Critères de sélection pour un projet immobilier

Babooche

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Bonjour,

Avant de poser la moindre question, je vais d’abord vous partager le contexte et une partie de ma situation.
J’ai 28 ans, célibataire, sans enfant à charge, locataire avec un TMI de 30% et environ 3K€ d’impôt.
Mon objectif est de me créer un capital à horizon 10/15 ans. Pour ce faire l’idée d’utiliser l’effet levier du crédit me parait intéressante. A partir de là, je me suis renseigné à droite à gauche et je suis arrivé à 3 simulations pour 3 projets distincts.

Projet 1 : Emprunter 100K€ sur 20 ans (crédit à 2.90%) et investir sur une SCPI pendant 12ans environ avant de sortir. En regardant les différentes simulations que j’ai vu passé, je suis parti sur un rendement estimé à 4.3% sans revalorisation des biens.

Projet 2 : Emprunter 130K sur 20 ans (crédit à 1.70) et investir sur un studio en résidence universitaire en LMNP avec un bail commercial. Au vu des simulations j’obtiens environ 3.8% sur 10ans avec revalorisation de 1.5% annuel.

Projet 3 : Emprunter 170K sur 20 ans (crédit 1.25) et investir dans un T2 en IDF (neuf) en prétextant l’achat d’une RP mais passer l’appartement sur une loc pinel. Pour ce projet, j’ai du mal à estimer car cela me permet de jouer sur l’emprunt et la défiscalisation mais c’est bien moins cadré que les 2 autres.

J’ai pu à partir des données collecté faire le tableau suivant (PJ)

A partir de la plusieurs questions :
  • Est-ce que la comparaison de ces 3 projets est vraiment logique ? Par exemple pour pinel et la résidence étudiante, je pars sur une revalorisation du bien de 1.5% à 2% mais pas pour la SCPI. Ne faudrait-il pas que j’utilise la même revalorisation ?

  • J’ai entendu que dans le cas de l’achat de studio dans les RU, il y a très peu de PV à la revente. Il s’agit de bien ne prenant pas beaucoup de valeur. Pouvez-vous me confirmer cela ?

  • Est-ce que vous voyez d’autre critère à rajouter dans mon tableau afin de comparer ces projets ?
Personnellement, pour moi les 3 semble se valoir. Le 1er semble le plus sécuritaire si bien choisit, le second le plus simple et le 3eme avec le plus de potentiel si bien choisit.

Merci d'avance pour votre aide,
 

Pièces jointes

  • Critères.xlsx
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Bonsoir, j'avais regardé mais je ne comprends vraiment pas vos options. Les taux d’intérêt changent en fonction du projet ce qui est assez étrange pour la même durée. Ensuite vous omettez beaucoup de charges (frais d'entrée sur la scpi, frais de gestion locatives, droit de mutation, charges et impôts de propriétaires).

Il n'y a pas de recette miracle, dans vos scénarios tout s'apprécie et dans 15 ans vous avez un patrimoine. Si vous êtes convaincu de çà il faut aller sur le support avec le meilleur rendement.

Tout dépend aussi de la gestion que vous comptez y apporter. Si vous êtes prêt à gérer en intégralité la location, c'est surement préférable à la SCPI. Mais d'un autre côté le pinel implique d'acheter dans le neuf, le neuf étant environ 30% plus cher que l'ancien, et les prix de l'immobilier ont augmenté beaucoup plus que le prix des loyers, surtout en île de France.

