Crédit d'impôt sur intérêts : formule HPE possible sur le financement du terrain ?

[stressé]

Bonsoir,
J'ai des news. J'ai d'abord lu le bulletin officiel des impôts (c'est passionnant). Puis j'ai eu une réponse par mail d'Impôts service.
Par écrit, leurs réponses se contentent de citer des passages des textes officiels, et se gardent bien de répondre directement avec des oui et des non ; en même temps je les comprends (ils ne peuvent pas prendre un tel risque, en cas de litige par la suite)...
Cela dit j'en conclu que (avec mes excuses, je suis super long dans mes explications...) :

- oui l'achat avec financement d'un terrain seul permet de bénéficier du crédit d'impôt : il faut que les termes du contrat de prêt fassent ressortir clairement que le prêt est consenti en vue de la construction d'un logement. Il faudra ensuite fournir comme justificatifs, entre autres, l'acte authentique d'acquisition du terrain nu et les mémoires des entrepreneurs et architectes en charge des travaux de construction, ainsi que la déclaration d'ouverture du chantier, + l'engagement d'affectation du logement à l'habitation principale (ça j'ai cru comprendre que c'est considéré comme implicite et que, en fait, ce n'est pas la peine de l'envoyer systématiquement, mais juste sur demande)

- oui ce crédit d'impôt peut être de forme BBC : en fait ce n'est qu'une question d'obtention du label BBC pour la maison construite sur le terrain acheté initialement nu (bref, pas de différence avec un financement couvrant terrain + construction à la fois : à partir du moment où il est acquis que le crédit d'impôts est accordé, c'est pareil que ce soit en BBC ou non)

- oui on peut bénéficier du crédit d'impôt dès la premère année (alors que la maison n'est pas encore habitée ni labellisée, mais on s'engage à faire tout ça avant le 31/12 de la 2ème année qui suit celle de la conclusion du contrat de prêt), MAIS: le top départ pour la déclaration des intérêts remboursés, ce n'est pas le début des remboursements du prêt du terrain, c'est la date d'engagement des travaux de construction. Donc, si les travaux ne commencent pas immédiatement, on peut perdre quelques mois d'intérêts qui n'entreront pas dans le calcul du montant du crédit d'impôt...

 

[ZRR_pigeon]

ce n'est pas le début des remboursements du prêt du terrain, c'est la date d'engagement des travaux de construction. Donc, si les travaux ne commencent pas immédiatement, on peut perdre quelques mois d'intérêts qui n'entreront pas dans le calcul du montant du crédit d'impôt...

oui mais vous y gagnez quand meme non ? car j'imagine que le pret terrain est moins consequent que le pret maison, et donc vous avez interet a commencer la periode qui compte pour le credit d'impot quand les debloquages d'argent auront ete tous fait (si possible). Ca se decale, c'est tout, mais l'assiette du credit d'impot est plus grande.

 

[stressé]

"Ca se decale, c'est tout"
Dans ma compréhension (pas sûr à 100%), ça ne se décale pas : la fin reste la 7ème annuité du prêt (prêt sur le terrain en ce qui me concerne), même si le début s'est décalé du fait que l'engagement des travaux est intervenu plusieurs mois après la signature du prêt du terrain. Je dirais plutôt qu'on "rogne". Cela dit ça reste tout à fait intéressant, on est bien d'accord. Sinon, dans mon cas, il faut que je maximise le montant emprunté sur le terrain (c'est mon seul crédit en 2010 , et le crédit d'impôt est significatif seulement si on paye pas mal d'intérêts...) et donc que je mette mon apport sur la construction (crédit complémentaire plus petit)... Va falloir expliquer ça aux banques

 

[ZRR_pigeon]

euh je crois que l'on ne se comprend pas. la 7e annuite finit 7 ans apres le debut. Si vous decalez le debut, la fin de la 7e annuite se decale aussi.
ensuite votre but est de payer le minimum d'interets possible, et une fois ce montant defini, il faut les arranger de maniere a ce qu'il y en ai le plus possible pendant une fenetre de 7 ans.
de plus, mais la ca depend des sommes en jeu, il y a un plafond aux interets eligibles a ce calcul de credit d'impot.

je prends un exemple, plus simple que le votre, pour une comprehension plus facile. j'achete en VEFA un appartement a 250 000 euros, et j'ai 100 000 euros d'apport. Je vais utiliser cet apport en premier, puis a la fin utiliser le credit. Je limite ainsi le total des interets payes sur la duree du pret, c'est la premiere etape.
ensuite, je choisis comme debut des annuites, l'entre dans les lieux (livraison du bien), ainsi tous les debloquages ont ete fait, et les montants des interets chaque mois est maximal. le credit d'impot marche sur 5 ans, ca se finira a J+5 ans.

