Crédit court ou long ? Nouvelle venue dans le monde de l'immobilier

claire33

Membre
Bonjour,

Oui c'est pourquoi j'ai choisi de partir sur une durée plus longue (suite à un conseil d'un banquier) afin de ne pas me bloquer lors de l'achat de ma résidence principale qui interviendra dans quelques années. Le banquier m'a confirmé que les deux étaient possibles (locatif + principale) car l'appartement locatif est auto financé (je toucherai plus de loyers que me coûtera le prêt).
La location me correspond mieux aujourd'hui du fait des incertitudes concernant la localisation de mon lieu de travail. D'où ce choix :)

Est ce que vous pourriez me dire quel taux pourrais-je obtenir dans le meilleur des cas ? Car actuellement j'en suis à 3,22%

Merci
 
U

user28029

Est ce que vous pourriez me dire quel taux pourrais-je obtenir dans le meilleur des cas ? Car actuellement j'en suis à 3,22%
Merci

Le seul moyen de le savoir c'est de faire le tour des banques ou de faire appel à un courtier.
Vous avez une offre à 3,82%. Qui dit mieux ?
 

moietmoi

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Bonjour,

Attention, j'aimerai attirer votre attention sur une difficulté : vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale !

Or, un investissement locatif suppose un endettement, c'est l'objet de la discussion. Cet endettement sera à prendre en compte lors de l'achat, un jour, de votre résidence principale. J'espère que vous l'acheterez avant les 15 ans du prêt.

Il est donc possible que l'endettement lié à la résidence locative soit un élément négatif voire rédhibitoire pour l'achat de la résidence principale.

Enfin, je ne connais pas, de par mon expérience, de banque acceptant ce genre de projet, l'acquisition de la résidence principale reste toujours la première des priorités.
je ne suis pas en accord avec ceci; aujourd'hui dans les grandes aglomérations il est quasi impossible d'être propriétaire de sa résidence principale sauf gain au loto, ou moins drole, héritage; les loyers étant très bas par rapport au prix de l'immobilier à l'achat; donc on peut très bien faire le choix de payer un loyer pour s'assurer la bonne surface pour vivre à l'endroit ou l'on veut, en étant locataire et changer de logement au gré des mutations professionnelles et des opportunités; et par ailleurs choisir comme sécurisation un achat immobilier locatif;

sur 7 ans ou 15 ans l'emprunt,??? je ne connais pas vos ressources, mais il me semble évident vu que vous êtes aujourd'hui locataire, il faut prendre la mensualité de crédit la plus faible, donc crédit sur 15 ou 20 ans; je ne pense pas que le banquier persistera sur une durée courte de crédit

les intérêts d'emprunt étant chaque année déductible des revenus locatifs(déduction limité au montant des loyers), ils "coutent" moins chers

schématiquement pour définir votre revenu fiscal de votre bien locatif:

le loyer annuel - intérêts d'emprunt de l'année( limités au loyer)- taxe foncière-autres charges(assurance propriétaire, cout de l'agence qui fera la location, de l'assurance loyer impayé..)

en résumé le résultat déclarable fiscalement sera a peu près:75% du loyer annuel - intérêts d'emprunt annuel

sauf si vous prévoyez des gros travaux;

ce qui est à distinguer de votre trésorerie:

votre trésorerie annuellement: le loyer annuel avec charges - charges propriétaire - taxe foncière- mensualité d'emprunt(totalité)- assurance propriétaire- les autres charges( cout de l'agence, de l'assurance....)

donc a peu près chaque mois en trésorerie 70% du loyer - la mensualité du crédit

ceci bien sûr si il n y a pas d'apport
 
Dernière modification:

nicolasc

Contributeur régulier
Est ce que vous pourriez me dire quel taux pourrais-je obtenir dans le meilleur des cas ? Car actuellement j'en suis à 3,22%
En effet, pour le savoir précisément il va falloir prendre des rendez-vous et vous déplacer, néanmoins kzg vous a mis un lien fort utile ce matin dans son message de 9h53. Il permet d'avoir un ordre de grandeur de ce qui se fait en ce moment (hors assurance), et donc de ce que vous pouvez espérer gagner par rapport à votre offre actuelle. Il y a un écart non négligeable entre les taux "bon" et "excellent" mais si en tant qu'institutrice vous avez le statut de fonctionnaire, je pense que vous pouvez viser la catégorie "très bon", surtout si en plus de ce statut vous avez un bon dossier (pas de découverts durant les trois derniers moi, avoir fait preuve d'une capacité d'épargne via de l'argent sur un livret d'épargne (Jeune, A, Développement Durable, PEL, CEL , ...). ;)
 

