Conseil pour avoir le meilleur dossier en banque selon ma situation

[iManu]

Bonjour à vous,

Jeune propriétaire, j’envisage de vendre pour acheter une maison.

J’ai plusieurs possibilités pour la façon de faire et j’ai besoin de vos conseils pour savoir ce qui est le mieux pour le dépôt de mon dossier en banque.

Je parle vraiment du côté « banquier » pour avoir le meilleur dossier possible.

1ère hypothèse :

Je garde le logement, je le mets à louer pour payer le crédit immobilier actuel.
J’ai 2 crédits à la consommation.

-Je fais loué mon appartement, je fais autre crédit immobilier pour une maison sachant que j'ai 2 crédits à la conso et pas d'apport.

2ème hypothèse :

Je vends l’appartement, je rembourse le crédit immobilier + mes 2 crédits à la conso.

-Je fais un crédit immobilier AVEC petit apport et le dossier sera SANS crédit en cours.

3ème hypothèse :

Je vends l’appartement mais je rembourse que le prêt à 1.5% et je garde le PTZ avec les mensualités de 333,33 euros par mois.

-Je fais un crédit immobilier avec un apport « conséquent », sans crédit à la conso, mais avec les mensualités du PTZ à 333,33 euros par mois.

Je précise vraiment que je cherche un avis en se mettant du coté banquier.

Merci à vous de m'avoir lu, bonne soirée

 

[Axiles]

Votre troisième option n’en est pas une. Vous devez rembourser le PTZ si vous vendez le bien (sans transférer le PTZ sur une nouvelle acquisition)

Il va de soi que l’option deux est meilleure mais vous oubliez une option 4, prêt relais. Dans le marché actuel, c’est probablement la meilleure option. Voire, si vous êtes dans une zone tendue, achat vente simultanés.

 

[iManu]

Bonsoir,

Ma troisième est une option car ce n'est pas un PTZ classique. J'ai dis PTZ pour montrer que je ne paie pas d'interêt sur cette partie d'emprunt.

Enfaite, il est dissocié à mon crédit immobilier. Ce n'est pas la même banque qui a financé mon crédit immo et le crédit à taux zéro.

Dans ma mensualité actuelle, je paye 333,33 qui est retiré du capital restant du PTZ et j'ai 302 euros de mensualité sur mon prêt "principal" d'ou le fait que j'ai cogité pour l'option 3 qui me permet d'avoir un meilleur apport... je vend, je rembourse uniquement la partie de mon prêt immobilier à 1.5% et je garde le reste pour m'en servir d'apport pour le prochain achat. Mais ceci me fait conserver la mensualité du prêt à taux zéro de 333,33 euros.

Je suis en ile de France, Val d'Oise 95.

Je note votre option 4 ;-)

Merci pour votre réponse !

 

[hargneux]

Sans chiffre impossible de répondre.
Dans l'hypothèse 1 le raisonnement ne sera pas le même si votre taux d'endettement est à 20 ou 40 %, id pour le 3
que pèse 333 € mensuel dans l'ensemble, dès lors la seule réponse envisageable sera la 2 où vous partez avec un endettement nul mais ne sera pas forcément la meilleure

 

[iManu]

Très bien, alors les chiffres (légèrement arrondi)

Ressource foyer : 3800€
crédit en cours : 150€ et 350€
mensualité crédit immobilier : 302€ + 333€

Achat 125000€ + 10000€ notaire
(pas de frais si remb anticipé)
(nous avons acheté la ou nous sommes depuis quelques années, mensualité quand nous étions locataire : 800€)

imaginons une vente pour juillet prochain :

capital restant du des crédit en cours : 745€ et 11000€
capital restant du prêt immobilier divisé en 2 parties

-prêt principal a 93000€ euros
et
-prêt à taux à zéro 36000€

Prix de vente net vendeur : 162000€

Je pense avoir fait le tour des chiffres.

