Crédit immobilier et prise en compte du loyer de la résidence principale

[twisted036]

Bonjour,

Je suis en recherche active pour réaliser un investissement immobilier locatif.
J'ai 30ans, aucun crédit en cours, 3800e/mois de revenu en CDI et 100.000e d'épargne (assurances vie et livrets d'épargne).
L'idée est d'acheter un appartement à rénover (afin de défiscaliser les travaux) et de maximiser la rentabilité.
Mon objectif est de trouver un bien et réaliser un plan de financement où l'achat s'autofinance (cash-flow positif qui permet de payer les mensualités, les impôts et charges fixes de l'appartement).

En fonction des simulation que je fais, je tombe sur une capacité d'emprunt à environ 265.000e sur 20ans.
Mais si je renseigne mon loyer dans mes charges fixes (965e), cela plombe complètement ma capacité d'emprunt.
Ma banque me propose un prêt de 115.000e sur 25ans!

Mes questions sont donc :
- Les banques prennent-elles toujours en compte le loyer de la résidence principale dans le cas d'un investissement locatif ?
- Faut-il faire une demande de prêt à une banque pour une résidence principale dans l'objectif de pouvoir emprunter plus et ensuite "changer d'avis" pour mettre un locataire dans l'appartement ?

Merci d'avance à tous pour vos conseils

 

[moietmoi]

Bonjour et bienvenue!!

- Les banques prennent-elles toujours en compte le loyer de la résidence principale dans le cas d'un investissement locatif ?

oui

- Faut-il faire une demande de prêt à une banque pour une résidence principale dans l'objectif de pouvoir emprunter plus et ensuite "changer d'avis" pour mettre un locataire dans l'appartement ?

non
en dehors de principe moraux et de respecter l'éthique du forum, ceci pourrait amener la banque à vous demander de rembourser le prêt, donc la saisie du bien....

 

[twisted036]

Merci pour votre réponse

Donc en réalité, c'est borderline mais c'est pratiqué ?

 

[moietmoi]

Merci pour votre réponse

Donc en réalité, c'est borderline ... ?

si vous considérez que faire des faux en écriture qui peuvent vous amenez à la saisie et à du pénal, c'est borderline... chacun sa vue;
alors pour vous qu'est ce qui est grave ?

 

[twisted036]

si vous considérez que faire des faux en écriture qui peuvent vous amenez à la saisie et à du pénal, c'est borderline... chacun sa vue;
alors pour vous qu'est ce qui est grave ?

ah carrément! ok bien compris

 

[moietmoi]

Mes questions sont donc :
- Les banques prennent-elles toujours en compte le loyer de la résidence principale dans le cas d'un investissement locatif ?
- Faut-il faire une demande de prêt à une banque pour une résidence principale dans l'objectif de pouvoir emprunter plus et ensuite "changer d'avis" pour mettre un locataire dans l'appartement ?

Merci d'avance à tous pour vos conseils

par ailleurs, même sans entrevoir les oranges que l'on vous apporterait avec sympathie, pensez vous que les banques mettent ces contraintes uniquement par souci de complexifier les dossiers?
N'est ce pas aussi vous protéger que de refuser de vous endetter au delà d'un seuil qui vous serait vraiment néfaste si il y avait un accident de la vie?( plus de locataire pendant un bon moment, licenciement...)?

 

[twisted036]

Oui je comprends le principe de plafonner l’endettement, diminuer le risque pour la banque et protéger l'emprunteur.

Simplement je me trouve "trop" protégé.
Avec la simulation de ma banque, la capacité d'emprunt est très faible et mon reste à vivre me permet encore d'épargner plus de 1500e par mois.

merci de vos réponses.

 

[Buffeto]

Ou
Avec la simulation de ma banque, la capacité d'emprunt est très faible et mon reste à vivre me permet encore d'épargner plus de 1500e par mois..

à toi de convaincre ton banquier que ton analyse de ta situation est plus pertinente que la sienne ...

 

[twisted036]

à toi de convaincre ton banquier que ton analyse de ta situation est plus pertinente que la sienne ...

oui je vais contacter d'autres banques et prendre des rdv

 

[moietmoi]

oui je vais contacter d'autres banques et prendre des rdv

Afin de préparer les rdv, un coup d'oeil sur le calcul du taux d'endettement sur le blog d'un participant avisé du forum pourra vous faire discuter d'égal à égal avec n'importe quel "conseiller" en banque

https://blog.cbanque.com/aristide/9/differents-taux-endettement/