Crédit lissé, plusieurs offres : laquelle choisir ? A l'aide !!

winny

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Bonjour à tous,

Je dois faire un choix de crédit immo ULTRA RAPIDE maintenant (pour rester dans les délais de signature définitive), et j'ai retenu principalement 2 banques :
Le crédit mutuel qui m'a proposé 1.70 % hors assurance sur 300 mois.
Le crédit agricole qui me propose un prêt lissé, 2 formules au choix détaillées ci-dessous.
A l'aide, j'ai du mal à comprendre... Toutes les deux sont sur 300 mois toutes lignes confondues. La première formule me propose des mensualités ass comprises atteignant 1500 €/mois x 300 mois, l'autre des mensualités de 1400 €/mois x 300 mois.
Je serais tentée de penser que le second me coute moins cher, pourtant je lis que le montant des intérêts ainsi que le coût total du crédit est supérieur dans le second cas. Comment l'expliquer ? Qu'est-il préférable de choisir ?
Au fait, est-ce cela un crédit gigogne ? Pensez-vous que je tiens une bonne offre ou suis-en en droit de demander à ma conseillère de la retravailler ? Elle me dit y avoir passé beaucoup de temps et que c'est le mieux qu'elle puisse faire (concernant l'offre que je vous présente ci-dessous en 1er).

Merci très sincèrement à ceux qui voudront bien m'accorder un peu de leur temps pour m'orienter... Merci !!!

1) PTH PRIMO LORRAINE
Montant 18 000,00 €
Taux débiteur 1,00 %
Durée 240 mois
Mensualité 82,79 €
T.A.E.G estimé 1,71 %


PTH FIXE SOUPLESSE
Montant 70 000,00 €
Taux débiteur 0,61 %
Durée 84 mois
Mensualité 851,46 €
T.A.E.G estimé 1,50 %


PTH Lisseur Souple
Montant 235 700,00 €
Taux débiteur 1,75 %
Durée 300 mois
Mensualité 382,34 €
T.A.E.G estimé 2,10 %


Coût total des garanties 4 540,93 €
Montant total des intérêts : 71277 €
Frais de dossier 400,00 €
Coût total estimé du financement 87 542,93 €
Échéancier par année (mensualité + assurance)
De l'année 1 à l'année 7 : 1 407,21 €/mois
De l'année 8 à l'année 20 : 1 387,61 €/mois
De l'année 21 à l'année 25 : 1 382,57 €/mois


2) PTH FIXE SOUPLESSE
Montant 220 900 €
Taux débiteur 1.75 %
Durée 300 mois
Mensualité 909.64 €
T.A.E.G estimé 2.17 %


PTH PRIMO LORRAINE
Montant 18 000,00 €
Taux débiteur 1,00 %
Durée 240 mois
Mensualité 82,79 €
T.A.E.G estimé 1,73 %


PTH Lisseur Souple
Montant 85 000,00 €
Taux débiteur 1,55 %
Durée 240 mois
Mensualité 412.13 € hors ass
T.A.E.G estimé 2,07 %

Coût total des garanties 4 617.71 €
Montant total des intérêts : 67 772 €
Frais de dossier 400,00 €
Coût total estimé du financement 85 618.91 €
Mensualités sur 300 mois ass comprise = 1495.18 € (échéancier non fourni mais mensualités stables comme pour la première option ci-dessus)
 
J'ajoute que dans la situation 1) le taux moyen est à 1,64 % hors assurance, et dans la 2) il est à 1,69 %
 
Bonjour,

A l'aide, j'ai du mal à comprendre... Toutes les deux sont sur 300 mois toutes lignes confondues. La première formule me propose des mensualités ass comprises atteignant 1500 €/mois x 300 mois, l'autre des mensualités de 1400 €/mois x 300 mois.

Je serais tentée de penser que le second me coute moins cher, pourtant je lis que le montant des intérêts ainsi que le coût total du crédit est supérieur dans le second cas. Comment l'expliquer ?

On ne peut comparer que des choses comparables !!!

Or dans un cas vous avez une mensualité de 1.500€ alors que dans l'autre elle n'est que de 1.400€.

Qu'est-il préférable de choisir ?
Nécessiterait une analyse plus poussée; autres occupations en ce moment !!!

Mais j'ai fourni des outils qui permettent des comparaisons parfaitement fiables sur le coût du crédit corrigé et la valeur du patrimoine total au terme du prêt le plus long.

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit....ou autres »
https://blog.cbanque.com/aristide/1...g-cout-credit-ou-autres-parametres-4e-partie/

Au fait, est-ce cela un crédit gigogne ?
Oui

Pensez-vous que je tiens une bonne offre ou suis-en en droit de demander à ma conseillère de la retravailler ?
Toutes choses étant égales par ailleurs les montages gigognes à échéanaces lissées réduisent bien le coût du crédit.

Cdt
 
J'ajoute que dans la situation 1) le taux moyen est à 1,64 % hors assurance, et dans la 2) il est à 1,69 %
Un taux moyen ne reflète pas la réalité; il est d'ailleurs illégal d'annoncer un tel taux car trompeur.