Ne le prenez pas mal mais j'ai l'impression que vous sous-estimez beaucoup les difficultés de vos projets 2 et 3 et quand on a peu de connaissance dans un domaine il vaut mieux confier (et donc payer) la gestion à des gens dont c'est le métier. La SCPI semble donc davantage adaptée; sachant que si vous souhaitez vraiment défiscaliser, il existe des SCPI de pinel; mais en général il vaut mieux gagner davantage et payer un peu plus d’impôt que juste payer moins d’impôts.
 
et environ 3K€ d’impôt
passer l’appartement sur une loc pinel.
Bonjour,
Fervent défenseur des solutions de défiscalisations bien dimensionnées et sélectionnées, là je m'arrête de suite, une solution de défiscalisation commence à être regardable à partir de 5000/6000 d'impôts lors d'une situation stable et durable et Buffetophile dit régulèrement qu'une solution de défiscalisation peut se regarder lors d'un impôt à 5 chiffres........
entre scpi et studio lmnp.. c'est une question de feeling, suivant ce que tu ressents, l'avantage des scpi , c'est qu en cas de besoin tu peux en revendre un peu; l'avantage du lmnp, c'est que bien monté( avec le bon montage) cela ne t'alourdira que très peu tes impôts, voir pas du tout...
 
Merci pour vos réponses. Je vais apporter quelques précisions car il semble que je n'étais pas très claire.

Les taux d’intérêt changent en fonction du projet ce qui est assez étrange pour la même durée.

Oui je me suis renseigné auprès de plusieurs banques et selon le projet les taux changes énormément. Par exemple, pour les SCPI comme je n'ai pas encore de RP je ne rentre pas dans leur petites cases et ça dérange énormément les banquiers que j'ai en face de moi. En générale cela se conclu par un refus sauf pour 2 banques.

Ensuite vous omettez beaucoup de charges (frais d'entrée sur la scpi, frais de gestion locatives, droit de mutation, charges et impôts de propriétaires).

Tous ces frais on déjà été pris en compte dans le calcul, j'ai même demandé à un ami de me faire un tableau d'amortissement pour le logement étudiant. Donc les rendements donnés dans mon premier message en tienne compte.

Il n'y a pas de recette miracle, dans vos scénarios tout s'apprécie et dans 15 ans vous avez un patrimoine. Si vous êtes convaincu de çà il faut aller sur le support avec le meilleur rendement.

C'était justement une de mes questions. J'entends beaucoup de vendeurs de biens répéter que ce n'est pas très grave si le rendement locatif est moindre en IDF car quoi qu'il arrive la valeur de l'immobilier grimpe. C'est faux mais c'est un de leur argument. Pour les studios en RU j'ai tendance à entendre que ce sont des biens qui s’apprécient moins voir pas du tout. D'où ma question sur ce point là que je ne comprend pas. Pour moi il n'y a aucune raison que ce type de bien augmente plus ou moins qu'un autre.


Ne le prenez pas mal mais j'ai l'impression que vous sous-estimez beaucoup les difficultés de vos projets 2 et 3 et quand on a peu de connaissance dans un domaine il vaut mieux confier (et donc payer) la gestion à des gens dont c'est le métier.

Pour le pinel je ne pense pas sous estimez la difficulté et je sais que j'aurais besoin d'augmenter mes compétences avant de me lancer. En revanche pour le projet 2, il est possible que je sous-estime la chose en effet, car dans mon esprit la location était entièrement déléguée au gestionnaire de la résidence étudiante.

@moietmoi
Est ce qu'il y a une logique mathématique derrière cette limite d'entrée à 5K€ pour la défiscalisation ?

Un autre point en faveur du lmnp étudiant ou du pinel que je vois, c'est de rassurer les banques si je souhaite monter un autre projet dans 4/5 ans par exemple. Peut être que je me trompe mais j'ai l'impression que les banques sont très réticentes à l'idée des SCPI (sauf si c'est elle qui l'a vend... bien entendu...)
 
Est ce qu'il y a une logique mathématique derrière cette limite d'entrée à 5K€ pour la défiscalisation ?
environ 3K€
Emprunter 170K
170ke en pinel déficalise 3400 euros/ an donc au dessus de ton impot la rentabilité sera très mauvaise et l'effort d'épargne d'autant plus grand; et lorsque la défiscalisation se termine le crédit, lui, continue sur une mensualité constante..
 
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