Crédit-bail immobilier

himalaya75

Contributeur régulier
Bonjour,

je sollicite votre avis sur l'opération suivante.

Je suis propriétaire de murs de boutique que je vais vendre ; une promesse de vente a été conclue.
Par ailleurs le fonds de commerce a déjà été racheté par les futurs acquéreurs des murs qui voudront réaliser des travaux pour réaliser leur commerce.
Les acquéreurs ont un problème de financement par leur banque. En attendant ils louent le bien immobilier.
Leur comptable propose de conclure un crédit-bail immobilier sur 10 ans ; je vois bien les avantages pour l'acquéreur, par contre poule bailleur (ou crédit bailleur en l'occurrence) je ne vois pas l'intérêt : je continuerai à percevoir un loyer pendant 10 ans (si tout se passe bien) et à la fin l'acquéreur lèvera l'option d'achat avec le paiement de 0 à 15 % de la valeur du bien. Elle prendra en charge tous les frais pendant cette durée, à noter que le locataire rembourse la taxe foncière donc l'intérêt est moindre sur ce point....

1/ En l'absence de financement par leur banque et donc d'achat des murs possible quelles sont les solutions possibles ? En effet le fonds de commerce a déjà été racheté et donc l'acheteur s'est déjà engagé avant même d'avoir la confirmation de la possibilité d'acheter les murs...


2/Il est préférable pour moi de continuer à louer, par contre il faut que les travaux puissent être réalisés afin que le commerçant puisse exercer son activité pro... Continuer avec un bail commercial triennal comme maintenant doit pouvoir être possible en donnant mon accord à la réalisation des travaux ?

3/ En tant que bailleur la solution de crédit-bail est-elle plus intéressante ?


A noter que mon intérêt est de vendre les murs et non de continuer à percevoir des loyers...

Je ne sais pas si je suis très clair ?

Merci de votre aide

Bernard
 
bonjour, personne ne sait répondre ?
Si votre situation était simple, auriez-vous besoin d'exposer votre cas sur cet espace ??
Les personnes en situation de pouvoir vous répondre, n'ont-elles pas droit à leur repos hebdomadaire ??

Je suis propriétaire de murs de boutique que je SOUHAITE vendre ; une promesse de vente a été conclue.
Qu'est-il prévu si cette promesse ne va pas à son terme, du fait des candidats acquéreurs ??

Par ailleurs le fonds de commerce a déjà été racheté par les futurs acquéreurs des murs qui voudront réaliser des travaux pour réaliser leur commerce.
Primo, et avant de donner votre accord sur la réalisation des travaux (ils peuvent aussi vous laisser des planchers nus ...), je pense qu'il serait utile que les conditions (réalistes) de l'acquisition des murs soient résolues ....

Les acquéreurs ont un problème de financement par leur banque. .
Tout dépend de la dimension ou de la gravité du problème ; vos acheteurs semblent vouloir vous acheter un bien pour lequel ils n'ont pas les moyens pour le faire ; combien pourraient-ils mobiliser comme crédit, une fois le coût des travaux d'aménagement des lieux pris en compte ??

Leur comptable propose de conclure un crédit-bail immobilier sur 10 ans ; je vois bien les avantages pour l'acquéreur, par contre pour le bailleur (ou crédit bailleur en l'occurrence) je ne vois pas l'intérêt : je continuerai à percevoir un loyer pendant 10 ans (si tout se passe bien) et à la fin l'acquéreur lèvera l'option d'achat avec le paiement de 0 à 15 % de la valeur du bien..
Option complètement inacceptable, car la société de crédit bail peut très bien opter pour ne rien régler à la fin des 10 années ; et vous n'aurez pas grand chose à lui opposer ...

1/ En l'absence de financement par leur banque et donc d'achat des murs possible quelles sont les solutions possibles ?
En effet le fonds de commerce a déjà été racheté et donc l'acheteur s'est déjà engagé avant même d'avoir la confirmation de la possibilité d'acheter les murs...
Et c'est à ce stade que réside l'imprudence ....

2/Il est préférable pour moi de continuer à louer, par contre il faut que les travaux puissent être réalisés afin que le commerçant puisse exercer son activité pro... Continuer avec un bail commercial triennal comme maintenant doit pouvoir être possible en donnant mon accord à la réalisation des travaux ?
A défaut d'une solution viable en faveur de la vente des murs, c'est la solution la plus sécurisée ...

