Conseil pour montagne crédit immo

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flotchoum

Bonjour à tous.

Je souhaiterais être conseillé pour un montage crédit immo un peu complexe.

Avant cela il convient d'exposer toutes les details :
Données :
29 ans, cadre, salaire net 4,2k€/mois.
Epargne de précaution : 23k
Epargne PEL : 10k
Epargne PEE : 8,5k
Crédit en court : Crédit Immo taux variable CAPE1 pour ma résidence principale, Restant 68k, sur 6ans, 980€/mois.

Projet souhaité :
Acheter un terrain et construire 2 maisons mitoyennes, 1 destinée à la location, l'autre à devenir ma résidence principale.
Projet nécessitant un budget de 320k€.
Je souhaite obtenir ces fonds, en dépassant pas les 25 ans d'endettements, et en gardant mon bien actuel.
La location de mon bien actuel est estimé à 500€/mois
La location d'une des 2 maisons mitoyennes est estimée à 650€/mois

J'ai demandé à ma banque si il était possible de réalisé un seul nouveau crédit, qui rachèterait mon crédit actuel. Aux taux actuels.
Ils m'ont répondu que c'était pas aussi simple, car chaque projet à son crédit. D'après eux, même sans prendre en compte mon crédit actuel, ce nouveau projet devra être splitté car il y a un projet de résidence principal, et un projet de construction pour investissement locatif, et que ces revenus locatifs doivent être pris en compte pour le montage du crédit. De plus, toujours d'après eux, je risque de perdre le taux très intéressant de mon crédit actuel dont il me reste 68k€, Nominal 1,240%.
Je suis un peu perdu car si je dois gardé mon crédit actuel, soit 980€/mois, le soustrayant à leur estimation d'entdettement maximal de 1550€/mois, cela restreint ma capacité d'emprunt à un remboursement mensuel de 570€ pour les 6 prochaines années pour un nouveau projet.

J'aimerai avoir vos avis. Est ce que certains ont déjà eu une expérience similaire, trouvez vous cet exercice intéressant.

Merci pour votre temps.
 
Bonjour,
Alors déjà, je suis d'accord avec la banque : il vous faut splitter la totalité : le terrain, la construction, le crédit.
Car sinon, comment faire les comptes entre le locatif et votre résidentielle ? (ne serait ce que pour la taxe foncière).

Pour l'endettement, votre salaire est de 4200€/mois, les loyers futurs de 500 + 650€
Soit en prenant 1 tiers du salaire et 70% des loyers (norme standard bancaire, des règles peuvent différés selon la banque), on arrive à 1386 + 805 =>2191 de capacité d'emprunt.

Concrètement sur 20 ans, ça passe, si on fait une phase de 6 ans avec 1200€ de remboursement et une phase sur 14 ans plus élevé.

Après, ça reste un dossier pas simple à monter, il vous faudra tomber sur le bon conseiller bancaire. (qui aura envie de faire plus que le classique résidence principale)
 
Bonjour,

Merci c'est intéressant,
je ne risque pas d'avoir un coût de crédit très élevé en ne réglant que 1200 pendant 6 ans puis 2200 pendant 12 ?
 
Pour le taux difficile à dire, ça dépend de la banque, de votre profil, etc...
Après, c'est sûr vous aurez un moins bon taux qu'en prenant un crédit basique pour votre résidence principale, mais ça ne signifie pas forcément un crédit très élevé.
 
Bonjour.

Je sors d'un rdv avec mon conseiller et je voudrais partager ce qu'il a été défini ainsi qu'une MAJ de ma situation pour bien comprendre.

Situation :
L A : 23k
LDDS : 12k
PEL : 11k (ne sera surement pas utilisé pour le projet)
PEE : 13k
Crédit en court : Crédit Immo taux variable CAPE1 pour ma résidence principale, Restant 65k, sur -6ans, 980€/mois que j'appelle Credit 1
Salaire net utilisé 3,8k/mois (et non 4,2 comme écris ci-dessus, partie variable de mon revenu non pris en compte)

Le projet immo concerne toujours la construction de 2 maisons mitoyennes, une sera une résidence principale, l'autre sera dédié à la location, et mon logement actuel sera aussi dédié à la location.
L'emprunt pour ce projet serait de 270k€, Credit 2
D'après mon conseiller, en cumulant mon crédit actuel 1, et le nouveau crédit 2 de 270k€ sur 25 ans (taux 1.98 hors assurances), mon taux d’endettement sera de 48% pendant les années où les deux crédits se chevaucheront . en ajoutant 50k d'apport dans le nouveau crédit, on peux descendre à 43% ce qui rendrait le projet plus "présentable".

Plusieurs questions sont ouvertes :

1. Que pensez vous du taux de 1.98 par ces temps pour un crédit sur 25 ans, Crédit 2.

2. Cela donne un coût de crédit exorbitant, mais d'après mon conseiller je pourrais revoir mon Crédit 2 dans 6 ans une fois que je n'aurais plus mon Crédit 1 actuel, soit 980€ de possibilité de remboursement en plus, afin de raccourcir le Crédit 2 initialement lancé sur 25 ans, votre avis ?

3. Est ce qu'il ne serait pas plutôt judicieux de re-négocier mon Crédit 1 actuel de 6 ans vers 15 ou 20 ans afin de réduire ma mensualité pour mieux lisser mon taux d'endettement sur 20 ans cumulant le Crédit 1 et le Crédit 2 ?
Si cette idée est bonne est ce que je devrais utiliser mes 50k d'apport pour le Crédit 2 ou plutôt pour le Crédit 1 lors de sa re-négociation (en sachant que je ne pourrais pas utiliser l'argent du PEE dans le deuxième cas) ?

Merci pour votre support.

Flo.
 
je pourrais revoir mon Crédit 2 dans 6 ans

Bonjour
dans 6 ans qui dit que les taux ne seront pas à 4% ou 6%....?

l'autre sera dédié à la location, et mon logement actuel sera aussi dédié à la location.
Comment la banque a t elle comptabilisé les loyers?
1.98 par ces temps pour un crédit sur 25 ans, Crédit 2.
Vu le dossier, pour du locatif: bon, pour de la RP , un peu élevé.. mais 48% voire 43% hummm bon courage au conseiller qui veut défendre cela,quel est votre reste à vivre?
 
Bonjour moietmoi.

Effectivement, mais même à 4 ou 6% je pense qu'il restera intéressant de revoir le crédit avec mes 980€ de possibilité de remboursement supplémentaires.

70% de 650 + 500€ ajouté à mon revenu net de 3,8k

Calcul du reste à vivre :
Revenu net - impots : 3800
Revenus locatif à 70% : 805
Credit A : 980
Credit B (sur 25ans, taux 1.98, sans apport) : 1206
Reste a vivre : 2419 pour une personne seule
 
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