comparatif SCPI en direct ou en AV

devel

Contributeur
Bonjour,
je souhaites investir dans des scpi en direct mais je me pose la question de l'interêt comparé à la SCPI en assurance-vie.

Je pense qu'il me manque des clés. Pouvez-vous m'aider à comparer le rendement de ses 2 formules ?
Données clés : nous sommes dans la tranche d'imposition à 14 % et nous avons déjà 2 appartements en locations déclarés en micro-foncier.

Je suis intéressé par l'achat de Novapierre en cash, puis d'autres à crédit (GF Pierre ou PFO par exemple). Je pense qu'il ne sera pas interessant de déduire les intérêts du prêt au vu des deux appartements déjà déclarés en micro-foncier. Il faudrait aussi éviter de dépasser le plafond de 15000 € (nous avons déjà 12000 € de loyer max).

Si l'on prend l'exemple de PFO :
- en AV Linxea Spirit : rendement de 4,87 - 0,05 (frais gestion) - 0,17 (csg) = 4,65 net de frais de gestion et d'impot (je pars du principe que nous profitons du plafond pour les rachats).
- en direct : rendement de 4,87 - 0,17 (csg) - 0,14 (impots revenus). = 4,56

En ajoutant à cela le fait que les frais de souscription sont de 8,5 en direct contre 2,5 en AV, je ne comprends pas l’intérêt d'acheter en direct, quelque chose doit m'échapper.

Concernant Novapierre, je sais que l'imposition Allemande est moindre 15,85 auquelle va s'ajouter un impôt français (je n'ai pas bien compris comment calculer ce taux : j'étais non imposable l'année dernière, mais j'ai un taux moyen d'imposition autour de 7,5% en général).

Pouvez-vous m'éclairer ?
 

Tomas466

Contributeur régulier
Et le fait que toutes les SCPI ne sont pas disponibles en AV (généralement les assureurs proposent des produits partenaires et/ou maison).

Mentionnons également que les SCPI sont généralement limitées à 50% de l'encours d'un contrat d'AV, obligeant à investir dans autre chose pour les 50% restants.
 
Dernière modification:

devel

Contributeur
Concernant le pourcentage max de scpi dans un contrat, cela ne me pose pas de souci, je ne compte de toute façon pas investir plus de 10 à 20% en scpi.

Concernant Novapierre, a t-elle un réel interêt du coup ? Lors d'une discussion précédente, il avait été dit : scpi France => crédit, SCPI étranger (Allemagne en particulier) => cash.

Novapierre n'est pas disponible en AV il me semble.
 

jpv31

Membre
Bonjour,
je souhaites investir dans des scpi en direct mais je me pose la question de l'interêt comparé à la SCPI en assurance-vie.

Je pense qu'il me manque des clés. Pouvez-vous m'aider à comparer le rendement de ses 2 formules ?
Données clés : nous sommes dans la tranche d'imposition à 14 % et nous avons déjà 2 appartements en locations déclarés en micro-foncier.

Je suis intéressé par l'achat de Novapierre en cash, puis d'autres à crédit (GF Pierre ou PFO par exemple). Je pense qu'il ne sera pas interessant de déduire les intérêts du prêt au vu des deux appartements déjà déclarés en micro-foncier. Il faudrait aussi éviter de dépasser le plafond de 15000 € (nous avons déjà 12000 € de loyer max).

Si l'on prend l'exemple de PFO :
- en AV Linxea Spirit : rendement de 4,87 - 0,05 (frais gestion) - 0,17 (csg) = 4,65 net de frais de gestion et d'impot (je pars du principe que nous profitons du plafond pour les rachats).
- en direct : rendement de 4,87 - 0,17 (csg) - 0,14 (impots revenus). = 4,56

En ajoutant à cela le fait que les frais de souscription sont de 8,5 en direct contre 2,5 en AV, je ne comprends pas l’intérêt d'acheter en direct, quelque chose doit m'échapper.

Concernant Novapierre, je sais que l'imposition Allemande est moindre 15,85 auquelle va s'ajouter un impôt français (je n'ai pas bien compris comment calculer ce taux : j'étais non imposable l'année dernière, mais j'ai un taux moyen d'imposition autour de 7,5% en général).

Pouvez-vous m'éclairer ?
Bonjour,
je me permets de m'incruster dans ce message datant d'août dernier car je m'interroge sur la façon de calculer la rentabilité.
Vous donnez l'exemple de PFO :
rendement de 4,87 - 0,05 (frais gestion) - 0,17 (csg) = 4,65 net de frais de gestion et d'impot.

Or je pense qu'on ne calcule pas de cette façon, car les pourcentages ne se soustraient pas.
En effet les 100 euros placés rapportent 4,87 euros.
Il faut déduire la CSG et les frais de gestion :
- la CSG s'élève à 17% des revenus, c'est-à-dire 0,17 x 4,87 =0,828
- les frais de gestion sont de 5% des revenus : 0,05 x 4,87=0,243
Le net restant est de 4,87 - 0,828 - 0,243, ce qui fait 3,799
La rentabilité nette est donc de 3,80 %, et non de 4,65 %

Autrement dit, la rentabilité est égale à rentabilité brute x (100 - %CSG - %frais de gestion) /100.

Qu'en pensez-vous ?


J'arrive à une rentabilité nette de 3,80% pour l'assurance-vie, et 3,36 % en direct
 

g.b

Contributeur régulier
À toutes fins utiles:
 

devel

Contributeur
Bonjour,
je me permets de m'incruster dans ce message datant d'août dernier car je m'interroge sur la façon de calculer la rentabilité.
Vous donnez l'exemple de PFO :
rendement de 4,87 - 0,05 (frais gestion) - 0,17 (csg) = 4,65 net de frais de gestion et d'impot.

Or je pense qu'on ne calcule pas de cette façon, car les pourcentages ne se soustraient pas.
En effet les 100 euros placés rapportent 4,87 euros.
Il faut déduire la CSG et les frais de gestion :
- la CSG s'élève à 17% des revenus, c'est-à-dire 0,17 x 4,87 =0,828
- les frais de gestion sont de 5% des revenus : 0,05 x 4,87=0,243
Le net restant est de 4,87 - 0,828 - 0,243, ce qui fait 3,799
La rentabilité nette est donc de 3,80 %, et non de 4,65 %

Autrement dit, la rentabilité est égale à rentabilité brute x (100 - %CSG - %frais de gestion) /100.

Qu'en pensez-vous ?


J'arrive à une rentabilité nette de 3,80% pour l'assurance-vie, et 3,36 % en direct
Vous avez entièrement raison, la CSG se calcule sur les plus-values. Mais en revanche les frais de gestion sont sur le capital (on paiera 0,5% du capital même sir la rentabilité est nulle voire négative).

Cela donne donc 4,87-0,828-0,5 = 3,542.
Cependant, le calcul est encore plus compliqué car les revenus ne sont pas réinvestis dans la scpi en principe. la CSG ne se paie que lors du rachat.
Dans un autre sujet, nous étions arrivé à la conclusion qu'investir en SCPI dans le cadre de l'assurance vie est peu intéressant vu les frais d'entrée par rapport aux SCI (capimmo, gf pierre, via generation, tangram, aviva immo select).

Quasi tout est faux dans mon message initial au final, car les frais d'entrée en AV sont bien de l'ordre de 6% en général (on gagne 2% en général par rapport au prix direct)
 
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