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Conseil de placement

Trudo

Membre
Bonjour,

Je me permets de vous contacter via ce forum afin d'avoir vos avis sur un investissement en SCPI

Je rembourse actuellement mon pret RP à hauteur d'environ 930e par mois pour une durée restant de 21 ans (taux actuel 2.70)

J'ai fait une estyimation de rachat de crédit par une autre banque qui nous propose d'augmenter nos mensualités de 200e afin de gagner 5 ans de crédit (passage de 21 à 16 ans)

Voici actuellement notre situation financiere

Salaire : Environ 4200e à 2
=> Capacité d'emprunt environ 1380e par mois

Sachant qu'à notre emprunt maison s'ajoute 200e de crédit voiture

Actuellement, il nous reste donc (4200*0,33) - 930 - 200 = 250e de capacité d'emprunt.

Je regarde depuis peu les SCPI, sachant que nous avons actuellement un PEL à 2,5% et une épargne totale d'environ 30 000euros disponible

Ma questoin est la suivante :

Est-il plus avantageux d'augmenter le loyer de la RP à 1130, réduisant notre capacité d'emprunt à quasi rien ?
Ou vaut-il mieux garder les 200E pour investir dans une SCPI à hauteur de 200e/mois pendant 15 ans (hypothèse) ?

Pour une SCPI, si je calcule un apport personnel de 20 000€ + un emprunt de 200€ à environ 1%, nous serions en mesure d'investir 20 000 + 36 000, environ 55 000€ en SCPI.

Avec un taux de rendement d'environ 5%, la SCPI nous rapporterait environ 37 000€ sur 15 ans, soit 55 000 + 37 000 = 92 125€ de capital à la fin du pret.
Le cout du pret + apport nous donne un cout de 41 400 sur 15 ans + 20 000 => 61 400€

Nous serions donc bénéficiaire d'environ 30 000€ sur 15 ans versus laisser le PEL générer des revenus (sachant que la date des 12 ans arrive a échéance dans 3 ans et que je devrais probablement le basculer sur une AV) => 19 000€ à environ 2,5% pendant 15 ans => 25 000€.

J'ai l'impression que nous serions + bénéficiaire (5000€ sur 15 ans environ) à investir dans une SCPI plutot que d'augmenter nos mensualités de RP de 200€ par mois supplémentaire ?
J'ai un peu du mal à mettre tout ça au clair, un peu d'aide serait la bienvenue, surtout qu'en cas d'augmentation des loyers de la RP, nous pourrions investir 5 ans plus tot les 930€ du pret (càd dans 16 ans)

Merci à vous pour vos avis :)
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
tu oublies dans ton calcul un léger détail ....:cool:

tes revenus de SCPI seront fiscalisés à hauteur de : (revenus-intérêts d'emprunt) X ( TMI +17.2)%

l'inconnue ici est ton TMI ....
 

poam5356

Modérateur
Staff MoneyVox
Pour une SCPI, si je calcule un apport personnel de 20 000€ + un emprunt de 200€ à environ 1%, nous serions en mesure d'investir 20 000 + 36 000, environ 55 000€ en SCPI.
Avec un taux de rendement d'environ 5%, la SCPI nous rapporterait environ
Un prêt à 1% pour de la SCPI.... C'est loin d'être acquis.
5% de rendement... C'est également loin d'être acquis. Tablez plutôt sur du 4 à 4,5%, ce sera plus dans l'air du temps. Sans oublier la fiscalité, comme l'a fait remarquer Buffeto.
Si TMI à 30%, c'est pas loin de la moitié des revenus qui partent chez Mr Gourmand.fisc
Moi, j'aurais une préférence pour rembourser le plus rapidement possible le prêt de la RP (mais ce n'est que mon avis).
 

Trudo

Membre
Merci pour les réponses :

J'ai actuellement une TMI de 14%

Donc annuelement cela fait

2475 - 360 X 14+17.2% = 659€ par an ?
Soit 7908 € en supposant que je ne change pas de TMI entre temps ?
 

Trudo

Membre
Donc autant laisser fructifier l'épargne sur le PEL à 2.5% en remboursant le pret le plus rapidement ?

J'ai l'impressoin que 2.5% c'est bien (brut d'ailleurs), mais on peut mieux faire, non ?
 

g.b

Contributeur régulier
Vu le taux de prêt de la RP, je regarderais les offres de rachat des banques en ligne d'abord (Boursorama, BforBank, Fortuneo, ING).

Ensuite, je considérerais le prêt RP comme une assurance décès "pas chère" et pas à fonds perdus vu que c'est la RP, à condition d'avoir 100% sur chaque tête.

Oubliez les SCPI, tous les magasines grand public en parlent, c'est le début de la fin. Ce n'est que mon avis bien sûr. ;)

Il faut voir aussi que vous aurez peut être des enfants? C'est pas gratuit.
 

Trudo

Membre
Oui effectivement, 1 enfant et je confirme ce n'est pas gratuit !! :)

Nous sommes effectivement à 100% sur chaque tête.. cela veut dire qu'il vaut mieux le garder le plus longtemps possible pour s'assurer en cas de pépin ?

Les banques en lignes proposent de meilleurs offres de rachat que les banques tradis ?
Pour li'nstant, l'offre de rachat concerne le CMB (Crédit Mutuel de Bretagne) et cela me parait honnête.

j'avoue ne pas avoir regardé côté Bourso (j'ai un compte la bas).

Autre question : le banquier me dit qu'il est possible de laisser le PTZ dans mon ancienne banque, et de racheter que le crédit principal.
La clause du contrat n'est pas très clair, et j'ai un doute que ce soit si "facile" que ça ?
 

Trudo

Membre
C'est même très bien je dirais. Ouvrez aussi une assurance vie en ligne pour prendre date?
Il faut que je me renseigne sur les AV.
J'avoue ne pas y comprendre grand chose pour le moment, et les articles consultés pour le moment parle d'une baisse de rentabilité sur ces produits
 

g.b

Contributeur régulier
Nous sommes effectivement à 100% sur chaque tête.. cela veut dire qu'il vaut mieux le garder le plus longtemps possible pour s'assurer en cas de pépin ?
Renégociez le crédit, vous avez tout à gagner. Sur de longues durées (15+ ans), on ne sait pas ce qui peut arriver. Mais bon, se désendetter c'est s'enrichir dit-on.

Autre question : le banquier me dit qu'il est possible de laisser le PTZ dans mon ancienne banque, et de racheter que le crédit principal.
Ah, vous avez omis ce petit "détail". :) Malheureusement, il me semble qu'aucune banque en ligne n'acceptera de racheter un crédit gigogne, qui comporte notamment un PTZ.

J'avais cité les banques en ligne car c'est très facile de faire une simulation et/ou demande avec réponse très rapide.
 
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