pour ceux là il y a énormément de stratégies mais pour choisir la bonne il faut connaitre autre chose que juste le TMIEt pour ceux qui ont un TMI de 30%, c'est d'investir en AV au Luxembourg ?
Conseil répartition optimisation
- Auteur de la discussion kevin
- Date de début
je conseille de s'orienter vers d'autres supports , à sélectionner suivant l'existant et l'objectif
paal
Top contributeur
Sur le principe général, c'est ça !!
Ensuite il y a les situations particulières des frontaliers, à savoir ceux qui qui résident dans un Etat, tout en tirant leurs revenus d'un autre Etat, et/ou bénéficiant d'une couverture sociale qui ne relève pas d'un régime national français ....
A partir de là, tout dépend des conventions internationales, qu'il s'agisse de la fiscalité applicable, ou bien des conventions bilatérales ou multilatérales conclues en matière de couverture sociale ....
Et c'est à partir de là qu'il s'agit de procéder utilement et habilement, au choix de sa résidence principale ; Gérard, si tu nous lis, ce n'est pas pour toi, nous savons que tu as déjà choisi la Belgique .....
Dernière modification:
si tu es concerné et que tu veux des conseils appropriés alors il faut nous en dire un peu plus , sinon je peux faire une énumération de stratégies qui ne voudra rien dire puisque ca ne sera pas forcément adapté à ta situation .
c'est exactement ce que ferait un CGPI . d'abord un bilan de l'existant , ensuite le recueil des objectifs et enfin il pourra te proposer des solutions adaptées.
S'il y a quelque-chose à regarder... Vous blaguez?
Il y a plein de choses à regarder. C'est de l'immobilier, on s'engage pour longtemps et parfois sur de grosses sommes. Alors : oui, si le diable se cache dans les détails, il faut les pister, par exemple dans les rapports annuels. Admettons que décortiquer le dernier en date, c'est déjà pas mal.
Il y a plein de choses à regarder. C'est de l'immobilier, on s'engage pour longtemps et parfois sur de grosses sommes. Alors : oui, si le diable se cache dans les détails, il faut les pister, par exemple dans les rapports annuels. Admettons que décortiquer le dernier en date, c'est déjà pas mal.
Sans rentrer dans le décorticage fin de la SCPI, j'aime bien regarder 3 choses :
Le RAN (report à nouveau) qui est une somme destinée à couvrir temporairement une défaillance d'un locataire.
Problème : l'objectif du RAN a été détourné et il sert souvent à gonfler les revenus distribués afin de rendre plus présentable la SCPI auprès des acquéreurs potentiels qui se contentent de faire un tri sur le seul rendement des SCPI.
Procéder ainsi assècherait vite le budget (prélevé sur les revenus de la SCPI) affecté au RAN.. Il faut donc l'alimenter en permanence pour que le gestionnaire puisse y puiser en permanence!
La solution trouvée : Prélever sur les nouvelles souscriptions une partie de la prime d’émission afin de l'affecter au RAN.
C'est un moyen critiquable, mais légal, de soutenir le rendement dans le temps.
Un procédé qui fonctionne à merveille aussi longtemps qu'il y a de nouveaux épargnants qui frappent au portillon.
Mais s'ils venaient à faire défaut, alors la SCPI perdrait de sa superbe, et les associés découvriraient alors que le rendement de leur SCPI n'est pas celui qu'ils croyaient.
Le risque étant qu'au mécontentement succède l'envie pour de nombreux associés de se délester de leurs parts.
Et là, c'est la spirale infernale qui s'enclenche.
La décote ou surcote :
Autre manière plus ou moins critiquable de rendre plus présentable le rendement affiché de la SCPI: l'éventuelle décote.
C'est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
Le gestionnaire de la SCPI a une marge de manoeuvre de + ou - 10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI pour fixer le prix de souscription de la part.
Une valeur de part > valeur de reconstitution (il y a surcote) diminuera le rendement de la SCPI. Ce qui limitera la collecte en rétrogradant la position de la SCPI dans le classement établi sur la rentabilité des SCPI.
