Coût prêt immobilier avec franchise différé partiel interne et externe

Soleanne

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Bonjour

J’ai lu plusieurs articles sur les franchises différé partiel interne et externe mais je n’arrive pas à comprendre l’impact financier sur le coût du crédit.
Pour un prêt immobilier de 25 ans pour VEFA, avec différé partiel de 12 mois, j’ai compris qu’en :
  • différé interne, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 24 ans.
  • différé externe, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 25 ans.
Ce que je ne comprends pas c’est est ce que c’est le même montant d’intérêt et d’assurance que je paye au total dans les 2 cas et que c’est seulement la répartition et le montant des versements qui diffèrent ?
Ou est ce que dans le cas du différé externe, je paye 12 mois d’intérêts et d’assurance en plus ?
C’est-à-dire est ce que le montant que l'on rembourse au final est supérieur en cas de différé externe par rapport au différé interne ?
Merci d'éclairer ma lanterne ...
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,
Pour un prêt immobilier de 25 ans pour VEFA, avec différé partiel de 12 mois, j’ai compris qu’en :
  • différé interne, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 24 ans.
  • différé externe, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 25 ans.
Oui et oui étant supposé que, quel que soit le différé, il s'agit d'un différé partiel encore appelé différé de capital

Car dans l'hypothèse de différé total (= franchise) vous ne paieriez pas d'intérêts au mois le mois; ils seraient capitalisés au terme de l'année du différé concerné. (***)

Ce que je ne comprends pas c’est est ce que c’est le même montant d’intérêt et d’assurance que je paye au total dans les 2 cas
Non

et que c’est seulement la répartition et le montant des versements qui diffèrent ?
C'est d'abord le fait que la durée totale soit augmentée dans le cas du différé externe (= anticipation) qui entraine plus d'intérêts et d'assurances à payer.
Ensuite c'est aussi du fait que la durée d'amortissement est réduite dans la différé interne (= partiel ou de capital) qui augmente le montant des mensualités à payer en phase d'amortissement.

Ou est ce que dans le cas du différé externe, je paye 12 mois d’intérêts et d’assurance en plus ?
Ben....oui.
Mais en phase d'amortissement vos mensualités seront moins élevées puisque calculées sur 25 ans au lieu de 24 ans.

C’est-à-dire est ce que le montant que l'on rembourse au final est supérieur en cas de différé externe par rapport au différé interne ?
Avec un différé externe le volume des intérêts et des primes d'assurances est effectivement plus élevé mais c'est tout à fait logique puisque le durée du crédit est plus élevée. Mais, ainsi qu'expliqué ci-dessus, les mensualités seront moins lourdes à supporter en trésorerie en phase d'amortissement.

J’ai lu plusieurs articles sur les franchises différé partiel interne et externe mais je n’arrive pas à comprendre l’impact financier sur le coût du crédit.
(***) - Avez vous lu ce billet :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

http://www.cbanque.com/forum/showpost.php?p=83937&postcount=1
Cdt
 

moietmoi

Top contributeur
Pour un prêt immobilier de 25 ans pour VEFA, avec différé partiel de 12 mois, j’ai compris qu’en :
  • différé interne, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 24 ans.
  • différé externe, je paye des intérêts et l’assurance pendant 12 mois et ensuite je paye le capital, les intérêts et l’assurance pendant 25 ans.
Ce que je ne comprends pas
....
au passage, une période de 12 mois me paraît court..tout dépend de l'état actuel de la construction. en sachant que la période peut être raccourcie par la constatation de l'achèvement des travaux, mais pas rallongée.

Les intérêts intercalaires sont indépendants de la solution choisie( toutes autres conditions étant égales): ils sont fonction des appels de fonds en fonction de l'avancement du chantier; Dans le cas d'un différé partiel, tel qu'envisagé, ils ne s'imputent d'aucune manière sur le financement demandé; c'est un coût additionnel;

Puis après cette période commence la période de paiement des mensualités "normales" calculées soit sur 24 ans ou 25 ans pour le montant total du crédit demandé;
Or le coût du crédit(à taux égal) est plus faible sur 24 ans que sur 25....

il est à noter que souvent les banques établissent leurs barèmes de taux en fonction de la durée totale et ceci par pallier; Il est probable d'avoir le même taux dans les 2 cas (interne/externe) dans votre cas; Mais si la solution était sur 25 ou 26 ans au total, vous bénéficieriez du barème 25 ans en choisissant le différé interne et des taux à 30 ans sur vous choisissiez le différé externe; Ceci car le pallier des taux en banque est souvent 15/20/25/30;
 

Aristide

Top contributeur
Mais si la solution était sur 25 ou 26 ans au total, vous bénéficieriez du barème 25 ans en choisissant le différé interne et des taux à 30 ans sur vous choisissiez le différé externe
Non.
Le plus souvent le taux d'un prêt avec différé externe est fonction de la durée d'amortissement (25 ans dans ce dossier)
Il arrive aussi que le taux de la période de différé et celui de la période d'amortissement soient différents.

Et le taux d'un prêt avec différé interne est fonction de la durée totale (différé + amortissement) = toujours 25 ans dans dossier.

Cdt
 
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