Si j'avais choisi de demarrer les annuites au premier debloquage partiel, le credit d'impot aurait ete moins optimisé. Et si j'avais utiise mon apport personnel a la fin au lieu d'au debut, cela aurait ete encore pire pour le credit d'impot et pour le cout total.

J'ai choisi dans mon exemple le credit impots residence principale standard (qui expire bientot) pour simplicite, mais le raisonnement s'applique a votre cas.

 

[stressé]

OK, je suis d'accord.
En fait, c'est une phrase du BOI 5b1408 qui m'interpelle un peu ("fiche n° 4 : Prêts") : "il est précisé que les intérêts dus à raison d’un prêt destiné à financer l’acquisition d’un terrain n’ouvrent droit à l’avantage fiscal que lorsqu’une construction est engagée sur ce terrain"...
Il n'y a que 2 choix pour la date de début de déclaration des intérêts (mise à disposition des fonds ou bien entrée dans les lieux). Si on choisit la date de mise à disposition des fonds, et bien j'avais l'impression que la phrase voulait dire que, sur la première annuité, et bien on "perdait" les mois avant l'engagement des travaux. Exemple : mise à dispo des fonds au 1er janvier = début du comptage des annuités ; mais début des travaux au 1er avril => premiers intérêts acceptés dans les calculs à partir d'avril (donc seulement 9 mois d'intérêts acceptés dans le calcul sur les 12 de la première annuité).
Mais je me fais peut-être des noeuds au cerveau pour rien... J'ai quand-même posé la question à InfoServices par mail

 

[ZRR_pigeon]

ben oui vous les perdez (quoique ils ne sont pas perdus pour tout le monde), mais c'est pas grave, vous recuperez ceux de la fin de periode. Vous vous faites nes noeuds pour rien effectivement, prenez vos deux tableaux d'amortissement, et ajoutez pour chaque mois la partie interets des deux prets. ensuite calculer pour chaque annuite la somme d'interets eligible. Faites ce calcul en prenant la date de premiere mise a disposition des fonds, et refaites le calcul en prenant la date d'entree dans les lieux.

Vous verrez que cette derniere est plus interessante. Dans quelques rares cas, cela peut etre identique si vraiment les prets sont enormes et que les taux sont tres eleves, car vous atteignez les plafonds. Mais je ne pense pas qu'il y ait un cas ou la deuxieme solution est moins interessante.

Encore si l'impot se faisait a la source, on pourrait dire que les flux de tresorerie sont favorables a la premiere solution...

 

[stressé]

OK OK.
Sinon, pour la petite histoire, Impôts Service a répondu à mon dernier mail de questions... Des questions très précises. Ils ont répondu "Veuillez-trouver ci-joint le Bulletin Officiel des Impôts" et c'est tout. Et de conclure : "En espérant avoir répondu à vos attentes". Trop fort ! A mon avis je les ai fâchés...

 

[Aristide]

Bonjour,

OK OK.
Sinon, pour la petite histoire, Impôts Service a répondu à mon dernier mail de questions... Des questions très précises. Ils ont répondu "Veuillez-trouver ci-joint le Bulletin Officiel des Impôts" et c'est tout. Et de conclure : "En espérant avoir répondu à vos attentes". Trop fort ! A mon avis je les ai fâchés...

Mais non vous ne les avez pas fâchés.

C'est leur façon habituelle de faire.

Personnellement je les ai interrogé à plusieurs reprises sur différents sujets; je n'ai jamais obtenu de vraies réponses.
Au mieux j'ai été dirigé vers un autre interlocuteur qui m'a aussi dirigé vers un trosisième qui..... (le jeu "de la patate chaude" vous connaissez ???...!!!)

Il est même arrivé que les intérrogeant sur l'épargne logement, ils me répondent sur......le livret de développement durable ????

A mon avis c'est un prétendu service public (payés avec nos impôts) qui n'a de service que le nom.

Cordialement,

 

[alexis2]

Bonjour,
Je suis exactement dans le même cas que vous. Maintenant que la loi de finance est passée; avez vous eu des informations concrètes sur l'eligibilité ou non du credit d'impôt dans ce cas ?
Meilleures salutations.
Alexis

 

[stressé]

Bonjour,
En fait, je n'ai pas eu d'autres infos depuis. Mais pour moi, le financement d'un terrain sur 2010 (offre de prêt émise au plus tard le 31/12/2010) ouvre droit au crédit d'impôt sur remboursement d'intérêts d'emprunt, à condition que ce terrain soi destiné à la construction d'un logement (ça marche pas pour le financement d'un champ agricole, forcément). C'est ce que je lis dans le Bulletin Officiel des Impôts BOI 5b1408.
Ensuite, la loi de finance 2011 ne change rien, à mon avis, car elle porte sur les opérations de 2011 et ne concerne en rien celles effectuées en 2010.