Compromis de vente et taux donné ADI

[Loreline]

Bonjour,

Je me permets de vous solliciter car nous devons signer un compromis de vente pour l'achat d'une maison début mars et le notaire du vendeur (nous n'en avons pas pris) nous demande le montant du prêt sollicité, le taux et la durée.

Je peux avoir un bon taux (1,25%) car je travaille en lien avec une banque qui me consent ce taux-là, pour un montant emprunté de 180000 euros sur 20 ans.
Jusque là tout va bien, mais ce que je souhaite, c'est inclure l'assurance décès invalidité de 100% sur 2 têtes.
J'ai donc donné le taux suivant, qui est le TEG : 2,78% ADI incluse sur 2 têtes à 100%.

Or le notaire nous refuse ce taux, au prétexte qu'il ne peut noter qu'un taux sans ADI sur le compromis.

Est-ce exact ?

Ceci me parait aberrant car, à partir d'un certain âge, l'ADI peut se chiffrer très lourdement, et ne pas en tenir compte lorsque l'on donne un taux me parait risqué.

Je voulais donc savoir si le notaire a le droit de me refuser cette mention (ADI incluse) sur le compromis de vente.

Merci beaucoup par avance.

Bien cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

L'article 1134 du code civil (ancienne codification - 1103 nouvelle codification) indique:

"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits."

A partir du moment où ce compromis sera accepté des deux parties (vendeurs et acheteurs), sur le principe il ne me semble pas y avoir de problème.

En revanche ce que vous demandez:

J'ai donc donné le taux suivant, qui est le TEG : 2,78% ADI incluse sur 2 têtes à 100%.

=> ne correspond pas exactement à ce que vous expliquez car dans un TAEG (le TEG n'existe plus pour les prêts immobiliers aux particuliers) il n'y a pas que les intérêts et les assurances qui sont pris en considération; il y a également les frais de dossier, les parts sociales, les frais de garanties, les frais de courtage, les prime d'assurances incendie si la banque impose une telle assurance et les frais de tenue de compte.

D'autre part, concernant les assurances (ADI), seules celles rendues obligatoires par la banque rentrent dans le calcul du TAEG.
Or, le plus souvent, une ADI à 100% - sur une tête ou bien répartie sur les deux - du capital emprunté est imposée par la banque mais les seconds 100% ne sont que facultatifs.

Dans votre cas, si tel est bien ainsi, la prime à 100% concernant seconde tête ne serait pas intégrée dans le calcul dudit TAEG.

Vous pouvez toujours solliciter votre propre notaire pour vous épauler.

Par ailleurs vous pouvez également solliciter l'avis de la Chambre Départementale des Notaires de votre département.

Cdt

 

[Loreline]

Bonjour Aristide,

Et merci pour votre réponse.

C'est la banque qui m'a parlé du TEG (à tort donc), mais en fait, ce que je voudrais faire "acter" dans le compromis, ce n'est pas forcément le TEG ou TAEG en fait, mais le fait que l'assurance décès invalidité ne dépasse pas 0,80 sur nos deux têtes à 100%, histoire de ne pas avoir de mauvaise surprise en cas de surprime ou autre.
Et je tiens vraiment à ce que ce soit 100% sur nos 2 têtes.

Je voulais donc soit donner un taux ADI comprise, soit donner le taux de 1,25% et rajouter une ligne indiquant que nous acceptions un maximum d'ADI à 0,80 sur nos deux têtes. En fait, cela correspond à une mensualité de 970 euros. Nous voulions donc faire apparaître cela sur le compromis, et il me semblait que cela était d'usage. J'ai une proposition de la banque à ce tarif-là, mais je préfère le faire acter en clair dans le compromis.

Je vais demander l'avis de a Chambre Départementale des Notaires.

Merci encore.

Bien cordialement.

