente : 2011, mais le dirigeant a une longue expérience immobilière d'une trentaine d'années.
J'ai réduit la fourchette de points afin d'en diminuer l'importance :
-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt (contre -4 à +2 avant)
Autre indicateur ayant été réduit : le capital social de l'entreprise.
Sa fourchette de points a aussi été réduite :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt (contre -3 à +1 avant)


Ce qui donne :

- La marge opérationnelle -> -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au dela.

- La préco -> -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%

- L'ancienneté du promoteur ->-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt

- La localisation départementale :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

- Attractivité des villes :
1er groupe (Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.): +1pt
2ème groupe (Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux) : +0,5pt.

- Taux du prêt (reflet du risque estimé par la plateforme) :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

- Durée du prêt -> +1pt <13m +0,5pt <19m 0pt <24m -0,5pt <36m -1pt

- Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt

- Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt

 

[poam5356]

Nouvelle MAJ de cette grille.
-> Je module les points attribués à la préco selon les projets en MDB (Marchands de biens), ou promoteur avec projet neuf résidentiel.

-> Attractivité des villes, j'ajoute les stations de ski :
Selon les Notaires de France : les stations en altitude ou raccordées à un grand domaine skiable, bien équipées, neuves ou très bien rénovées sont recherchées, alors que les stations vieillissantes à moyenne altitude n’attirent plus autant. Petites surfaces et une station facilement accessible par la route, le train ou l'avion sont recherchées.

Ce qui nous donne :

- La marge opérationnelle -> -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au delà.

- La préco :
Projets neufs -> -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%
Et en MDB -> -2,5pts <25% -2pts <50% -1pt <60% -0,5pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%

- L'ancienneté du promoteur ->-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt

- La localisation départementale :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

- Attractivité des villes :
1er groupe (Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Menton à Montpellier): +1pt
2ème groupe (Honfleur, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Toulouse, le BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz) jusqu'à St-Jean de Lux, Hendaye, Capbreton, Arcachon, Bordeaux, La Rochelle, Nantes, Rennes.) : +0,5pt.

Les stations de prestige : Chamonix, Courchevel, Méribel, Megève, Val-d'Isère +1pt
Les stations village et/ou proximité de l'aéroport de Genève :
Châtel, Samoëns, Les Ménuires, Les Houches, Val-Thorens, La Plagne, Valloire, Les Arcs 1800, Les Contamines-Montjoie +0,5pt

- Taux du prêt (reflet du risque estimé par la plateforme) :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

- Durée du prêt -> +1pt <13m +0,5pt <19m 0pt <24m -0,5pt <36m -1pt

- Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt

- Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt

 

[Tuyo]

Merci pour cette grille fort intéressante et permettant d'objectiver quelque peu des sentiments ! Appliques-tu une règle en fonction du résultat global ? (ex : si score total < 0 pts : tu n'y va pas, si entre 0 et 5 pts à étudier en détail ; > 5 pts : y aller les yeux fermés enfin presque)

 

[poam5356]

Ah oui, bien sûr, c'est le but.
Négatif, je passe. Positif, mon envie d'investir est renforcée.
A nuancer tout de même parce que je priorise marge, préco et situation géographique.
Un MDB comme récemment Trocadéro ou Le Valois dans les plus beaux quartiers de Paris, affiche un score négatif... Et j'y ai quand même souscrit. Les MDB affichent souvent un résultat négatif parce que le projet arrive alors que le bien n'est pas encore acheté, et se trouve d'office sans réservation.
Raison pour laquelle j'ai /2 les points attribués aux projets en MDB quand ils sont négatifs.
Un bel immeuble au cœur de Paris l'emportera sur les autres indicateurs, sauf si tout le reste est vraiment négatif.
Ce qui n'est pas encore arrivé. En général, celui qui se lance dans du lourd à Paris a aussi l'expérience et les reins solides.
Sur 151 projets passés en revue : 77, la moitié est >0, quelques-uns, 4 ou 5 sont à 0, et le reste est négatif.

 

[Manu215]

Merci poam pour cette grille d'évaluation des projets.
J'ai deux petites questions bêtes :

1- Je n'ai pas bien compris ce qui concerne la localisation départementale : en rouge, que signifient ces chiffres?

- La localisation départementale :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts

2- Quand tu parles du % de préco, est-ce la préco en volume ou en valeur?

Merci...

 

[poam5356]

J'ai deux petites questions bêtes :
1- Je n'ai pas bien compris ce qui concerne la localisation départementale : en rouge, que signifient ces chiffres?

