Contrat location-vente avec particulier et achat à la fin...PTZ?

[Dodz]

Bonjour,

Nous petite famille s'agrandissant nous allons passer de 2 enfants à 4 d'un coup
Le souci de vouloir 5 chambres + un bureau c'est que le prix montent vite à minimum 300000€
Nous envisageons de toutes façons un demenageemnt (location, acquisition ou construction)

L'avantage d'une construction c'est le PTZ, puisque nous avons droit à 101200€ pour du neuf
A priori nous n'avons aucun droit pour un achat dans l'ancien sauf si il y a 25% du coût de l'acquisition en travaux. Ce qui est juste exorbitant pour un bien déjà vendu 300000€

Nous avons une maison en vu, mise en location par un particulier, ou il est possible d'établir un contrat de location-vente par acte notarié.
Nous avons lu pas mal de chose sur le net dont le fait que le PTZ pourrai être accordé à la suite de cette location-vente...
Savez-vous ce qu'il en est?
J'ai l'impression que les textes ne sont pas très clair d'un site à l'autre.
L'ADIL de ma région ne voulant pas me dire de bêtise a préférer me réorienter vers ma banque...et ma banque ne sachant pas, m'oriente vers le SGFGAS pour avis consultatif...
L'Adil et la banque sont d'accord sur le fait du PTZ dans le cadre de la suite d'une location-vente sur du neuf mais émettent vraiment des doutes sur de l'ancien dans le cadre de ce type de contrat justement...
Le SGFGAS doit me recontacter en début de semaine prochaine mais je n'ai pas envie que cette maison nous passent sous le nez si le PTZ est vraiment possible dans notre cas. Et nous ne voulons pas non plus nous engager sur cette maison avec un contrat location-vente si nous n'y avons pas le droit.

Je vous met un copier-coller des choses que j'ai pu trouver sur le net:

Le PTZ dans l'ancien : comment en bénéficier ?

Depuis sa refonte en 2012, le prêt à taux zéro (ou PTZ) est principalement réservé à l'achat ou à la construction d'un logement neuf. Dans certains cas, il peut néanmoins encore être utilisé pour acquérir un bien immobilier dans l'ancien.

Acquérir un logement dans le cadre d'un contrat de location-accession
Le mécanisme de la location-accession permet à une personne ou un ménage d'acquérir un logement pour l'occuper à titre de résidence principale. Le contrat est géré par la loi du 12 juillet 1984. Il peut être proposé par un bailleur social (organisme de HLM, SEM, etc.) ou un bailleur privé. A l'issue d'une première période de jouissance du logement en tant que locataire dont la durée est fixée au contrat, le PTZ peut être sollicité par le locataire, lors de la levée de l'option confirmant l'acquisition, pour le financement du solde du prix d'achat (différence entre le prix prévu dans le contrat et le montant déjà versé des redevances).
La levée de l'option et le paiement du prix emportent transfert de propriété au bénéfice du locataire accédant. Sur le plan fiscal, le logement est qualifié de "logement neuf", étant entendu que l'acheteur doit être son premier occupant à la levée de l'option.


Merci pour les précisions que vous pourrez m'apporter

 

[Aristide]

Bonjour,

A priori nous n'avons aucun droit pour un achat dans l'ancien sauf si il y a 25% du coût de l'acquisition en travaux. Ce qui est juste exorbitant pour un bien déjà vendu 300000€

Précision/rectification:
Dans l'ancien le minimum de travaux n'est pas de 25% du coût de l'acquisition ainsi que vous l'écrivez ci-dessus mais 25% du total de l'opération (= achat + travaux).

Dit autrement le minimum de travaux à réaliser est donc de 1/3 par rapport au coût de la seule acquisition.

Nous avons une maison en vu, mise en location par un particulier, ou il est possible d'établir un contrat de location-vente par acte notarié.
Nous avons lu pas mal de chose sur le net dont le fait que le PTZ pourrai être accordé à la suite de cette location-vente...
Savez-vous ce qu'il en est?

Voir décret N° 2015-1301 du 16/10/2015 qui traite du sujet

JORF n°0242 du 18 octobre 2015 page 19438
texte n° 18

Décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété

https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/10/16/ETLL1510001D/jo/texte

A noter:

1) - La banque doit avoir signé une convention spécifique avec la SFGAS.
2) - Sauf prorogation, le dispositif s'arrête au 31 décembre 2017.

Cdt

 

[Dodz]

Merci Aristide,

merci pour la rectification du % de travaux. 100k de travaux pour 300k d'acquisition

Ma question était vraiment de savoir si nous signons ce contrat de location-vente chez le notaire, si nous aurons obligatoirement une part travaux a effectuer... A priori oui puisque le logement est considéré ancien.