 

[moietmoi]

Bonjour,
ce que vous souhaitez , c'est être couvert au cas où la mensualité avec adi serait supérieur à un maximum que vous vous fixer?
rien ne vous empêche d'avoir une double clause suspensive
-crédit hors adi taux max 1,30 par exemple sur 20 ans
-taux maximum de l'adi sur 2 têtes : 0,6 ou 0,8 à 100%
Cependant dans le compromis il est généralement indiqué que vous reconnaissez ne pas savoir être dans une situation vous empêchant d'avoir le crédit; c'est pourquoi certains notaires conseillent à leurs clients( votre vendeur) de ne pas continuer dans la vente auprès d'acheteur qui veulent mettre des clauses concernant l'ADI, mais il faut insister..

 

[Aristide]

mais le fait que l'assurance décès invalidité ne dépasse pas 0,80 sur nos deux têtes à 100%, histoire de ne pas avoir de mauvaise surprise en cas de surprime ou autre.
Et je tiens vraiment à ce que ce soit 100% sur nos 2 têtes.

Je voulais donc soit donner un taux ADI comprise, soit donner le taux de 1,25% et rajouter une ligne indiquant que nous acceptions un maximum d'ADI à 0,80 sur nos deux têtes. En fait, cela correspond à une mensualité de 970 euros. Nous voulions donc faire apparaître cela sur le compromis, et il me semblait que cela était d'usage. J'ai une proposition de la banque à ce tarif-là, mais je préfère le faire acter en clair dans le compromis..

Ce n'est pas si simple car il y diverses façons de calculer une prime ADI
+ Sur capital initial
+ Sur capital restant du technique "out"
+ Sur capital restant du technique "in"
+ Sur capital restant dû au début de chaque année (souvent assurance déléguée)

A toutes fins utiles:

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog
http://blog.cbanque.com/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée) - Blog
http://blog.cbanque.com/aristide/10/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-2e-partie-ajout-assurance-deleguee/

=> Si bien que 0,80% ne veut plus rien dire

A titre d'exemple, pour une tête assurée 0,40% sur capital initial ce serait approximativement 0,60% sur capital restant du technique "in" et 0,55% sur capital restant du technique "out".

Et s'il fallait traduire en "taux ADI comprises" c'est encore plus complexe car ce serait complètement inexact d'ajouter le taux des primes ADI au taux du crédit pour calculer un tel taux (le bon taux ADI comprises se calcule comme le TAEG).

L'autre possibilité serait de prévoir une mensualité maximale hors ADI et une autre, également maximale, primes assurances comprises.

Cdt

 

[Loreline]

Bonjour,
ce que vous souhaitez , c'est être couvert au cas où la mensualité avec adi serait supérieur à un maximum que vous vous fixer?
rien ne vous empêche d'avoir une double clause suspensive
-crédit hors adi taux max 1,30 par exemple sur 20 ans
-taux maximum de l'adi sur 2 têtes : 0,6 ou 0,8 à 100%
Cependant dans le compromis il est généralement indiqué que vous reconnaissez ne pas savoir être dans une situation vous empêchant d'avoir le crédit; c'est pourquoi certains notaires conseillent à leurs clients( votre vendeur) de ne pas continuer dans la vente auprès d'acheteur qui veulent mettre des clauses concernant l'ADI, mais il faut insister..

Bonjour MoietMoi,

Oui, c'est exactement cela. Je souhaite ne pas dépasser une mensualité maximale que nous nous sommes fixés, en fait celle qui correspond au taux de 1,25 avec 0,80 et 100% sur les deux têtes. Je vais proposer au notaire la solution que vous préconisez en effet, soit un taux hors adi et une ligne mentionnant l'Adi. Et je prendrai ma décision en fonction.
Je voulais savoir surtout s'il pouvait s'y opposer. C'est donc plutôt à son bon vouloir, rien n'étant strictement obligatoire. Vous m'avez bien éclairé, cela reste donc possible pour lui de l'inscrire, mais en prenant le risque que le vendeur refuse de signer dans ces conditions. Je souhaite prendre le risque, quitte à avoir un refus du vendeur.

Merci pour votre réponse.

Bonne soirée.

 

[Loreline]

Ce n'est pas si simple car il y diverses façons de calculer une prime ADI
+ Sur capital initial
+ Sur capital restant du technique "out"
+ Sur capital restant du technique "in"
+ Sur capital restant dû au début de chaque année (souvent assurance déléguée)

A toutes fins utiles:



=> Si bien que 0,80% ne veut plus rien dire

A titre d'exemple, pour une tête assurée 0,40% sur capital initial ce serait approximativement 0,60% sur capital restant du technique "in" et 0,55% sur capital restant du technique "out".

Et s'il fallait traduire en "taux ADI comprises" c'est encore plus complexe car ce serait complètement inexact d'ajouter le taux des primes ADI au taux du crédit pour calculer un tel taux (le bon taux ADI comprises se calcule comme le TAEG).

L'autre possibilité serait de prévoir une mensualité maximale hors ADI et une autre, également maximale, primes assurances comprises.

Cdt

@Aristide,

Merci pour vos précisions. Pour l'ADI, il s'agit d'un calcul sur capital initial, avec échéance constante, ce qui correspond en fait à un taux sur nos deux têtes à 100% de 0,80 %.

Avec mes remerciements.

Bonne soirée

 

[Loreline]

Bonjour,

Je reviens vers vous car j'ai appelé la chambre des notaires.

La personne eu en ligne me dit que noter le taux sur le compromis ne sert qu'à rassurer le vendeur, et qu'il faut que je mette 1,80 % sans mentionner l'assurance décès invalidité...

Cette réponse ne me sert à rien, bien évidemment. Je pars du principe que les clauses suspensives sont plutôt là pour protéger l'acquéreur. On parle de projet d'achat d'une maison qui nous implique sur 20 ans... pas de l'achat d'une voiture.... Je n'ai pas insisté.

J'ai donc demandé par mail au notaire du vendeur d'inscrire le taux hors assurance communiqué par la banque, en rajoutant une ligne concernant l'ADI, avec le taux communiqué par cette même banque.

Pas de réponse à ce jour. A suivre.

Bon week-end.

Bien cordialement.

 

[Aristide]

Bonjour,

Une réponse verbale de "on ne sait qui" à la Chambre des Notaires n'a aucune utilité ni valeur.

Avec la réserve ci-dessus émise concernant la notion de TEG/TAEG que vous avez évoquée, Il fallait écrire à ladite Chambre en vous plaignant que le notaire rédacteur refusait de suivre votre volonté d'intégrer au compromis telle ou telle clause suspensive.

Là vous auriez obtenu une réponse, également écrite, digne d'intérêt.

Cdt

 

[Loreline]

Bonjour Aristide,

Merci pour votre réponse.

Oui, bien-sûr mais le "on ne sait qui" est sûrement un notaire (j'avais laissé mon numéro et un "responsable" de la chambre m'a rappelé), mais peu importe finalement, je ne l'ai pas senti de bonne volonté quoi qu'il en soit et je m'en suis tenu à sa réponse. Je n'ai pas le temps d'attendre une réponse écrite "plus formelle" puisque la signature du compromis est prévue dans quelques jours.

Ma décision est la suivante : soit le notaire du vendeur accepte mes conditions (Taux donné hors assurance selon proposition écrite d'une banque + condition d'ADI à 0,80 à 100% sur nos deux têtes), soit nous nous désisterons.

Le but de ma demande ici est de savoir en fait s'il existait un texte de loi précis concernant ce fameux taux donné en amont au notaire pour établir le compromis, et si l'on pouvait inclure l'ADI. Je n'ai trouvé nulle part de texte sur ce point précis à ce jour.

Avec mes remerciements.

Bien cordialement.