Il me semble que c'est expliqué dans un post plus haut.
Ce sont les évolutions des variations de population par département entre 2010 et 2015 selon les statistiques de l'INSEE.
-0,7 à -0,1% traduit une perte de population du chiffre correspondant, donc des départements qui perdent des habitants.
0 à 0,6% sont les départements stables à très légèrement positifs. Et ainsi de suite pour les autres variations.
Utilité de poser des questions : Je viens de voir que l'INSEE a actualisé ses chiffres en couvrant maintenant la période 2011 à 2016... Je dois vérifier s'il faut actualiser cet indicateur.

2- Quand tu parles du % de préco, est-ce la préco en volume ou en valeur?

Je prends celle en valeur, qui traduit mieux, à mon avis, le reste à placer.
On peut avoir beaucoup de petits appart placés. Ce sont souvent les premiers à partir. Ce qui donne un volume élevé, alors qu'il reste tous les grands appart qui peuvent être peu nombreux, mais peser lourd dans le bilan financier du projet.

 

[Manu215]

Merci!

 

[poam5356]

Bon, ben il y a quelques modifications dans l'évolution des populations par département sur la période 2011->2016.
Nouvelle grille selon les flux démographiques départementaux entre 2011 et 2016 :
-0,9 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 50, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 87, 88, 89, Guadeloupe, Martinique -> -2pts
0 à 0,3% -> 34 départements -> 0
0,4 à 0,7% -> 05, 07, 11, 13, 17, 25, 27, 30, 37, 38, 45, 49, 56, 60, 63, 64, 67, 73, 81, 84, 86, 94, 95, La Réunion -> +0,5pt
0,8 à 1,1% -> 01, 26, 2A, 2B, 35, 40, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 91, 93 -> +1pt
1,2 à 2,6% -> 31, 33, 34, 44, 74, Guyane -> +2pts
(Paris, atypique, n'est pas pris en compte).
Je mets à jour la grille dans le post suivant.

 

[poam5356]

Nouvelle MAJ de la grille.
-> La localisation départementale des projets est revue avec une nouvelle grille de points donnés aux départements selon les flux démographiques (source INSEE) entre 2011 et 2016 (2010 à 2015 dans la grille précédente).
Le reste ne change pas.

Ce qui nous donne :

- La marge opérationnelle -> -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au delà.

- La préco :
Projets neufs -> -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%
Et en MDB -> -2,5pts <25% -2pts <50% -1pt <60% -0,5pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%

- L'ancienneté du promoteur ->-1pt< 5 ans 0pt <10 ans +0,5pt <15 ans < +1pt

- La localisation départementale selon les flux démographiques entre 2011 et 2016 :
-0,9 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 50, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 87, 88, 89, Guadeloupe, Martinique -> -2pts
0 à 0,3% -> 34 départements -> 0pt
0,4 à 0,7% -> 05, 07, 11, 13, 17, 25, 27, 30, 37, 38, 45, 49, 56, 60, 63, 64, 67, 73, 81, 84, 86, 94, 95, La Réunion -> +0,5pt
0,8 à 1,1% -> 01, 26, 2A, 2B, 35, 40, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 91, 93 -> +1pt
1,2 à 2,6% -> 31, 33, 34, 44, 74, Guyane -> +2pts

- Attractivité des villes :
1er groupe (zones à très forte tension et à faible construction)+1pt :
Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue (Cergy, Meaux, Créteil, Saclay, Melun, Evry), mais aussi Strasbourg, Thionville, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio, et la côte méditerranéenne de Menton à Montpellier.

2ème groupe (zones à forte tension et à forte construction de logements) +0,5pt :
Honfleur, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Toulouse, le BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz) jusqu'à St-Jean de Luz, Hendaye, Capbreton, Arcachon, Bordeaux, La Rochelle, Nantes, Rennes, St Louis et la zone des 3 frontières (Haut Rhin 68).

- Immobilier de montagne :
Les stations de prestige +1pt :
Chamonix, Courchevel, Méribel, Megève, Val-d'Isère

Les stations village et/ou proximité de l'aéroport de Genève +0,5pt :
La Clusaz, Les Gets, La Tania, Morzine, Avoriaz, Les Saisies, Val Thorens, Le Grand-Bornand, Les Houches, Les Saisies, Châtel, Combloux, Châtel, Les Ménuires, Tignes, Vaujany, Alpe d'Huez

Alpes du Sud +0,5pt :
Auron

- Taux du prêt (reflet du risque estimé par la plateforme) :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts

- Durée du prêt -> +1pt <13m +0,5pt <19m 0pt <24m -0,5pt <36m -1pt

- Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-1pt <50K€ -0,5pt <100K€ 0pt < 300K€ +1pt

- Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt