Conseils pour nouvel achat

[Capricio]

Bonjour à tous,

Propriétaire de deux appartements (un bientôt fini de rembourser dans quelques mois et un second où il reste 10 ans), j'aimerais bien passer à l'achat du troisième. La banque serait d'accord pour me suivre mais j'essaie de trouver la meilleure façon de gérer cet investissement.

Actuellement le premier appartement est loué en nu et le second est loué en meublé (statut LMNP en micro bic). Étant à un TMI de 30% rien qu'avec mon salaire, l'impact fiscal commence à devenir délicat (d'où mon interrogation sur un autre post).

Au prochain changement de locataire, je vais faire en sorte de passer l'appartement loué en nu en meublé en le meublant.

Mais pour le troisième bien, je pense partir sur un bien qui nécessite des travaux (contrairement aux deux premiers qui ne nécessitaient rien). Est-il possible de "gommer" une partie des impôts (des loyers des deux premiers appartements et/ou de mes revenus) en procédant de la sorte ou cela n'aura un impact que sur les revenus du nouvel appartement ? Le passage de LMNP au micro bic vers le réel devra se faire pour tous les appartements ou il est possible de choisir ? Auriez d'autres stratégies, sachant que j'ai également quelques parts de SCPI en nu propriété ? J'étudie un peu toutes les pistes.

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

 

[Marie]

Tout dépend de ce que vous comptez faire du 3ème appartement : location nue ou LMNP ?
Si vous le louez non meublé,
En règle générale, un déficit est imputable sur des revenus de la même catégorie sauf pour les déficits fonciers, qui sont déductibles du revenu global dans la limite de 10.700 euros par an.
Mais pour générer du déficit foncier, il faut que ce soit une location nue déclarée en régime réel et que le bien soit mis en location pendant 3 ans.
Pour moi, le régime de micro foncier et de micro bic sont indépendants l'un de l'autre. L'article 32 du CGI précise d'ailleurs qu'il est possible de renoncer au micro foncier pour "la détermination de leur revenu net foncier"
Pour en savoir plus je vous invite à lire la page Déficit foncier

 

[moietmoi]

Mais pour le troisième bien, je pense partir sur un bien qui nécessite des travaux

Bonjour,
pourquoi des travaux.? si les dépenses des travaux correspondent à une stratégie (fiscale par exemple) je comprends, si c'est parce que l'on est séduit par un bien, qui nécessite des travaux, je comprends, mais partir avec l'idée, je veux des travaux, je ne comprends pas;
Les travaux sur de la location nue, optimisent le revenu foncier de ce bien ou des autres biens en revenus fonciers; mais les déclarations nue et meublée sont indépendantes;
en renonçant à passer le 2eme en lmnp, je regarderais vers les biens appelés "Pinel optimisé au déficit foncier" ce sont des biens néccessitant travaux qui deviennent comme neufs après travaux; les travaux crééent du déficit imputable sur votre revenu foncier du bien louer nu, et après travaux en location nue,vous bénéficiez de la réduction d'impot Pinel sur le prix d'achat sans les travaux;

Le passage de LMNP au micro bic vers le réel devra se faire pour tous les appartements ou il est possible de choisir ?

vous pouvez avoir foncier et lmnp;
Mais lorsque en bic vous êtes microbic, tous les biens sont micro bic( foncier à coté) ou tous les bien sont bic réeel (foncier à coté)