3/ En tant que bailleur la solution de crédit-bail est-elle plus intéressante ?
Telle que proposée, certainement pas !!

A noter que mon intérêt est de vendre les murs et non de continuer à percevoir des loyers...
Je ne sais pas si je suis très clair ?
Sous l'angle de la clarté, c'est compréhensible !!

A mon avis, il faut rejeter l'offre crédit-bail, et il faut approfondir l'aspect vente à crédit des murs commerciaux ...

Primo obtenir l'information (et un accord de principe de financement bancaire) sur un montant qui permette que cela couvre une majeure partie de votre vente des murs ; restera à savoir si ce montant couvre 40 ou 75% du montant de la transaction ....

Une fois l'accord bancaire de principe obtenu, il vous resterait alors de procéder à un crédit vendeur, qui viendrait de loger sous l'angle chronologique :
- soit en parallèle avec le crédit bancaire obtenu, de façon progressive ou non
- soit en fin de crédit bancaire, mais il faut alors que ce crédit soit sur une durée plutôt courte ...

Autrement, vos locataires restent locataires ordinaires, et reste alors à voir si leur activité génère suffisamment de résultat dans les premières années ....
 
Dernière modification:
Je vous remercie Paal pour vos conseils avisés... En fait la banque n’accepte pas le financement car ils n’ont pas assez de recul sur l’entreprise... Donc que ce soit 50 100 ou 150 k€ à financer... je pense que cela ne va rien y changer...
 
Je vous remercie Paal pour vos conseils avisés...
En fait la banque n’accepte pas le financement car ils n’ont pas assez de recul sur l’entreprise... Donc que ce soit 50 100 ou 150 k€ à financer... je pense que cela ne va rien y changer...
Dans ce cas, vous avez le choix entre la peste ou le choléra ....

Je suppose que ce que vous exposez s'applique aussi au financement des travaux d'aménagement (au fait c'est quel type de commerce ?)

D'après ce que vous indiquez, vos acquéreurs ne sont donc pas finançables de façon classique, et à mon avis, et si l'on exclut la formule de crédit bail qui n'est pas honnête, il vous reste :
- la location pure et simple durant un premier bail de 3 ans,
- puis à l'issue de ce bail, un crédit vendeur (c'est à dire vous !), et il faudra au préalable que la période probatoire de 3 ans se traduise par une expérience favorable (CA en hausse, profit au rendez-vous, etc ....

Je connais un exemple de ce genre, mais avec un restaurant de spécialités provençales, et la proprio des lieux (il y a une quinzaine d'années) aura fait confiance à un jeune couple, qui avaient déjà une courte expérience (le mari cuisto, et l'épouse en service en salle), et le fonds tourne maintenant de façon favorable (surtout avec une clientèle d'employés en semaine avec des menus (présence d'un central bancaire à proximité), puis des résidents locaux le soir (à la carte)

Il font aussi les week-end, mais seulement le midi (carte également)
 
Dernière modification:
Au bout de 3 ans si cela se passait bien la banque pourrait financer l'acquisition a priori...

En attendant il faut au moins qu'ils trouvent les fonds pour faire les travaux d'aménagement si vraiment nécessaires...

Il s'agit d'un débit de boissons...
 
Au bout de 3 ans si cela se passait bien la banque pourrait financer l'acquisition a priori...
En attendant il faut au moins qu'ils trouvent les fonds pour faire les travaux d'aménagement si vraiment nécessaires...
Il s'agit d'un débit de boissons...
Tout dépend de quoi l'on part et quel était le commerce précédent ; si c'était déjà un débit de boissons (bar ou équivalent) il faut un comptoir équipé, et la salle pour le reste ; comment est le sol ?

Mais il est exact que toutes les solutions partent d'un bail de 3 ans, à réévaluer à l'issue de chaque période ....
 
Merci Paal, j'ai refusé l'offre de crédit-bail et proposé de maintenir le prix d'achat pendant 3 ans max, en espérant qu'ils trouvent les fonds pour acheter d'ici là, en attendant ils restent locataires...
 
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