Hors j'ai trouvé ceci sur le site de l'anil
https://www.anil.org/pret-taux-zero/

Un prêt à taux zéro, « PTZ », pour quoi faire ?

Acheter un terrain et construire, acquérir un logement neuf ou un logement dans lequel sont effectués d’importants travaux, de sorte qu’il est assimilé à un logement neuf au sens de la TVA.

Transformer un local (bureau, grange...) en logement.

Acquérir et améliorer un logement ancien, à condition que le montant des travaux d’amélioration représente au moins 25 % du coût total de l’opération (création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, travaux de modernisation, assainissement, etc..).

Financer une opération réalisée dans le cadre d’un contrat de location-accession, notamment dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA). En principe, l’emprunteur doit être le premier occupant à la date de la levée d’option.

Acquérir un logement social existant : un locataire peut sous certaines conditions, obtenir un PTZ pour acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social dans le même département.

Simultanément à l'acquisition, la construction ou la transformation, le prêt à taux zéro peut financer tous les travaux inclus dans les opérations ci-dessus ainsi que la construction ou l’acquisition de certaines annexes (garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d’une surface d’au moins 2m², combles accessibles).

De ce que moi j'en comprend, c'est que les travaux sont une clause différents d'un achat en location vente non?
Le "NOTAMMENT dans le cadre du PLSA" j'en conclu "en particulier dans le cadre du PLSA" donc pas fermé a d'autres cadres
et le "En principe, l’emprunteur doit être le premier occupant à la date de la levée d’option" j'en conclu que ce n'est pas forcement un caractère obligatoire ou qu'en tout cas qu'il peut pourquoi pas, y avoir des dérogations???

 

[Aristide]

D'une part ce texte n'est pas clair.

D'autre part ces opérations restent marginales par rapport à l'ensemble des PTZ.

=> Ceci me semble expliquer pourquoi ni les ADIL/ANIL ni les banques ne peuvent/veulent prendre position sur le sujet.

Le mieux me semble d'attendre l'avis de la SFGAS dont c'est l'une des missions d'interpréter les textes relatifs aux prêts réglementés dont le PTZ.

Enfin reste aussi à vérifier si des banques ont bien signé la convention spécifique sur le sujet ?

Cdt

 

[Dodz]

Alors, je viens justement de raccrocher avec une gentille dame de la SFGAS. Il a vraiment fallu que j'insiste sur le fait que la banque et l'adil se renvoient la balls pour qu'elle réponde a mes questions...enfin...

Ils ne prennent pas partie plusque ça. Elle me dit de me rapprocher de la notaire et c'est a elle de me faire une attestation en quoi le bien rentre dans le cadre de la loi de 1984 ou non afin de me couvrir au cas ou...
Elle me dit que notre cas est vraiment particulier et que les textes de lois sont un peu a l'appréciation de la compréhension...

Je ne pense pas que l'on s'engage sur ce terrain là du coup...dommage, elle nous plait vraiment cette maison... mais 100k de travaux ce n'est juste financièrement pas possible.
Espérons que les présidentiels apportent de chouettes modifications du PTZ

 

[Aristide]

Qu'est-ce que la loi de 1984 a à voir avec le PTZ ???

Je vais vous suggérer une autre façon de procéder.

Toutes les banques qui ont signé la convention de distribution du PTZ ont un correspondant attitré à la SFGAS.

Demandez donc à votre banque de poser officiellement ce problème précis, par écrit, à la SFGAS et elle ne pourra pas scandaleusement "botter en touche" comme elle l'a fait avec vous; elle devra donner une réponse "officielle" utilisable ensuite par toutes les banques.

Mais reste toujours à savoir si votre banque a bien signé avec la SFGAS la convention sur la location-accession.

Cdt

 

[Dodz]

Aucune idée Aristide...J'ai épluché cette loi et je n'ai pas plus d'explication.

Je vais voir effectivement avec ma banque perso ainsi que ma banque pro pour qu'il se rapproche de leurs correspondants respectifs.
Je me renseignerai pour la convention mais a priori c'est ok puisqu'ils m'avançaient tous les deux le cadre du PLSA.

 

[Aristide]

Attention:

Le PSLA (Prêt social location-accession) est un prêt conventionné différent du PTZ.

La convention dont il s'agit concerne bien le PTZ et non pas le PSLA.

SVP tenez nous au courant de l'éventuelle réponse de la SFGAS.

Merci

Cdt