Création SCI - Demande de renseignement

niamor59

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Bonjour,
Je suis en train de créer une SCI dans le cadre d'un investissement locatif avec un ami. Le logement concerne une maison à rénover dans un premier temps, il va s'en suivre d'autres bien similaires.
Cependant, je me pose quelques interrogations concernant la rédaction des statuts :

- Montant du capital social : On comptait partir sur un capital social de 1000€ ou 1500€ . Nous ne souhaitons pas investir beaucoup de deniers personnels mais souhaitons quand même avoir de quoi satisfaire le lancement et éviter les tensions de trésorerie.
- Capital fixe ou variable. Nous partirions sur le capital variable qui a priori n'a que des avantages par rapport au fixe ? ( démarche simplifié en cas de modification du capital ) Il y a bien sur un montant mini et maxi à fixer, j'étais partir sur un mini de 500€ et un maxi de 100 000€ afin d'avoir de la marge de manœuvre. Qu'en pensez vous ?
- Type de SCI ( Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Je comptais partir sur la deuxième solution (IR) pour ainsi éviter de payer les plus valus en cas de revente. Pour info la première acquisition aura un prix de revient de 65 000€ pour une location annuel de 7200€. Qu'en pensez vous ?
- A quel moment ce choix d’impôt société ou sur le revenu ? Car je ne le vois nullement apparaître dans la rédaction des statuts ?

Merci à tous ceux qui m'ont lu, et qui donneront leurs avis ;)
 
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Cresus93

Contributeur régulier
choisir l'IR ne t'exonère en rien du paiement de l'impôt sur les plus-value !

 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
- Type de SCI ( Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Je comptais partir sur la deuxième solution (IR) pour ainsi éviter de payer les plus valus en cas de revente. Pour info la première acquisition aura un prix de revient de 65 000€ pour une location annuel de 7200€. Qu'en pensez vous ?
- A quel moment ce choix d’impôt société ou sur le revenu ? Car je ne le vois nullement apparaître dans la rédaction des statuts ?
il s'agit d'une option fiscale qui n'est pas statutaire .

attention : l'option IS est IRREVERSIBLE

pour éluder l'impot de PV il faudre garder le bien au minimum 21ans ( si la législation fiscale ne change pas d'ici là :sick::devilish: )
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, le choix IS/ir pour une sci est de 2 ordres:
-légal
-patrimonial

légal: si vous envisagez de faire de la location meublée, la sci IR est interdite.....

Patrimonial: une sci is est opaque et est imposée en tant que société, il si elle gagne de l'argent,elle paiera un impots et la trésorerie et les bénéfices lui appartiennent; il faudra soit se salarier, soit se distribuer de la trésorerie(autorisé uniquement si la société n'est pas déficitaire) avec en complément de taxe et d'impots sur le revenu à titre individuel; Une sci Is est surtout faite pour capitaliser à l'intérieur de la sci et non pas pour se procurer un revenu;
Une sci ir est transparente, ou translucide, chaque associé déclare sur ses propres revenus la quote part de revenus fonciers en proportion de ses parts dans la sci;
Je comptais partir sur la deuxième solution (IR) pour ainsi éviter de payer les plus valus en cas de revente
Comme dit plus haut, cela n'élude pas l'impôt et les PS sur la plus value, cependant dans une sci IS, on fait une comptabilité en amortissant le bien au cours des ans; un bien acheté 100 000 euros et revendu 40 ans aaprès juste 100 000 euros , aura été passé en amortissment pour toute la valeur du bien et la sci isdéclarera tout de même une plus value court terme de 100 000 euros!!!! cette plus value sera comptabilsée et imposée comme du bénéfice;

il s'agit d'une option fiscale qui n'est pas statutaire .
attention : l'option IS est IRREVERSIBLE
oui même si depuis 2019, on a le droit de révoquer l'option is pendant 5 ans, avec de fortes conséquences, le choix est essentiel;

- Montant du capital social : On comptait partir sur un capital social de 1000€ ou 1500€ . Nous ne souhaitons pas investir beaucoup de deniers personnels mais souhaitons quand même avoir de quoi satisfaire le lancement et éviter les tensions de trésorerie.
Les besoins de trésorerie peuvent se faire en apport en compte courant: tu prêtes de l'argent à la sci; c'est une bonne méthode pour une sci Is qui est fiscalement longtemps déficitaire grâce aux amortissements et qui ne peut donc pas distribuer aux associés, mais tu peux alors récupérer l'argent que tu as prêter dès que la sci a de la trésorerie;

on peut choisir un capital faible pour permettre une inégalité facile, un enfant de 18 ans peut mettre 600 euros sur les 1000, et ainsi avoir 60% des parts de la sci; cependant lors de la vente la plus value sera calculée sur une base de "prix de cession-600 euros, donc une forte plus value, alors que si le capital vaut l'investissement, la plus value sera beaucoup plus faible.... c'est donc une question de stratégie personnelle des associés
 
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niamor59

Membre
choisir l'IR ne t'exonère en rien du paiement de l'impôt sur les plus-value !

Effectivement, en réalité je voulais parler de la revente du bien dans sa globalité.
Ce que je voulais dire, corrigez moi si je me trompe, c'est que lors de la revente, en IS, si les associés veulent récupérer les dividendes issues de la revente, ceux-ci seront doublement imposés : a la fois à l'impot sur les societe ( 15% puis 33% pour les montant supérieurs à 38k€), puis sur les revenus personnel selon la tranche à l’impôt sur le revenu.
 

niamor59

Membre
Bonjour, le choix IS/ir pour une sci est de 2 ordres:
-légal
-patrimonial

légal: si vous envisagez de faire de la location meublée, la sci IR est interdite.....