Capach

Contributeur régulier
je ne suis pas en accord avec ceci; aujourd'hui dans les grandes aglomérations il est quasi impossible d'être propriétaire de sa résidence principale sauf gain au loto, ou moins drole, héritage; les loyers étant très bas par rapport au prix de l'immobilier à l'achat; donc on peut très bien faire le choix de payer un loyer pour s'assurer la bonne surface pour vivre à l'endroit ou l'on veut, en étant locataire et changer de logement au gré des mutations professionnelles et des opportunités; et par ailleurs choisir comme sécurisation un achat immobilier locatif;
J'entends bien ce que tu dis, moi&moi, mais je maintiens. Là où j'habite, dans une agglomération de 350 000 personnes, le projet d'acheter une résidence locative avant une résidence principale est un projet voué à l'échec. Je suis d'accord cependant avec ton raisonnement sur la différence entre le loyer et la charge que représente l'achat d'une résidence principale. La seule nuance que j'apporte est que ce raisonnement vaut sur la durée d'un prêt. A la fin du prêt, il n'y a plus (ou quasiment plus) de charges liées au logement alors que le loyer perdure. La résidence principale fait également partie du patrimoine.

Les seules fois où ce genre de projet a été admis sont pour des personnes qui, A CAUSE DE leur emploi, ne peuvent pas être propriétaire de la résidence principale : militaire du rang, gendarme, préfet. En somme, ce sont des professions qui imposent soit une mutation géographique régulière soit une habitation dans la caserne ou la gendarmerie.
Pour étayer mon propos, un exemple.

Claire, vous etes institutrice débutante, admettons, 1 500€ net/mois. La mensualité représente, admettons encore, 550€, assurances incluses, et vous recevrez un loyer de 550€.

Selon les banques, il y a plusieurs manières de calculer l'endettement :
A : mensualités / revenus + loyer pondéré
soit 550 / 1 500 + (60% x 550)
Vous êtes déjà à 30% d'endettement. IMPOSSIBLE d'emprunter pour une résidence principale !!!

B : Mensualités - loyer pondéré / revenus
soit 550 - (60% x 550) / 1 500
Vous êtes à 14.67% d'endettement. Pour emprunter, vous avez une marge de 304€ et avec cela vous pouvez emprunter ...60 000€ sur 30 ans. Ca laisse réveur !

Il y a d'autres manières de calculer et les politiques des banques concernant la pondération des loyers sont différentes. Le principe demeure cependant.

C'est donc pour cela que, dans ma région (je ne veux pas m'engager pour ce que je ne connais pas), ce genre de projet est irrécevable.

Enfin, ce n'est pas parce que votre banquier accepterait de vous préter qu'il faut sauter sur l'occasion. Je crois me rappeler que KZG avait initié une discussion sur le fait que le banquier n'a pas de devoir de conseil, finalement. Il dit "oui, vous pouvez emprunter" ou le contraire mais ne vous conseille pas sur l'opportunité d'emprunter. En d'autres termes, il ne va pas vous dire qu'acheter cette maison est une bonne affaire, qu'il est mieux d'acheter une voiture neuve plutôt qu'une d'occasion, etc. Là, je crois que nous sommes dans un bon exemple.

Enfin, pour les taux, Claire, cherchez sur les courtiers nationaux en ligne comme empruntis, meilleurtaux, etc. Vous aurez une idée des taux dans votre région. Sinon, 3.22% en taux nominal pour du locatif me paraît pas si mal.
 

Aristide

Top contributeur
Enfin, je ne connais pas, de par mon expérience, de banque acceptant ce genre de projet, l'acquisition de la résidence principale reste toujours la première des priorités.
?????

Le banquier m'a confirmé que les deux étaient possibles (locatif + principale) car l'appartement locatif est auto financé (je toucherai plus de loyers que me coûtera le prêt).
La location me correspond mieux aujourd'hui du fait des incertitudes concernant la localisation de mon lieu de travail.
je ne suis pas en accord avec ceci; aujourd'hui dans les grandes aglomérations il est quasi impossible d'être propriétaire de sa résidence principale sauf gain au loto, ou moins drole, héritage; les loyers étant très bas par rapport au prix de l'immobilier à l'achat; donc on peut très bien faire le choix de payer un loyer pour s'assurer la bonne surface pour vivre à l'endroit ou l'on veut, en étant locataire et changer de logement au gré des mutations professionnelles et des opportunités; et par ailleurs choisir comme sécurisation un achat immobilier locatif;
Accord avec votre banquier et moiemoi; bien entendu que c'est possible.

Cdt
 

nicolasc

Contributeur régulier
Sinon, 3.22% en taux nominal pour du locatif me paraît pas si mal.
Juste pour ma culture perso, à situation identique (revenu, apport, taux d'endettement, durée du prêt, ...), le taux proposé par la banque ne sera pas nécessairement le même selon qu'il s'agit d'acheter sa résidence principale ou un bien locatif ?
 
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