Crédit pour achat SCPI

#1
Bonjour,
ma mère de 70 ans va vendre sa RP.
j'envisage de monter une SCI avec elle et soumettre la SCI à l'impot sur les sociétés.
mettons que l'apport soit de 200 K€

Pensez-vous que je puisse emprunter 300K€ pour avoir 500K€ de parts ?

Pensez-vous que c'est une bonne idée ?
 

moietmoi

Contributeur régulier
#2
Bonjour, quelque soit le montage, scpi ou non, la capacité d'emprunt dépend essentiellement des revenus et des charges des emprunteurs....
 
#3
Si vous pouvez vous le permettre et si vous avez un projet clair, l’effet de levier est souvent positif.
Mais en l’espece on ne voit pas trop ce que vous aller faire de cette sci donc c’est difficile de vous donner un avis.
 
#4
"la capacité d'emprunt dépend essentiellement des revenus "
500 000 à 4% de rendement, ça fait 20 000 €/an pour une annuité de remboursement d'environ 17 500€.
avec en plus une garantie sur le capital, une banque peut-elle accepter ?

le but, constituer un capital pour moi avec la meme "rente" qu'un fond euro pour elle.
 

moietmoi

Contributeur régulier
#5
"la capacité d'emprunt dépend essentiellement des revenus "
500 000 à 4% de rendement, ça fait 20 000 €/an pour une annuité de remboursement d'environ 17 500€.
avec en plus une garantie sur le capital, une banque peut-elle accepter ?

le but, constituer un capital pour moi avec la meme "rente" qu'un fond euro pour elle.
ce n'est pas comme cela qu'un banque raisonne;

quels sont les revenus fixes actuels et passés( depuis 2 ans) de l'emprunteur; quelles sont ses charges (crédit...)

Si le bien acheté est destiné à faire du locatif; production du bail, ou études sérieuses de plusieurs agences immobilières certifiant le loyer possible,;
La banque rajoutera à vos revenus entre 60 et 80% du loyer possible, mais rajoutera aussi à vos charges , les charges liés au locatif( taxe foncière....)

Puis de ce résultat, ( salaire ou équivalent mensuel fixe depuis 2 ans+70% du loyer possible-toutes vos charges) on en comptera 1/3 et ceci représentera la mensualité maximum d'un crédit possible..

Doit on comprendre que votre opération est de constituer une sci pour acheter l'actuel RP de la personne et que la sci lui loue le logement? êtes vous enfant unique. votre mère est elle veuve?

par ailleurs le titre est scpi différent de sci....
 
Dernière modification:
#6
"par ailleurs le titre est scpi différent de sci.... "
oui, il s'agit de faire acheter des titres de SCPI par une SCI. pas d'erreur.

les SCPI font plus de 4% de rendement depuis des décennies. donc le banquier ne prend pas beaucoup de risques en financant que 60% du montage, avec les 40% d'apport.
 

paal

Contributeur régulier
#7
"par ailleurs le titre est scpi différent de sci.... "
Oui, il s'agit de faire acheter des titres de SCPI par une SCI. pas d'erreur.
Primo les banquiers sont davantage habitués à ce que ce soient des particuliers qui procèdent à ce type d'opérations, et ils raisonnent sur le modèle exposé par moietmoi ...

les SCPI font plus de 4% de rendement depuis des décennies. donc le banquier ne prend pas beaucoup de risques en financant que 60% du montage, avec les 40% d'apport.
Cela c'est le point de vue du détenteur des parts de SCPI ....

Mais ce qui va concerner tout apporteur de financement, ce sont les revenus de base des porteurs de parts de la SCI (2 personnes dans le cas présenté)

Et c'est à ce niveau qu'il faut disposer de la surface financière et de revenus qui soient proportionnés à la charge de remboursement (quel que soit son mode, par mensualités, voire en in fine)....

Et pour l'octroi du crédit, il n'y a que cela qui va l'intéresser votre banquier, et pas du tout le rendement que vous allez retirer de ce placement, financé pour partie à crédit ; le rendement de votre support, ce sera pour lui très accessoire ....
 

moietmoi

Contributeur régulier
#8
oui, il s'agit de faire acheter des titres de SCPI par une SCI. pas d'erreur.
pourriez vous expliquer simplement ce que vous voulez faire, de façon à ce que chacun(dont moi) ne s'engage pas sur des réponses à des questions que vous ne vous posez pas;

ma mère de 70 ans va vendre sa RP
ok; donc votre mère aura du cash et plus de logement

j'envisage de monter une SCI avec elle et soumettre la SCI à l'impot sur les sociétés
"vous montez une sci"? donc il y a constitution d'une sci avec votre mère et vous comme associés
quel est l'objet de la sci;?
mettons que l'apport soit de 200 K€
qui amène ses 200ke?

Pensez-vous que je puisse emprunter 300K€
votre capacité d'emprunt immobilier dépend de vos revenus comme je le décrivais plus haut, examen un peu complexifié par la sci et par l'achat à réaliser;


au passage, si je comprends ce que vous voulez faire: emprunter à 2% pour un rendement à 4%, et que les banques suivent: croyez vous qu'il n'y aurait pas 63 millions de personnes qui l'auraient déjà fait?
 
Dernière modification:
#10
"Et pour l'octroi du crédit, il n'y a que cela qui va l'intéresser votre banquier, et pas du tout le rendement que vous allez retirer de ce placement, financé pour partie à crédit ; le rendement de votre support, ce sera pour lui très accessoire .... "
soit. mon projet tombe à l'eau alors.
celà dit, si nous apportons 200K, un banquier va peut-être pouvoir prêter 50K€ de plus, non ? quelle est sa limite au levier ?
 
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