Patrimonial: une sci is est opaque et est imposée en tant que société, il si elle gagne de l'argent,elle paiera un impots et la trésorerie et les bénéfices lui appartiennent; il faudra soit se salarier, soit se distribuer de la trésorerie(autorisé uniquement si la société n'est pas déficitaire) avec en complément de taxe et d'impots sur le revenu à titre individuel; Une sci Is est surtout faite pour capitaliser à l'intérieur de la sci et non pas pour se procurer un revenu;
Une sci ir est transparente, ou translucide, chaque associé déclare sur ses propres revenus la quote part de revenus fonciers en proportion de ses parts dans la sci;

Comme dit plus haut, cela n'élude pas l'impôt et les PS sur la plus value, cependant dans une sci IS, on fait une comptabilité en amortissant le bien au cours des ans; un bien acheté 100 000 euros et revendu 40 ans aaprès juste 100 000 euros , aura été passé en amortissment pour toute la valeur du bien et la sci isdéclarera tout de même une plus value court terme de 100 000 euros!!!! cette plus value sera comptabilsée et imposée comme du bénéfice;


oui même si depuis 2019, on a le droit de révoquer l'option is pendant 5 ans, avec de fortes conséquences, le choix est essentiel;


Les besoins de trésorerie peuvent se faire en apport en compte courant: tu prêtes de l'argent à la sci; c'est une bonne méthode pour une sci Is qui est fiscalement longtemps déficitaire grâce aux amortissements et qui ne peut donc pas distribuer aux associés, mais tu peux alors récupérer l'argent que tu as prêter dès que la sci a de la trésorerie;

on peut choisir un capital faible pour permettre une inégalité facile, un enfant de 18 ans peut mettre 600 euros sur les 1000, et ainsi avoir 60% des parts de la sci; cependant lors de la vente la plus value sera calculée sur une base de "prix de cession-600 euros, donc une forte plus value, alors que si le capital vaut l'investissement, la plus value sera beaucoup plus faible.... c'est donc une question de stratégie personnelle des associés
Bonjour Moietmoi. Tout d'abord un énorme merci d'avoir pris le temps de répondre à mes interrogations avec beaucoup de détail.
Je suis en pleine phase d'apprentissage, désolé si mes questions sont redondantes.
Pourquoi dis tu qu'un SCI IS est longtemps déficitaire contrairement à une SCI IR ? A cause des impôts sur les sociétés prélevés directement sur le compte de la SCI ? Pour ma part, loyer de 600e, crédit de 420e, a cela va s'ajouter la taxe fonciere et les différents frais, la SCI ne sera vraiment rentable qu'a la fin du crédit, c'est bien cela ?

J'ai fait une offre cet après midi sur le bien, il me reste plus qu'a créé la SCI mais IR ou IS ? Je ne sais pas vraiment ..
 

niamor59

Membre
Autre element qui pourrait pencher à la faveur de la SCI IR : je serais éligible au dispositif pinel, qui n'est pas possible avec une sci IS considérée comme opaque
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour Moietmoi. Tout d'abord un énorme merci
Bonjour, comme ils diraient dans un pays qui fait encore partie de l'union européenne "you are welcome"

Pourquoi dis tu qu'un SCI IS est longtemps déficitaire contrairement à une SCI IR
La comptabilité fiscale se fait a peu près pareil: recettes- charges-intérêts d'emprunts .... et puis dans la sci is on retire comme par magie l'amortissement du bien:
sci ir 7200-charges -taxe foncières-certains travaux- intérêts d'emprunt= par exemple 200
Sci is 7200-charges-taxe foncières- amortissement de tous les travaux-intérêts d'emprunt= 1000- amortissement du bien=-1000.... et ceci pendant longtemps; bien sûr c est un exemple;


Autre element qui pourrait pencher à la faveur de la SCI IR : je serais éligible au dispositif pinel, qui n'est pas possible avec une sci IS considérée comme opaque
Le logement concerne une maison à rénover dans un premier temps
parles tu du Denormandie? car le pinel dans l'ancien est très très difficile à réaliser par soi-même.. les critères d'insalubrité et les critères du "comme neuf" après travaux nécessitent de fortes compétences;
 

niamor59

Membre
Bonjour, comme ils diraient dans un pays qui fait encore partie de l'union européenne "you are welcome"


La comptabilité fiscale se fait a peu près pareil: recettes- charges-intérêts d'emprunts .... et puis dans la sci is on retire comme par magie l'amortissement du bien:
sci ir 7200-charges -taxe foncières-certains travaux- intérêts d'emprunt= par exemple 200
Sci is 7200-charges-taxe foncières- amortissement de tous les travaux-intérêts d'emprunt= 1000- amortissement du bien=-1000.... et ceci pendant longtemps; bien sûr c est un exemple;





parles tu du Denormandie? car le pinel dans l'ancien est très très difficile à réaliser par soi-même.. les critères d'insalubrité et les critères du "comme neuf" après travaux nécessitent de fortes compétences;
J'ai bien saisi la différence entre les deux types de SCI. L'inconvénient de la SCI à l'IS est l'impot sur les plue values en cas de revente si le bien est amortis en totalité ou en partie ...

Je parlais bien du dispositif pinel comme tu peux voir sur le lien suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
la defiscalisation est forte puisqu'elle permet de déduire directement 2% du prix d'achat du bien directement sur l'impot à payer ... et cela pendant 6,9 ou 12 ans en fonction de la duré d'engagement de location.
La difficulté vient elle du Label HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009 qu'il faut obtenir ?
 
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