comparatif SCPI en direct ou en AV

devel

Contributeur
Bonjour,
je souhaites investir dans des scpi en direct mais je me pose la question de l'interêt comparé à la SCPI en assurance-vie.

Je pense qu'il me manque des clés. Pouvez-vous m'aider à comparer le rendement de ses 2 formules ?
Données clés : nous sommes dans la tranche d'imposition à 14 % et nous avons déjà 2 appartements en locations déclarés en micro-foncier.

Je suis intéressé par l'achat de Novapierre en cash, puis d'autres à crédit (GF Pierre ou PFO par exemple). Je pense qu'il ne sera pas interessant de déduire les intérêts du prêt au vu des deux appartements déjà déclarés en micro-foncier. Il faudrait aussi éviter de dépasser le plafond de 15000 € (nous avons déjà 12000 € de loyer max).

Si l'on prend l'exemple de PFO :
- en AV Linxea Spirit : rendement de 4,87 - 0,05 (frais gestion) - 0,17 (csg) = 4,65 net de frais de gestion et d'impot (je pars du principe que nous profitons du plafond pour les rachats).
- en direct : rendement de 4,87 - 0,17 (csg) - 0,14 (impots revenus). = 4,56

En ajoutant à cela le fait que les frais de souscription sont de 8,5 en direct contre 2,5 en AV, je ne comprends pas l’intérêt d'acheter en direct, quelque chose doit m'échapper.

Concernant Novapierre, je sais que l'imposition Allemande est moindre 15,85 auquelle va s'ajouter un impôt français (je n'ai pas bien compris comment calculer ce taux : j'étais non imposable l'année dernière, mais j'ai un taux moyen d'imposition autour de 7,5% en général).

Pouvez-vous m'éclairer ?
 

Tomas466

Contributeur régulier
Et le fait que toutes les SCPI ne sont pas disponibles en AV (généralement les assureurs proposent des produits partenaires et/ou maison).

Mentionnons également que les SCPI sont généralement limitées à 50% de l'encours d'un contrat d'AV, obligeant à investir dans autre chose pour les 50% restants.
 
Dernière modification:

devel

Contributeur
Concernant le pourcentage max de scpi dans un contrat, cela ne me pose pas de souci, je ne compte de toute façon pas investir plus de 10 à 20% en scpi.

Concernant Novapierre, a t-elle un réel interêt du coup ? Lors d'une discussion précédente, il avait été dit : scpi France => crédit, SCPI étranger (Allemagne en particulier) => cash.

Novapierre n'est pas disponible en AV il me semble.
 
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