De plus il faudrait savoir comment il est calculé car plusieurs façons; d'ailleurs est-ce un taux moyen ou bien un moyenne de taux ?

Dans de tels montages, si vous souhaitez un taux c'est le "Taux d'ensemble" calculé comme un TEG qui est le vrai taux.

Cdt
 
Allez sur le site de Crédit Logement, il propose un applicatif de simulations très bien fait et parfaitement fiable.

Cdt
 
Bonjour,

J'ai regardé de plus près les propositions de financement qui vous ont été faites et, à quelques euros près probablement dus aux arrondis, les ai reproduites dans le fichier Excel joint.

Je précise qu'il s'agit d'une première approche car il manquait diverses informations qui m'ont amené à procéder à quelques estimations.

Ainsi, n'ayant ni les taux d'assurances ,ni le montant des primes ni le nombre de têtes assurées, j'ai réussi à retrouver - à peu près - les échéances que vous indiquez.

Pour ce faire j'ai supposé une seule tête assurée au taux de 0,3359% (calcul arrondi par défaut)

D'autre par le total des crédits est supérieur de 200€ dans la seconde proposition par rapport à la première.

Pour avoir des plans de financement le plus comparable possible j'ai donc supposé que vous apportiez 200€ d'apport personnel dans le premier et pas du tout dans le second.

Sur ces bases si l'on raisonne sur le coût du crédit corrigé, au terme du prêt le plus long de 300 mois, ce serait la seconde offre la moins coûteuse puisque ledit coût (avec un taux de rémunération de l'épargne supposé à 0,75% = Taux livret "A") ne serait que de 140.553€ contre 140.747€ dans la première.

Bien entendu l'orientation est exactement la même si l'on se base sur la valeur du patrimoine total (physique + financier) au même terme de 300 mois puisque ce dernier serait de 353.027€ avec la seconde offre contre seulement 352.835€ dans la première.

Vous vous interrogiez sur ce que vous appeliez (à tort) les "taux moyens".

Notez que, contrairement au coût du crédit corrigé et aux valeurs du patrimoine acquis ci-dessus évoqués, le "TAEG d'ensemble" de l'offre N°1 n'est que de 2,29% alors que celui de la seconde est de 2,40% !!!..............ce qui prouve bien qu'il faut énormément se méfier des TEG/TAEG. (= Foutaise si apports + durées + échéances ne sont pas strictement identiques)

Mais la supposée offre N°2 plus avantageuse que la N°1 n'est sans doute qu'une apparence puisque les mensualités ne sont pas identiques:

=> 1.495€/mois pour l'offre N°2

Contre

=> 1.407€/mois pour l'offre N°1

Aussi pour une analyse fiable il faudrait:

1) - Bâtir votre plan de financement

=> Besoins/Dépenses
+ Investissement physique
+ Frais négociation
+ Frais acte
+ Coût travaux
+ Frais courtage
+ Frais dossier
+ Parts sociale
+ Frais garanties
= Total des besoins à financer (1)


=> Ressources/Recettes
+ Apport personnel (qui devrait être identique dans tous les cas l'ajustement se faisant sur le montant des crédits à solliciter)


NB) - Je répète que l'apport personnel est un crédit que l'emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.

+ Montants crédit à solliciter (= (1) - apport personnel dans tous les cas)

=> Bien entendu : Besoins/Dépenses = Ressources/Recettes

2) - Préciser quel montant d'échéance correspond à vos souhaits et possibilités

+ 1.407€ mois
ou
+ 1.495€/mois
ou
+ Autre montant plus élevé eu égard à votre capacité réelle de remboursement et acceptable par votre banque.
Il va sans dire qu'une échéance globale plus élevée réduirait la durée des crédits et donc le coût total du crédit::

+ Moins intérêts (effet durée; mais aussi effet taux possible puisque plus la durée est courte plus le taux est faible)
+ Moins d'assurances (durées plus courtes = moins de primes à payer)

3) - Préciser les assurances souscrites

+ Nombre de têtes assurées
+ Taux des primes (et même montants primes pour contrôles seraient souhaitables)

Votre conseillère vous a dit "qu'elle avait beaucoup travaillé; cela me fait sourire.

En effet avec des propositions en montants "ronds" et durées "rondes" je puis vous affirmer que ni l'une ni l'autre de ces propositions ne sont optimisées.

Pour ce faire il faudrait aussi connaître :

4) - La hiérarchie des taux (paliers de durées et taux associés) que votre banque serait susceptible de vous proposer.

Exemple:

061 - 084 mois = 0,61% (fourni par vous même)
085 - 120 mois = 0,70%
121 - 144 mois = 0,79%
145 - 180 mois = 0,88%
181 - 216 mois = 0,97%
217 - 240 mois = 1,00% (fourni par vous même)
241 - 300 mois = 1,75% (fourni par vous même)

(***) - les taux non fournis ne sont que des suppositions qu'il convient de vérifier et confirmer ou infirmer.

Cdt
 

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