Oui, j'ai tiqué en voyant ça ! Est-ce normal qu'une entreprise au capital si petit puisse brasser plusieurs millions d'euros ?
Bon, je passe de même... J'attends le projet de Roquebrune chez Koregraf.
Est-ce normal? Aucune idée!
Aux quelques projets que j'ai essayé de détailler depuis que j'ai créé cette grille de sélection, je constate que de si faibles montants ne sont pas rares!
Au sujet de la grille, j'ai rajouté des indicateurs et je viens de voir que je ne les ai pas présentés.
Faisons le point :
4 indicateurs déjà présentés, que sont:
- La marge opérationnelle -> -4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au dela.
- La préco -> -5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% 0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%
- L'ancienneté du promoteur -> -4pts <5 ans -2pts <10 ans 0pt <15 ans < +2 pts
- La localisation départementale :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts
Par rapport à ces 4 critères, j’en teste 5 de plus.
J’ai trouvé une carte de France mettant en évidence l’attractivité des villes, ou zones, en fonction des tensions du marché (étude basée sur un indicateur de tension du marché utilisé par l'ANAH, et d'observations faites par la CAF).
Il en résulte 9 situations types, dont les 2 premières nous intéressent plus particulièrement.
1- Il existe des zones à très forte tension, au marché valorisé, et à faible construction de logements :
Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.
2- Il existe ensuite des zones de très forte tension, au marché valorisé, et à forte construction de logements :
Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux.
Sont absentes des villes, pourtant dynamiques, comme Nantes, Rennes ou Toulouse.
Pour ces 3 villes, la tension immobilière est contenue en raison d’une importante production de logements.
Je prends en compte ce critère d'attractivité des villes pour tenir compte de ces particularités locales.
- Attractivité des villes :
1er groupe (Paris et quelques grandes agglomérations de banlieue, mais aussi Strasbourg, Lille, Grenoble, Lyon, Ajaccio et la côte méditerranéenne de Nice à Marseille.): +1pt
2ème groupe (Honfleur, La Rochelle, le Genevois français (de Evian, Thonon à Divonne les Bains et Gex), Annecy, Aix en Provence, Montpellier, Bayonne, Biarritz, Bordeaux) : +0,5pt.
Pour les 4 autres nouveaux critères, je prends en compte le taux du prêt (taux bas = moins de risque) et sa durée.
Ainsi que le capital social de l’entreprise qui doit être un gage de solidité : plusieurs millions d’euros pour certaines, seulement quelques milliers pour d’autres.
Et je prends en compte le ratio d’endettement (dettes/capitaux propres en allant sur societe.com quand les chiffres ne sont pas fournis sur la plateforme) qui donne aussi une idée sur la capacité de l’entreprise à mener à bien ses projets.
Hormis le dernier critère, tous les autres sont généralement disponibles avec la description du projet. Les niveaux de dettes et de capitaux propres sont souvent indiqués, mais pas toujours.
je traite ainsi ces critères :
- Taux du prêt (reflet du risque estimé par la plateforme) :
+2pts <8% +1pt <9% 0pt <10,5% -1pt <11% -2pts <12% -3pts
- Durée :
+1pt <13m +0,5pt <19m 0pt <24m -0,5pt <36m -1pt
- Capital social de la SAS ou SARL chapeau (qui cautionne généralement le prêt de la SAS dédiée au projet) :
-3pts <5000€ -2pt < 50 000€ -1pt < 100K€ 0pt < 300K€ +1pt
- Ratio d’endettement ou taux d’endettement (aussi connu sous le nom de Gearing)
Dettes nettes/Capitaux propres -> J’applique les ratios des entreprises cotées en bourse : excellent <1 bien <2 passable <5 trop élevé.
+1pt <1 +0,5pt <2 -0,5pt <5 -1pt
Globalement, en augmentant le nombre de critères, la grille donne moins de résultats ayant un score à 0.
Il reste que marge, préco, localisation département/ville, ancienneté (donc expérience) du promoteur, et taux du prêt (qui est le reflet du risque estimé par la plateforme) sont les indicateurs principaux.
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