A l'inverse, une valeur de part < valeur de reconstitution (il y a décote) sera une solution pour gonfler la collecte en attirant les nouveaux épargnants par amélioration mathématique (et artificielle) du taux de rendement affiché.
Savoir s'il y a décote ou surcote renseigne sur la manière dont est gérée la SCPI.
Dans l'idéal, un prix de souscription proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI est plutôt réconfortant!!
Le patrimoine, et sa qualité en regardant la répartition des biens par type.
Les belles situations dans les grandes villes offrent des rendements faibles, autour de 4%. D'où la nécessité d'investir aussi dans des biens secondaires "core+" ou "value added", ou dans des villes moins recherchées, mais à la rentabilité plus élevée : 6 ou 7%.
Les meilleurs rendements sont obtenu sur des centres commerciaux et locaux logistiques… Autrement dit : des biens assimilés à des entrepôts qui sont de meilleure rentabilité, mais sans aucun avenir patrimonial.
Si la SCPI possède un important poste centres commerciaux : Attention. le rendement est amélioré, mais c'est au détriment de la revalorisation du patrimoine.
Le RAN (report à nouveau) qui est une somme destinée à couvrir temporairement une défaillance d'un locataire.
Problème : l'objectif du RAN a été détourné et il sert souvent à gonfler les revenus distribués afin de rendre plus présentable la SCPI auprès des acquéreurs potentiels qui se contentent de faire un tri sur le seul rendement des SCPI.
Procéder ainsi assècherait vite le budget (prélevé sur les revenus de la SCPI) affecté au RAN.. Il faut donc l'alimenter en permanence pour que le gestionnaire puisse y puiser en permanence!
La solution trouvée : Prélever sur les nouvelles souscriptions une partie de la prime d’émission afin de l'affecter au RAN.
C'est un moyen critiquable, mais légal, de soutenir le rendement dans le temps.
Un procédé qui fonctionne à merveille aussi longtemps qu'il y a de nouveaux épargnants qui frappent au portillon.
Mais s'ils venaient à faire défaut, alors la SCPI perdrait de sa superbe, et les associés découvriraient alors que le rendement de leur SCPI n'est pas celui qu'ils croyaient.
Le risque étant qu'au mécontentement succède l'envie pour de nombreux associés de se délester de leurs parts.
Et là, c'est la spirale infernale qui s'enclenche.
La décote ou surcote :
Autre manière plus ou moins critiquable de rendre plus présentable le rendement affiché de la SCPI: l'éventuelle décote.
C'est l'écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
Le gestionnaire de la SCPI a une marge de manoeuvre de + ou - 10% par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI pour fixer le prix de souscription de la part.
Une valeur de part > valeur de reconstitution (il y a surcote) diminuera le rendement de la SCPI. Ce qui limitera la collecte en rétrogradant la position de la SCPI dans le classement établi sur la rentabilité des SCPI.
A l'inverse, une valeur de part < valeur de reconstitution (il y a décote) sera une solution pour gonfler la collecte en attirant les nouveaux épargnants par amélioration mathématique (et artificielle) du taux de rendement affiché.
Savoir s'il y a décote ou surcote renseigne sur la manière dont est gérée la SCPI.
Dans l'idéal, un prix de souscription proche de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI est plutôt réconfortant!!
Le patrimoine, et sa qualité en regardant la répartition des biens par type.
Les belles situations dans les grandes villes offrent des rendements faibles, autour de 4%. D'où la nécessité d'investir aussi dans des biens secondaires "core+" ou "value added", ou dans des villes moins recherchées, mais à la rentabilité plus élevée : 6 ou 7%.
Les meilleurs rendements sont obtenu sur des centres commerciaux et locaux logistiques… Autrement dit : des biens assimilés à des entrepôts qui sont de meilleure rentabilité, mais sans aucun avenir patrimonial.
Si la SCPI possède un important poste centres commerciaux : Attention. le rendement est amélioré, mais c'est au détriment de la revalorisation du patrimoine.
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