 

[hargneux]

Sous réserve des erreurs de calculs je trouve

Endettement actuel à 29.86 ce qui ne laisse pas de place à un nouvel endettement même si on inclus 70 % d'un revenu supplémentaire du loyer à venir.

Donc l'hypothèse 1 écartée.

Hypothèse 2

Vente 162 000 encours à rembourser 140 000 soit un apport de 22 000 (j'ai négligé l'encours résiduel de 745 €)
Pour un endettement de 30 % de 3800 de revenus soit une mensualité HA de 1140 sur 20 ans à 1.25 on arrive à un emprunt théorique de 240 000 € soit un projet au coût total de 240 000 + 22 000 = 262 000.

Hypothèse 3

Les 333 € pèsent pour 8.76 dans votre endettement ce qui vous laisse une faculté d"emprunt de 807 € pour arriver aux 30 % soit sur 25 ans une possibilité de 170 000.
Par rapport à la vente prévue, il faut rembourser 93 000 + 36 000 soit 129 000 ce qui vous laisse un apport de 162 - 129 soit 33 000
Apport (33 000 ) + possibilité emprunt (170 000) vous donne un projet au coût total de 203 000


Du point de vue de la banque les hypothèses 2 et 3 restent cohérentes dans la mesure où j'ai limité l'endettement à 30 %.
Après tout dépend de votre nouveau projet, dans le Val d'Oise une maison à 203 000, peut être dans certaines communes de l'est du département (Garges, Argenteuil) ou aux fins fonds du Vexin, mais impossible vers Franconville, Eaubonne, St Leu.... avec 262 000 vous aurez nettement plus de choix, à vous de voir

 

[iManu]

Merci pour votre analyse.

Cependant sur l’hypothèse 3, il y a une erreur car on part du principe que je garde mon endettement avec la mensualité de 333 € par mois donc je ne rembourse pas les 36 000 € à la banque! je les conserve donc l’apport est plutôt de 58000€

162000 - 93000 - 11000 (crédit en cours)
=58000

non ?

 

[hargneux]

Oui, vous avez raison mais cela ne change pas beaucoup le raisonnement

Dans l'hypothèse 2 votre "pouvoir d'achat" est de 262 000 et de 228 000 dans l'hypothèse 3

 

[iManu]

Oui, donc l’idéal serait de faire un emprunt immobilier sans crédit en cours. Le fait d’avoir un apport un peu plus conséquent ne change pas grand-chose à l’heure actuelle !

merci en tout cas

 

[Aristide]

Bonjour,

Ma troisième est une option car ce n'est pas un PTZ classique. J'ai dis PTZ pour montrer que je ne paie pas d'interêt sur cette partie d'emprunt.

Enfaite, il est dissocié à mon crédit immobilier. Ce n'est pas la même banque qui a financé mon crédit immo et le crédit à taux zéro.

Je vous suggère cependant de vérifier ce qu'il en est dans votre offre/contrat de prêt car, très souvent, les conditions fixées par les collectivités territoriales lorsqu'elles octroient des prêts sociaux à taux très faible sont identiques ou quasi identiques à celles définies pour le PTZ ministère du logement.

Autre réflexion:
Il semble qu'avant de choisir la meilleure option technique de financement la logique serait de savoir si votre objectif premier est de devenir propriétaire bailleur avec les avantages et inconvénients que cela représente.

Si la réponse était négative, l'option 1 n'a plus d'utilité.

Si non, sans avoir refait tous les calculs de hargneux, en ces temps de taux très bas, personnellement j'opterais pour le prêt maximum étant par ailleurs rappelé qu'avec un crédit, du fait de l'assurance décès-invalidité, vous avez une couverture "Prévoyance/Sécurité" qui disparait si vous utilisez votre épargne.

A toutes fins utiles:

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...-credit-ou-bien-avec-son-epargne-1ere-partie/

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/1...un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Cdt